x
  • Ana Sayfa
  • Seçme Projeler
  • Seçme Sorular
  • Köşe Yazıları
  • Foto Galeri
  • Hakkında
  • İletiÅŸim
  • Emlak Haberleri
Gezegenin nöbetçi emlak editörü img
MENÜ
  • Ana Sayfa
  • Seçme Projeler
  • Seçme Sorular
  • Köşe Yazıları
  • Foto Galeri
  • Hakkında
  • İletiÅŸim
  • Emlak Haberleri
Tebernus Kirecci'e soru sorma kriterleri X
  • 1) Bu sitede her soruya yanıt verilmez.
  • 2) Tamamı büyük harflerle yazılan sorular yanıtlanmaz. İmla kurallarına dikkat edilmeyen ve ifade bozukluklukları fazla olan sorular yanıtlanmaz.
  • 3) Soru sormadan önce aynı konuda daha önce sorulan soruları mutlaka inceleyin. Birbirinin tekrarı olan sorulara yanıt verilmeme ihtimali yüksektir.
  • 4) Ad, soyad, telefon numarası ya da e-mail adresi olmayan ve yanlış olan sorulara cevap verilmeyebilir.
  • 5) Bu sitede doÄŸrudan veya dolaylı proje, site ya da lokasyon önerisinde bulunulmaz.
  • 6) Soru sormadan önce https://www.tebernuskirecci.com.tr/kose-yazilari adresindeki köşe yazılarını okursanız iÅŸiniz kolaylaşır. Sorunuz ne kadar net olursa yanıt da o kadar net olur.
  • 7) Konut ile ilgili soru sorarken sorunuzda brüt ve metrekare, kat, konum, ödeme tablosu ve aylık kira getirisi ile ilgili bilgilere yer verin.
  • 8) Yatırım kararı verirken bu siteden aldığınız yanıtı baÄŸlayıcı karar olarak düşünmeyin. Her zaman kendi kararınızı kendiniz verin.
  • 9) Sorunuz yanıtlanmayınca defalarca sormayın. Yanıtlanmasına lüzum görülmemiÅŸtir.

Soru Sormak İçin Tıklayınız..

  • Adınız Soyadınız
  • Yazar (Lütfen Soru Sormak İstediÄŸiniz Yazarı Seçiniz)
  • E-Posta Adresiniz
  • Soru BaÅŸlığı
  • Sorunuz
  • Telefon Numaranız
  • img
  • İnÅŸaat maliyetleri neden yükseldi?

    Konut fiyatlarının belirlenmesinde kullanılacak onlarca yöntem vardır. Bunlardan birisi de maliyete göre fiyat analizi yapmaktır. Bu yöntemde alınacak konutun arsa ve inşaatı ayrı ayrı hesaplanır.

    Bu yöntem eskiden daha sık kullanılırdı. Son dönemlerde alıcıların kira çarpanı kavramını öğrenmesiyle birlikte maliyet yönteminin pabucu dama atıldı. Yine de ekspertiz raporlarında "nezaketen" de olsa maliyet yöntemine yer veriliyor. 

    Kira çarpanının ne olduğunu Buraya tıklayınız adresindeki yazımda uzun uzun anlattım. Bugüne kadar yüz binlerce kez okunan bir yazı... Türkiye'de konutta balon oluşmamasının en önemli nedeni insanların emlak okur yazarlığının yükselmesi ve kira çarpanı kavramını öğrenmesidir.

    Kira çarpanı gayrimenkulün güncel, kısa ve orta vadeli değerini belirler. Uzun vadeli değerine de etkisi olur. Bir gayrimenkulü satın aldığınızda uzun vadede ne kadar kazançlı çıkacağınızı, alırken ne kadar kazançlı çıktığınız ve kira çarpanının olabildiğince düşük olduğu belirler.

