Özellikle son yıllarda İstanbul?da her yer inşaat alanına dönmüş durumda. Gerek kentsel dönüşüm ile yenilenen binalar gerekse fabrika binalarının yerine yapılan yeni konut, ofis yatırımları başı çekmekte. Türkiye ekonomisinin önemli bir kısmı inşaat sektöründen besleniyor, hal böyle olunca da bu alanda büyüme hızını artırmak için devlet teşvikleri, vergi indirimleri, düşük kredi faizleri, uzun vade seçenekleri sunuluyor.
İstanbul?da öyle bir hızla konut imal ediliyor ki belli bölgelerde arz talebi aşmış durumda. Buna rağmen İstanbul?da 1200-1700 arası kiralar bile çok olağan karşılanmakta. Bu noktada sanırım ?her arz kendi talebini yaratır? ifadesini kullansak yanılmış olmayız. İstanbul?da ki arazi fiyatlarındaki fahiş rakamlar ve lüks konutlardaki yüksek kar marjları sebebiyle bir çok inşaat firması da lüks konut üretmekte. Hatta bu durum öyle bir noktaya ulaştı ki, firmaların çok büyük bir kısmı A ve A+ kesim için konut üretiyor ancak bu kadar lüks konutu alacak insan var mı İstanbul?da? Maalesef yok. İşte tam da bu noktada arzı karşılamak için talep yaratmak gerekiyor. Yani yabancı yatırımcıya sunulan imtiyazlar. İstanbul?da konut barınma ihtiyacından çok yatırım amacı ile satılmaya başlandı. Bu da emlak balonu diye tabir edilen olması gerekenden çok daha yukarıda olan fiyatların sebebini açıklıyor.
İnşaat sektöründe yüksek kar fırsatı gören yeni nesil birçok firma türedi ve bir süre sonra köklü firmalar dahil iflas etmeye başladı, bunun sonucunda da insanlar mağdur oldu. Birçok marka peş peşe mağazalarını kapattılar, talep edilen yüksek kira sebebiyle yenilerini açamadılar. Nitekim bazı alışveriş merkezleri ya battılar ya da farklı konseptler, farklı stratejiler belirleyerek piyasada varlıklarını sürdürmeye çalışıyorlar. Evet belki bütünsel bir çöküşten söz edemeyiz ancak zaman zaman çatlakların meydana geldiği de bir gerçek.
www.emlakkulisi.com?da yer alan haber de belirtildiği gibi ?Y kuşağının hayali ev almak!? Hal böyle olunca peş peşe birçok konut projesi yapılmakta. Evet, Türkiye?de hatırı sayılır bir genç nüfus var ancak konut fiyatları öyle bir noktaya geldi ki genç nüfusa hitap etmiyor. Yani aslında hedef kitlesi genç nüfus olan konut firmaları özellikle İstanbul?da ki arazi fiyatları sebebiyle bu kesimin alım gücünün üzerinde bir satış fiyatı ile piyasaya çıkıyor.
Sizin de defalarca ifade ettiğiniz gibi konut yatırımında genel geçer bir kural vardır; kira çarpanı. Gayrimenkulün değerini, aylık kira getirisine böldüğümüzde ortaya çıkan sonuç kira çarpanını verir. Bulunduğumuz dönem için Türkiye genelinde yatırım noktasında konutta 200 ve altı kira çarpanı yakalandığında mantıklı bir yatırım olduğu anlaşılsa da İstanbul için bu değer 250ve altı olarak hesaplanmış ancak gelin görün ki özellikle sosyal donatılı, otoparklı, sıfır binalarda bu değeri yakalamak neredeyse imkansız.
İstanbul?da sosyal donatılara sahip, güvenlikli, otoparklı yeni binalarda veya bina yaşı çok eski de olsa yaşam kalitesinin yüksek olduğu belli başlı lokasyonlarda (Ataköy, Caddebostan, Bebek gibi) gayrimenkulün satış fiyatı ile kira getirisini kıyasladığımızda, kira çarpanı 300 ve üzerinde oluyor.
Ekonomi açısından konuyu ele aldığımızda ise; piyasada balon var mı yok mu anlamanın yolu fiyat artış hızını ölçmekten geçiyor. Kişi başına milli gelir artışı yıllık %10 civarında. Talebin piyasayı döndürecek şekilde var olması için konut fiyatları max %15 artmalı. Daha fazla arttığı taktirde vatandaş konuta erişmekte güçlük yaşıyor ve piyasada fiyatlar kendiliğinden düşmesi gerekiyor. MB Konut Fiyat Endeksi?ne göre de İstanbul?da konut fiyatlarının Ocak 2011?den Nisan 2015?e kadar hızla arttığı ve sonrasında ciddi bir yavaşlama olduğu belirtilmekte.
Bugün İstanbul?da özellikle sıfır binalarda konut fiyatları çok yüksek. Bunu neye göre mi söylüyorum? Kira çarpanına göre. Gelir düzeyi önümüzdeki yıllarda bu bedeli ödeyecek kadar artmaz ise fiyatlarda bir düzeltme olacaktır, nitekim belli bölgelerde oldu da. Bu da aslında emlak balonunun var olduğunu ancak geçen zaman zarfında talebin azalması sonucunda fiyatlara düzeltme geldiğinin bir kanıtıdır. Ancak şöyle bir durum var o da şudur ki, fiyatlardaki düzeltme genellikle 2. el eski binalara geliyor. Maketten alınan evlerde satış aşamasında fiyatlar ya artıyor ya da sabit seyrediyor. Bu tip konutlara şimdiye kadar bir düzeltme olmadı. Emlak balonu ne zaman patlar? Bana göre; 2. el yeni binalarda satış fiyatları, vatandaşın ilk aldığı fiyatın altında olursa bu balon patlamış demektir. Konut fiyatları enflasyonun çok üzerinde bir artış göstermeye devam ederse bir gün bu şişirilmiş fiyatların düzeltmesi gelecektir ve yatırımcının çok canının yanacağı da yadsınmaz bir gerçektir.
Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
15 Mart 2017 | 00:22 Nevzat Sarıoğlu 20042 Kişi okudu 