"" Arama Sonuçları

Ağva daki arsamı satmalımıyım?

ersoy ince | 13 Eylül 2014 | 18:03 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

İyi günler Ağva Üsküdar otobüs yolu üzerinde Ağva deresi köprüsü ne yakın mesafede 860 m2 arsam var. 60 bin veren olsa satmalımıyım.Yoksa birkaç sene beklesem dahamı iyi. Saygılarımla

Tebernüş Kireçci : İyi günler. Gelişen lokasyonlarda gayrimenkulünü satan kısa vadede kazançlı çıksa da uzun vadede pişman olur. Sattığınızda paranızı nerede değerlendireceksiniz? Bu da önemli...

376 Kişi Okudu | Cevabı Oku

şile akçakese - kabakoz da tarla vasfında yatırımlar hk

huseyin memiş | 23 Temmuz 2014 | 13:24 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhabalar, Akçakese kçyüne bağlı 3.300 m2 melen çayı boru hattına 12 m cephesi olan bir yatırımımız oldu. M2 fitatı 110 TL den Şile-Ağva otoyolu çıkışının yakın bir bölgeden olacağı söyleniyor. Diğer tarafdan devam eden bir imar çalışması var. Şuan Marjinal Tarım arazisi olup, Belediye İBB de olan planlamada bir imazr durumu olabileceğini ifade ediyor. BU rakamlardan yapılan bu yatırımımız sizce mantıklı mı? Ayrıca ; 2017 gibi bitmesi planlanan otoyol projesinden sonra beklenen yatırım hedefi sizce ne olur? Saygılarımla.

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Kapsama alanımın dışında bir lokasyon. Alırken kazançlı çıktıysanız keyfini çıkartın. Gerisi ile ilgilenmeyin... Normal koşullarda otoyol sonrasında mutlaka fiyat artışı olur. Artış oranını bugünden söylemek çok zor...

465 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Sile

Ali Tasdelen | 08 Mayıs 2014 | 20:08 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Tebernus bey Sile Degirmencayri koyunde 9 donum tarlam var su an 230000 tl teklif var.Sizce satmalimiyim yoksa bu bolge hakkinda bir bilginiz varsa elde tutmamimi tavsiye mi edersiniz.Satip bir baskaya bolgeye (Agva) yonelmek istiyorum.Ilginizden dolayi tesekur ederim

Tebernüş Kireçci : Rica ederim. Ne zaman, ne kadara aldınız? Ağva'da makul fiyattan bir alternatif bulabilecek misiniz? Bunlar önemli... Yapacağınız ticarette reel bazda kazançlı çıkacaksanız denenebilir.

172 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Sercan Galibos beyin sorusuna cevaben

Faruk Şahin | 08 Nisan 2014 | 11:04 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Tebernüş bey merhaba, Sizi uzun bir süredir takip ediyorum,insanları bilgilendirmeniz ve doğru yatırıma yönlendirmeniz nedeni ile teşekkür ederim. Sercan beyin sorusuna bölgeyi az çok bilen birisi olarak katkı vermek istedim.Kandıra,İstanbul'un arka bahçesi gibi oldu.Şile ve Ağva çok değerlendi ve yatırımcı Kandıra'da aynı kriterlerde uygun yerler bulabiliyor.Yazlık yapmak ve toprakla uğraşmak için iyi bir alternatif,yeşili ve suyu bol.Sercan beyin dediği gibi yatırımcılar dere tepe demeden yer alıyorlar.Bildiğim bölge yatırımları Gıda İhtisas Org.San Bölgesi, Karadeniz Otoyolu ve sahil kısmında planlanan turizm yatırımları.Beklemeye değer bir bölge olduğunu düşünüyorum.Özellikle İstanbul'da insanlar yeşile hasret. Saygılarımla, Faruk Şahin

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Burası yönlendirme sitesi değil... Görüş alışverişi ve paylaşım sitesi... Yazdıklarımı yönlendirme olarak değerlendirmeyin... Verdiğiniz bilgile için teşekkür ederim.