    İnşaat maliyetleri ise uzun vadede mutlaka fiyata yansır. Fiyatları belirleyen kira çarpanı olduğuna göre inşaat maliyetleri nasıl fiyata yansıyacak?

    Bugün özellikle İstanbul konut piyasasında yaşanan en büyük sıkıntı maliyet artışlarının fiyatlara yansımamasıdır. Bunun da nedeni İstanbul'da oluşan arz fazlasıdır. Anadolu şehirlerinde arz fazlası yok. Bu açıdan daha rahatlar.

    Her arz fazlası ilerleyen yıllarda arzı mutlaka azaltır. Arz azaldığında ise kiralar yükselir. Kiralardaki yükseliş ise fiyatları yükseltir. Maliyetin fiyatlara yansıyacağı ortamı oluşturur.

    Yüksek enflasyon döneminde müteahhitler fiyatı belirlerken, fiyatı 3 paya ayırırlardı. Birisi arsaydı. Birisi inşaat maliyetiydi. Diğeri ise finansal giderler, genel giderler ve kazançtı.

    Arsanın payı son yıllarda yarıyı geçti. İnşaat maliyeti yine üçte bir düzeyinde. Kazançlar azaldı. Finansal giderler arttı. Özellikle 20 büyük şirketin -bir kaçı hariç- finansal giderleri 2016 yılı başlarından itibaren şantiye giderlerini ve genel giderleri geçti. Konut sektöründeki sıkıntı bu.


    Şimdi gelelim konut maliyetlerinin neden yükseldiğine...


    1) İstanbul'da arsa az. Mevcut arsaların bir çoğu da sorunlu. Arsa sahipleri sorunlu arsalarının tüm sorunları çözülmüş gibi masaya oturuyor. Bunun nedeni güçlü iş yapmak için çaplarına göre büyük sistemler kuran şirketlerin kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı ile arsayı alabilmek için birbirleriyle yarışmaları.

    Talep bu kadar fazla olunca da doğal olarak arsa sahipleri yüzde 50'nin üzerine çıkıyor. Hızını alamıyor. Bir kaç milyon dolar da nakit istiyor. Türkiye genelinde de arsa az. Toprakların yüzde 80'i kamuya ait. Bu aslında tüm Türkiye'nin sıkıntısı. Ama İstanbul'da bu daha büyük sorun.

    2) Başta betoncular olmak üzere, malzemecilerin fiyatı istediği gibi belirlemesi. Beton işi çimentoya bağlıdır. Çimento lobisi ise dünyanın en güçlü lobilerinden birisidir. Aynı nokta demir için de geçerli. Beton ve demirin fiyatı yükseldikçe doğal olarak diğer malzemelerin de fiyatı yükseliyor.

    Gayrimenkul sektörü bu noktada örgütlenemiyor. Yapılması gereken örgütlenip, neyi ne kadara aldığını bir sisteme aktarıp bu yolla beton ve demir başta olmak üzere malzemeciler üzerinde denetim oluşturmaktır.

    15 yıldır en az 40 patrondan en iyi alımı kendisinin yaptığı hikayesini dinledim. En az 40 malzemeci ve taşerondan hangi şirketten nasıl kazanç sağladığını... Özellikle taşeronlar çok şen şakrak insanlardır. Her şeyi anlatırlar.

    3) Barter da fiyatları yükselten önemli etkenlerdendir. Şirketler "Nasıl olsa barter ile iş yapıyoruz" düşüncesiyle maliyet hesaplarında hassas davranmıyor. Bu hassasiyetten uzak durum beraberinde ikinci elde bartera verilen konutlar yüzünden projenin zaafa uğramasına neden oluyor. Konut şirketleri barter konusunu abartıyor. Neredeyse ruhsat bedeli için bile belediyeye barter ile ev verecekler. 

    4) Merkezi kadrolarda şişme konut fiyatlarına yansıyor. Şirketlerin istihdam sağlaması güzel bir iş. Ama buradaki istidam maliyetleri beraberinde konut fiyatlarını yükseltiyor.

