Emsal Kira Artışı Hakkında

Teşekkürler Özge Hanım, kanunda 5 yıl sonunda, rayiç bedel hesaplanır yazıyor ancak, bu durumda ev sahibi dilediği zaman kira için emsal artışı yapabiliyor mu? Ayrıca, kira tespit davasını kiracının mı açması gerekiyor, yoksa kontratta yazanın üzerinde zam yapmak isteyen ev sahibinin mi? Teşekkürler