163 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Ağva mı, Şile mi?

Raşit coşgun | 29 Mart 2014 | 21:38 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhaba Tebernüş Bey, Ağva Hacıkoy ve civarında m2 40 TL elektrik ve suyu olmayan, 60 TL elektrik su olan yerler ve Silivri Fenerköy alternatiflerinden orta vadede hangisi mantıklı olabilir?

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Nerenin nüfusu önce artacaksa önceliğiniz orası olsun... Ayrıca nereden aldığınız kadar makul ve mantıklı fiyattan alıp almadığınız önemli...

217 Kişi Okudu | Cevabı Oku

tarla m2 fiyatları

cemile habib | 16 Aralık 2013 | 23:19 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Tebernüş Bey merhaba ;silivri deki tarla-arsa m2 fiyat önerinizi biliyoruz forumun takipçileri olarak..Benim sorum ise 1.şile-ağva ,2.Çorlu 3.Çerkezköy ve eğer potansiyel varsa son olarakta 4.Lüleburgaz m2 fiyat aralığı nedir? Şimdiden alırken kazandıran ucuz ve geniş arazilere yönelin tek tapulu ve sit alanlarında olmamasına özen gösterin dediğinizi duyar gibiyim ama lütfen m2 fiyatlarını istiyorum:)

Tebernüş Kireçci : Merhaba. O kadar zor soru soruyorsunuz ki... Zor olması bir yana yanıtı yok... Ne kadar ucuz olursa o kadar iyi...

213 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Arsa Yatırımı

Özkan Çalışman | 27 Kasım 2013 | 09:31 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Tebernüş Bey Merhaba, Sitenizi uzunca bir süredir takip ediyorum. Emlak yatırımları için şehrin gelişme aksını öneriyorsunuz. Evvelden kıyı şeridi boyunca Silivri - Pendik arasında uzanan aksta ilerlerken, Göktürk ve Arnavutköy ile bir miktar da Kuzeybatı'ya da kaydı. Son durumda bu bölgelerde uygun fiyatlı büyük arazi bulmak pek mümkün değil gibi görünüyor. Ağva - Kandıra arasında dönümü 7-8bin TL'ye %5 imarlı, yol kenarı arsa bulmak mümkün. Bu durumda 10 yıl civarı vade ile düşünülen yaklaşık 80binTLlik bir arsa yatırımı için hangi bölgeleri önerirsiniz? Sizce bu bütçe ve vade için Silivri tarafında küçük, bir arazi mi; yoksa Ağva Kandıra tarafında daha büyük bir arazi mi yatırıma daha uygundur? Teşekkürler

Tebernüş Kireçci : Merhaba. metrekaresi ucuz ve geniş arazi her zaman için iyidir. Alırken kazanmak koşuluyla...

219 Kişi Okudu | Cevabı Oku

AĞVA

cem kaplan | 06 Ağustos 2013 | 10:26 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

sayın ustad sizleri keyifle takip ediyorum. Bütün konularda bizi bilgilendirdiğiniz için...!!! çok teşekür ediyorum...!!! Benim sorum üçüncü köprünün netleşmesi ile şile, ağva güzergahında geçecek ve üçüncü köprüye ile birleşecek karadeniz otobanı kesin yapılacakmı.?? ikinci sorumda...!!! ağva civarlarında yatırım yapmak doğrumu.?? biz iki arkadaş az bir birikintimiz var...!!! ağva civar köylerinde tarla satın almak istiyoruz...!!! sizin değerli bilgilerinize ihtiyacımız var...!!! bu civarlarda kesin tarla yatırımı yapabilirmiyiz.? buraların en kısa zamanda çok değerleneceğini söyleniyor.? bu söylentiler ne kadar doğru.? burların turizm bölgesi seçilmiş ve bu konu doğrumu.?? en kısa zamanda buralarda ne olur.? ve ne biter.:??? bilgileriniz için şimdiden sizlere teşekür eder sağlıklı ve mutlu bayramlar diliyorum...!!! Sagılarımla...!!!