    5) Finansal kapitalizm -yani kredi- konutun her aşamasında var artık. Tıpkı KDV gibi. Arsa kredi ile alınıyor. Konut şirketleri sistemleri kredi ile yaşatıyor. İnşaatı kredi ile tamamlıyor. Konutu satın alan kredi kullanıyor. Tüm kredi maliyetlerini eklediğimizde ortaya "yüksek maliyet" tablosu çıkıyor. Neyse ki bankalar inşaat, arsa ve konut kredisine eskisi gibi sıcak bakmıyorlar. Kredi ne kadar azalırsa maliyetler de o kadar uzun vadede düşer.

    6)
    Özellikle sitelerde satılamayan alanların oranı yüksek. Siz ne net 100 metrekare süpürülebilir alan aldığınızda satılamayan 70 metrekare civarında imalat yapılıyor. Otopark, sosyal tesisler ve geniş ortak alanlar gibi...

    7) Şirketlerin politikaları da bu konuda önemlidir. Konut sektöründe öyle şirketler var ki yaptığı projeden ne kendisi para kazanır ne aynı lokasyonda proje yapan şirketler ne projelerinden ev alanlar ne de arsa sahipleri. Agresif tavırları yüzünden bankalardan başka kimse para kazanmaz. Bankalar da teminatlarını sağlam aldığı için para kazanır. Ama bankaların kazançları da ipoteklerdedir. Agresif şirketler hem arsa hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesine katkıda bulunurlar.


    Sonuç: Döviz, faiz ve enflasyondaki artış konut fiyatlarına uzun vadede mutlaka yansıyacak. Ama bu kısa sürede olmayacak. Kısa ve orta vadeli fiyatları belirleyen en önemli unsur kira çarpanıdır. Maliyetlerdeki artış fiyatlara uzun vadede arzın kesilmesi ile yansır.


    Konutta kazanç ne?


    Emlak fiyatları düşer mi? Yükselir mi?



    Not: Sitemizin yeni formatı bu. Aşağıda konu ile ilgili yorum yapabileceğiniz bölüm de açtık. Yorum yapabilirsiniz. Ayrıca beğendiğiniz yazıları lütfen sosyal medyada paylaşın.

    7204 KiÅŸi Okudu

    Not: Projelerde cazip fırsatlar için buraya tıklayınız


    20 Kasým 2017 | 17:23

    Bunlarda İlginizi Çekebilir!

    • Serdar İnan ve İnanlar İnÅŸaat neden battı?
    • Emlak piyasasının 4 yanlış bilineni!
    • Emlakta 2018 beklentileri!
    • Kanal İstanbul'u nasıl yorumlamak gerekir?
Takip Edin
Çok Okunan Yazılar
  • Emlak yatırımında yapılan ölümcül hatalar

    44071 Okuma

  • Arsa ve arazi piyasası nereye gidiyor?

    35845 Okuma

  • İnsanların kolay zengin olduÄŸu 3 meslek

    35486 Okuma

  • Emlakta 2018 beklentileri!

    33549 Okuma

  • Yatırım için arsa mı; arazi mi; konut mu; iÅŸyeri mi?

    32559 Okuma

  • Hangi evler çok prim yapar? Hangi evler az prim yapar?

    25441 Okuma

  • Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

    24823 Okuma

  • Nereler önce prim yapar? Nereler fazla prim yapar?

    22003 Okuma

  • Kanal İstanbul'u nasıl yorumlamak gerekir?

    18975 Okuma

  • Döviz mi? Faiz mi? Borsa mı? Altın mı? Gayrimenkul mü?

    16955 Okuma

Seçme Sorular
  • Gayrimenkul Sektörü Üzerine Düşünceler 2

    1476 Okuma

  • ARSA VE ARAZİ PİYASASININ NEDEN YAVAÅžLANCAÄžI

    1751 Okuma

  • Istanbul hangi tarafa doÄŸru büyür?

