Gayrimenkul Alırken Neden Değerleme Uzmanlarına Başvurulmalı?

Son dönemde kiminle karşılaşsam, konut piyasasında son durumun ne olduğunu soruyor. 2008'de konut almalı mı? Almamalı mı? Her kafadan bir ses çıkıyor.

Ben Gayrimenkul Değerleme Uzmanıyım (GDU), bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, yani kiranın, üst hakkı kullanım bedelinin değerlemesini yaparım. Sektörde 19 yıldır çalışıyorum. Mesleğimi çok da seviyorum, kimdir bu değerleme uzmanı, olmak kolay mıdır diye bana sıkça soruluyor. GDU olabilmek için Lisans Almanız yani ehliyet almanız gerekmektedir. Lisanslama sınavları Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yapılır ve başarılı olanların lisans alabilmesi içinde 4 yıllık üniversite eğitimi almış olmalı gereklidir. Ülkemizdeki yasal düzenlemeler gereği Değerleme Uzmanları aslında  icra ettikleri meslek ile gayrimenkul yatırımcısının koruyucusu durumundadırlar.

Tüketici açısından yetkili ve ehliyetli uzmanlarla çalışmanın en büyük iyiliği, yaptığınız yatırımın gerçekten sağlıklı olup olmadığını anlamanızı sağlamasıdır. Değerleme Uzmanları pazarlama yapmadıkları için, bütün ticari kaygılardan uzak olarak mülkü incelerler. Değerleme sadece yeri gidip görmek ve bir satış rakamı tayin etmek değildir.

Mülkün tapudaki projesine bakılması, tapuda mülkiyet sorunu olup olmadığının tespiti, ne amaçla kullanılabilir olduğu ve hangi mekanın hangi bağımsız bölüm numarasına kayıtlı olduğu, yapının kaçaklarının olup olmadığının tespiti ile ve en önemlisi, gösterilen yerin projede aynı yer olup olmadığının tespiti uzmanın sorumlulukları arasındadır. Uzman tüm bu çalışmalardan sonra uluslararası kabul görmüş değerleme tekniklerini de kullanarak mülke ait değerle ilgili kanaatini belirtir.

Maalesef kaçak yapılaşmanın yaygın olduğu ülkemizde mülk alırken değerleme uzmanının önemi daha da artmaktadır. Bir gayrimenkulü edindikten, yani alım-satım bittikten sonra risk yatırımcıya ait bir hale gelmekte, bu aşamadan sonra bir sorun çıkması durumunda yatırımcı için iş işten geçmiş olmaktadır.

Bu tür sorunlardan uzaklaşmak için tüketicilere yatırım yapmadan önce mutlaka ehliyetli uzmanlara danışarak rapor almalarını veya bankalarına kredi için kullandıkları eksperlerin Ehliyetli-Lisanslı olup olmadığını sormalarını ve hatta hazırlanan raporları bankalarından alarak detaylarını okumalarını öneririm.

Bugün uzman olarak karşılaştığımız olaylarda gördüklerimiz, gayrimenkulden anlamayan bir vatandaşın mülk alırken birkaç kez düşünmesi gerektiğini gösteriyor. Konutlarda en sık karşılaştığımız olay kaçak kat çıkılması; dükkanlara binanın sığınak gibi ortak alanlarının katılması; bir de kapı numaraları ile birbirine uymayan tapu projeleri.

Örneğin sizin oturduğunuz dairenin kapı numarası 9; tapunuz da 9 numaralı daireye ait. Her şey doğru görünüyor ama binanın tapudaki projesinde aslında karşı daireniz 9 numara. Aslında siz komşunuzun dairesinde oturuyorsunuz, komşunuz da sizin dairenizde oturuyor. Üstelik kimse bunun farkında bile değil.

Arazilerde durum daha da vahim. Örneğin arsa almak Türkiye'de özellikle imar plan çalışmaları tamamlanmamış yerlerde tam bir risk. Gayrimenkulün adı yeni Medeni Kanun'da "taşınmaz" olarak geçiyor ama aslında "taşınır". Siz ne olduğunu bile anlayamadan arsanızı imar uygulaması yapıp taşıyabilirler.

Özetle, Değerleme Uzmanları yaptıkları raporlarla yatırımcılara ve nihai kullanıcılara yol gösterirler. Bu sayede tüketicilerin özenle yapmayı planladıkları yatırımın içinden çıkılmaz bir sorun yumağı haline gelmesini önlerler. Bu nedenle değerleme, hakkı ile yapıldığında, sorumluluk isteyen zor bir meslektir.

Cansel Turgut Yazıcı