Tebernüş Kireçci : Rica ederim. Size de iyi bayramlar... Öncelikle ortaklaşa hiçbir şey almayın... İkinci önemli nokta da şu: En kısa zamanda değerlenecek yeri size neden satsınlar? Macera peşinde koşmayın... Uzun vadeli düşünüyorsanız metrekaresi ucuz ve geniş araziler alınabilir... Alırken kazanmak koşuluyla....

121 Kişi Okudu | Cevabı Oku

NE ZAMAN DEĞER KAZANIR

selcuk karakus | 04 Ağustos 2013 | 13:05 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhabalar TEBERNÜŞ Bey ; Ağva kurfallıda arsam var .Acaba burası ne zaman imara açılır, veya bu bölge başka bi sebepten dolayı değer kazanırmı-kazanırsa ne kadar zamanı bulur .Bu bölgeden (kurfallı) başka arsa almak doğru olurmu. Yorumlarınız için teşekkürler

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Bir lokasyonun değerlenmesine tarih verebilmek için zaman makinesine binip yolculuk yapmak gerekir... Zihni sinir yıllardır bu makine için çalışıyor. Ama hala bitiremedi... Bitirdiğinde sorunuzun yanıtını verebilirim... Ağva 3. köprü ile yükselişe geçen lokasyonlardan... Bence uzun vadede değer artışı devam eder... Makul fiyattan alabiliyorsanız, alırken kazanabiliyorsanız yatırım yapılabilir...

154 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Sakarya Adapazarı Erenler

Ahmet Birikim | 05 Haziran 2013 | 12:45 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Kıymetli Tebernüş bey Size hususen teşekkür ederim. Bu insanları maddi bir şey talep etmeden aydınlatmaya çalışıyorsunuz. Yıllar önce 3 yıl önce Ağva kurfallıdan 700 metre kare bir tarla almıştık. 35 bin tl ye. Pek mantıklı olmadığını söylemiştiniz. Gerçekten öyle oldu 3 yıl sonra 40 bin tlye ancak satabildik. Şimdiki sorum şu Sakarya Adapazarı Erenler ilçesinde otoban ile e-5 arasında tarlalar var. Burada sanayi çalışmalarının olabileceği söyleniyor. Sizce buradan 2,5 dönüm bir tarlayı 35 bin gibi bir rakama almak uygun mu? Yoksa söylentilere itibar etmeyip arsa tarzı bir yerler mi yönelinmeli? Tekrar teşekkürler....

Tebernüş Kireçci : Rica ederim. Bu işin temel mantığı şudur: Yatırım yapacağınız lokasyonun toplam nüfusu artıyor mu? Artmıyor mu? Toplam nüfusu artıyorsa ve artış hızı Türkiye ortalamasının üzerindeyse yatırım yapılabilir...

97 Kişi Okudu | Cevabı Oku

TeşekürLer.

Mirbey Serdengeçti | 08 Mayıs 2013 | 17:54 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Abi Merhaba, Bundan ' ay önce yatırım amaçlı arsa almayı planlıyordum ve arastırmalarımda seninde yazılarını okudum ve bayabir bilgi sahibi oldum.cok paraya az yer almaktansa , az paraya Çok yer almayı tercih edip, çatalca binkılıçta. dönümünü 15.binden 6 dönüm arazi aldım.. şimdi yeni bir yatırım bölgesi secmek istiyorum. senden ricam bana yine tafsiyelerde bulunman. yeni yatırım düşündüğüm yerler çatalca,şile,silivri. bunlardan biri var. şile ağva bölgesi sence uygunmudur. bu bölge ve çatalca binkılıç. 5 yılda nekadar prim yapar ve geleceği nasıl olur sence? biraz uzun oldu ama kusura bakma abi.. tekrar tşkler..

Tebernüş Kireçci : Merhaba... Aynı bölgede kelepir bir şeyler bulursanız alabilirsiniz.

