Ofis Yatırımı İçin Kira Çarpanı ve Lokasyon

Selamlar Tebernüş Bey, ilk defa böyle bir yatırım yapacağım için yardımınıza ihtiyacım var. Kadıköy Belediyesi karşısında cadde üzerinde 5 Katlı binanın 3.Katında 3+1 brüt 125 M2 için mülk sahibi ile 450.000TL ye ön anlaşma yaptım. Bina çok eski olmamakla birlikte bakımlı, asansörsüz ve bitişik nizamdır. Tapuda mesken olarak görünen ama ofis olarak kullanılan bu dairenin tahmini kira getirisi 2200-2400TL'dir. Kira çarpanı ofis için mantıklı mıdır? Park sorunu olan bölgenin geleceği hakkında ki görüşleriniz hangi yöndedir? Teşekkürler.