    1717 Okuma

  • Gayrimenkul Sektörü Üzerine Düşünceler

    1617 Okuma

  • Ne olacak bu silivrinin hali ?

    2888 Okuma

  • Kira çarpanı mı? Metrekare fiyatı mı?

    1546 Okuma

  • USD olarak Gayrimenkul Fiyatları

    4674 Okuma

  • Hadımköy deliklikayadaki uçuk arsa fiyatları

    7392 Okuma

  • Arsa ve Arazi neden daha çok kazandırır?

    7487 Okuma

  • İşler ne zaman düzelecek?

    8866 Okuma

En Çok Okunanlar Sorular
  • Bugün
  • Bu Hafta
  • Bu Ay
  • Bu Yıl
  • Merhaba silivri gümüş yakadaki alman universitesi.

    215 Okuma

  • Ev almakmi arsa almakmi kiraciyim

    81 Okuma

  • imarli ifrazli arsa alinir mi

    48 Okuma

  • Åžarköy-Hendek tarla vasfında arsa

    35 Okuma

  • İnanlar İnÅŸaat ipotekli evleri bilmeden alanlar neler yapabilir?

    1299 Okuma

  • konut alışı veya satışı yaparken nelere dikkat edilmesi gerekli

    1065 Okuma

  • Erken Seçim emlak piyasasını nasıl etkiler?

    1060 Okuma

  • bahçeÅŸehir konakları hakkında düşünceleriniz

    870 Okuma

  • Seçim öncesi ev alıp ve satım hakkında ?

    866 Okuma

  • 1 dönüm arsamızda imar kesintisi

    838 Okuma

  • Yatırm amaçlı evimi hangi ilden aimalıyım ?

    755 Okuma

  • emlakta dijitalçaÄŸ hakkında

    692 Okuma

  • Eyüp Pierreloti tepesinde 600.000 tl ye dükkan alınır mı?

    649 Okuma

  • 400 bin kredi ile egal İstanbul

    596 Okuma

  • Ne olacak bu silivrinin hali ?

    2888 Okuma

  • Gayrimenkul mu yoksa döviz mi

    2060 Okuma

  • Faizle ev almak mantıklı mıdır?

    1972 Okuma

  • 30-40 Bin TL ile Yatırım Yapmak

    1856 Okuma

  • ARSA VE ARAZİ PİYASASININ NEDEN YAVAÅžLANCAÄžI

    1750 Okuma

  • Istanbul hangi tarafa doÄŸru büyür?

    1717 Okuma

  • kat irtifakıyla daire alımı

    1693 Okuma

  • 50-60bin tl arsa yatirimi

    1651 Okuma

  • Gayrimenkul Sektörü Üzerine Düşünceler

    1617 Okuma

  • Kira çarpanı mı? Metrekare fiyatı mı?

    1546 Okuma

  • büyükçekmece celaliye imar

    7779 Okuma

  • Arsa ve Arazi neden daha çok kazandırır?

    7487 Okuma

  • Hadımköy deliklikayadaki uçuk arsa fiyatları

    7392 Okuma

  • USD olarak Gayrimenkul Fiyatları

    4674 Okuma

  • KONUT RESESYONU BAÅžLADI!..

    4609 Okuma

  • kanal istanbul da istimlak olan yerler

    4526 Okuma

  • Konut fiyatları ve bitmek bilmeyen söylentiler

    4503 Okuma

  • istanbulda iptal edilen 6 metro projesi

    4008 Okuma

  • ıspartakeldede emlak fiyatları düşermi

    3958 Okuma

  • Yatirimi nerden yapmaliyim

    3649 Okuma

  • Anasayfa
  • Gizlilik Politikası
  • Hakkında
  • Rss
  • İletiÅŸim
  • © 2018 TebernuÅŸ Kireçci her hakkı saklıdır.