181 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Ağva imara açıldımı

Hasan yılmaz | 20 Mart 2013 | 17:27 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhaba; 2013 şubat ayında İ.B.B Ağva imar planlarını Şile belediyesine teslim etti deniliyor.Bende Ağvalı olarak köy muhtarımızın yalancısıyım.%25 ile %36 arası imara açıldı dedi muhtar.Ama daha Şile belediyesi bunu açıklamadı.Rant olmasın diyemi yoksa birileri faydalansın diyemi acaba.. Değerli yorumlarınızı bekliyorum..

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Açıklanır. Acele etmeyin. Ama muhtarlar pek boş konuşmaz...

182 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Ağva'da villa

Gülbin Polat | 25 Şubat 2013 | 22:21 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhaba Tebernüş Bey. Bizim Şile Ağva sahil yolu üzerinde Ağva'ya 2 km uzaklıktaki 44 villalık bir sitede bir villamız var. Kullanmadığız için satmayı düşünüyoruz. Henüz prim yapmamış görünüyor. Site havuzlu ve güvenlikli. Bu bölge için ne düşüyorsunuz. Beklemek anlamlı mı? Şuan 3 katlı ve geniş bahçeli bu villa için sanırım max. 175.000-200.000 tl fiyat istenebilir.

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Kullanmadığınız villayı elde tutmanızın çok da fazla bir anlamı yok. Kullanılmayan ev kendi kendine dökülür. İlave masraflar açar.

81 Kişi Okudu | Cevabı Oku

yatırımlık Arsa-arazi-tarla

Ahmet AKDAG | 13 Ocak 2013 | 21:40 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Şile Ağva da yatırımlık; arsa,arazi,tarla almak uzun vadeli karlı olunur mu.bu bölgenin geleceği ile alakalı beklentiler nelerdir.imar durumu ne olur. tarla,arazi alırken nelere dikkat etmek lazım. Şimdiden bilgilendirmeleriniz için Teşekkür ederiz.

Tebernüş Kireçci : rica ederim. Buraya tıklayınız adresindeki arsa ve arazi yatırımlarıyla ilgili yazdıklarımı okuyun.

209 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Mezarlık kenarı arsa

Engin Güller | 30 Aralık 2012 | 20:53 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Tebernüş BeySelam, Şile Ağva Göçe köyünde mezarlık yanı 3250 m2arsa almak istiyorum. arsa toplam 3250 m2.fındık bahçesi olarak geçiyor tapuda.Benim endişem mezarlığın ileride sorun teşkil edebileceği bu konuda görüşünüzü almak isterim.şimdiden ilginiz içinteşekkür ederim. Bu arada arazi toplam 60.000 tl.köy içinde. saygılarımla Engin GÜLLER

Tebernüş Kireçci : selam. Eskiden mezarlığa komşu olmak insanları ürkütürdü. Ama son zamanlarda İstanbul'da mezarlığa komşu parseller değerli hale geldi. Mezarlıklar kentin yegane rekreasyon alanı gibi... Buraya tıklayınız adresindeki programı izlerseniz Ari Duek konuyu çok güzel anlatıyor.

61 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Ağva -İsaköy

İnci Kemer | 26 Kasım 2012 | 01:43 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhb. Ağva -İsaköy'ün hangi uygulmalardan nasıl etkileneceği konusunda güncel durum nedir? Etrafında eğitim-turizm-marina-sağlık turizmi -Karadeniz sahil yolu, 3 köprü vs.. Ne kadarlık süreçte neler bekleniyor. Pansiyon işletmeciliği için uygun mudur. 80 m2 lik butik bir pansiyonun orada aylık-yıllık getirisi ne olabilir? Teşk

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Rica ederim... Yakın zamanda bir şey olursa süpriz olur... Otel fiyatını civardan öğrenebilirsiniz...

47 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Ağva

Uğur Çetin | 16 Ekim 2012 | 12:37 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhaba Tebernüş bey, Ağva ile ilgili gelecekte yapılması düşünülen, halihazırda başlamış olan projeler var mı? Mesela Karadeniz Otobanı-Ağva ilişkisi ile ilgili bilginiz varmıdır? Ağva'nın geleceğini nasıl görüyorsunuz? 'Gelecek' derken, bu şekilde yapılanmayla kaç yıllık bir süreçte yatırımların karşılığı alınabilir? Ağva'nın civarında 2B ve tapulu olmak üzere oldukça yerimiz var. Satmak yerine beklemek taraftarıyım, düşüncelerinizi öğrenmeyi çok isterim. Sağlık ve huzur dilerim.

Tebernüş Kireçci : Merhaba. Bugüne kadar arsa ve arazisini sattığı için mutlu olana denk gelmedim... Ama pişman olanla çok karşılaştım... SİT alanlarında ve su havzalarında değilse bekleyebildiğiniz kadar bekleyin...

55 Kişi Okudu | Cevabı Oku

ağva çelebi köyü

mustafa ünsal | 07 Eylül 2012 | 17:27 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

ağva çelebi köyde köyün son evinin bitiminde tarlamız var. Buralarda birçok şeyden bahsediyorlar. karadeniz otoyolu, köyün altından geçecek büyük bir yol, kandıraya organik gıda kenti, yeni ağva civarına merkez bankasına bağlı olarak finans merkezi gibi. Bunları duyunca bizdede bir ümit beklenti oluyor. Sizden ricam bo konularda bilginiz varmı kısacası yakın zamanda buralarda bir hareket olur mu? yani tarlamız prim yapar mı? Çalışmalarınz ve hizmetleriniz için teşekkür ederim iyi çalışmalar Mustafa Ünsal

Tebernüş Kireçci : Gelişmeler olacak... Ama finans merkezi biraz abartı olmuş... İnanmayın...

108 Kişi Okudu | Cevabı Oku

İKİNCİ MEGA KENT

Nedim karakuş | 30 Ağustos 2012 | 22:38 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhaba Tebernüş Bey,Aşağıdaki haber 2 gün önceki basın haberlerinden biri olup, dikkatimizi çekti , İkinci Mega Kent hakkında verilen bu haberin sizce doğruluk payı ne kadardır..,bilginiz varmı,cevabınız için teşekkürler.Syg. ,, Başbakan Tayyip Erdoğan'ın çılgın projelerinden İstanbul'a "İki Şehir" projesinin çok önemli ayrıntısına SABAH ulaştı. İlki Kemerburgaz'a yapılacak 500 bin kişilik çılgın şehirlerden ikincisi Tuzla'ya inşa edilecek. Sabiha Gökçen Havaalanı'nın doğusundan başlayıp, Akfırat Mahallesi'ni de içine alacak şekilde inşa edilecek yeni şehir doğu yönünde büyüyecek. Anadolu yakasında yapılacak şehrin en büyük özelliği tüm ulaşım vasıtaları ile erişilebilir olması. Sabiha Gökçen Havaalanı'na çok yakın bir noktadan başlatılacak çılgın proje, TEM otoyolu, E-5 karayolunun yanı sıra Ümraniye'den başlayarak bu bölgeden geçen eski İzmit yolunun genişletilmesi ile desteklenecek. Tuzla'nın seçilmesi ile yeni yapılacak iki şehrin de havaalanı olmuş olacak. Anadolu yakasındaki şehrin Avrupa yakasındakinden farkı ise kara ve havayolunun yanında deniz ve tren yolu ile ulaşılabilecek olması. HIZLI TREN, METRO, DENİZ Tuzla'da yapılacak şehir tam bir ulaşım merkezi olacak. Sabiha Gökçen Havaalanı'na yakın bir bölgede inşa edilecek şehre TEM otoyolu, E-5 karayolu ve yeni genişletilen eski İzmit yolu ile sorunsuz ulaşım sağlanacak. Başbakan Erdoğan'ın Pendik'e kadar uzatılacağı müjdesini verdiği Anadolu yakası metrosu da bu yeni şehre kadar getirilecek. Ayrıca Marmara Denizi'nin Pendik ve Tuzla sahillerine deniz yolu ulaşımı da bu bölgeyi daha cazip hale getirecek. Marmaray Projesi'nin hayata geçmesinin ardından yeniden ele alınan hızlı tren projesi de bu şehre uğrayacak. Böylece Anadolu yakasındaki yeni şehre tüm ulaşım vasıtaları ile erişim sağlanmış olacak. ŞİLE KURTULDU Yeni şehir için daha önce sık sık Karadeniz kıyısındaki Şile'nin ismi gündeme gelirken, Şile'nin doğal güzellikleri ve bu bölgedeki geniş ormanlık alanlar yerleşim için buradan vazgeçildi. Bölgede ortaya çıkacak rant etkisi ile orman yangını sabotajlarının yaşanması ihtimali, yasa dışı yapılaşma olasılığı İstanbul'un doğa harikası Şile ve Ağva'dan vazgeçilmesine neden oldu. Karadeniz kıyılarına göre çok daha az ağaçlık ve çarpık yapılaşmanın fazla olduğu Tuzla bölgesi ise yeni şehir ile doğa dostu bir yerleşim yeri olacak. Elektrik tasarrufu sağlayan akıllı binaların kullanılacağı proje yeni yapılacak doğal parklar ve çevre düzenlemeleri desteklenecek. Böylece çarpık yapılaşmanın yerini modern ve doğa dostu bir yerleşim yeri alacak. İstanbul'un kuzey kesimlerine göre daha az ağaçlık alana sahip olan Tuzla bölgesinin seçilmesinde İstanbul'a gelen yatırımların da etkisi oldu. YATIRIMI ARTIRACAK Türkiye'nin en büyük sanayi üssü olan İstanbul İzmit arasındaki hat büyümeye devam etmesine rağmen, yatırımcılar yerleşim için hâlâ İstanbul veya İzmit'i tercih ediyor. Bu yüzden hafta içinde TEM otoyolu ve E-5 karayolunda yoğun trafik yaşanıyordu. Yeni şehir yatırımcılar için önemli bir yerleşim alternatifi durumuna gelirken, yeni yatırımlar için de adeta teşvik işlevi görecek. İmar planlarının tamamlanmasının ardından yeni ticaret alanlarının oluşturulması ile bölgeye daha fazla yatırım gelmesi bekleniyor. DEPREM İHTİMALİ Anadolu yakasında Tuzla'nın seçilmesinin bir önemli nedeni de beklenen İstanbul depreminin bu yakada en çok Marmara kıyılarını tehdit ediyor olması oldu. Kentsel dönüşümle birlikte deprem riski altındaki Kartal, Pendik ve Tuzla bölgelerindeki depreme dayanıksız veya çarpık yapılarda kalan vatandaşlar için yeni şehir çok önemli bir alternatif olacak. Depreme dayanıklı binaların yapılacağı yeni şehir zemin olarak da İstanbul'un güvenli noktalarından biri olacak.

Tebernüş Kireçci : Bunlar yeni değil... Nesini sorduğunuzu anlayamadım...

145 Kişi Okudu | Cevabı Oku

Dereden çekme mesafesi

SERAP DİNÇ | 13 Ağustos 2012 | 12:08 | Cevaplayan : Tebernüş Kireçci

Merhabalar Tebernüş Bey, 2005 yılında Ağva'da dereden 5m çekme mesafesi verilerek inşaat yaptım. Belde belediyesi söndürüldü. Merkez belediyeye bağlandık. İnşaatım bitti. İskan için başvurdum ama İSKİ görüşü alınmadan size izin verilmiş, İSKİ'nin görüşü dereden 25 m mesafe dediler. Ama biamın çevresindeki tüm yapılar eski belediyenin verdiği 5m'den yapılmış durumda. Benim burada nasıl bir hakkım var? Ben imar affı çıkarsa belgelerimi alabilirmiyim? Serap Dİnç

Tebernüş Kireçci : Sorunuzu Avukat Hilal Bayram'a sorar mısınız...

60 Kişi Okudu | Cevabı Oku