"FED" ile ilgili toplam 69 soru bulunmuştur.
Toplam 318625 kişi soruları okumuştur.

Merhabalar, Yıllardır istanbulda ev fiyatları düşecek dediler düşmedi:) sizin yazılarınızı okudum ve çok mantıklı geliyor.250000 tl kartal civarı bir ev almayı planlıyorum kira getırısı ne kadar olursa mantıklı bır alım yapmış olurum.Ve son olarak fed faiz artırırsa fiyatlar düşecek deniliyor sizce böyle birşey mümkünmü Şimdiden çok teşekkürler

İstanbulda bence koca bir konut konut balonu var.Sizin konut balonuyla ilgili size sorulan sorulara verdiğiniz cevapları incelediğimde siyasi istikrar sürdükçe sorun olmaz tezini vurguladığınızı görüyorum.Ben Gayrettepe de oturuyorum son 6 yıldırda ev alımı için sıkı bir takipteyim.5 yıl öncede fiyatların yüksek olduğu kanaatindeydim.Ama bugün ciddi bir balon sözkonusu. Ortalama brüt 130-140 m2 40 yaşındaki evlere 800.000-1.200.000 tl fiyat isteniyor.2009 öncesi oturduğum Kağıthane hamidiye mahallesinde 100 m2 evlere 400.000 tl den aşağı istenmiyor.Konut balonu yok diyenlerini tezleri ve benim antitezlerim aşağıdaki gibidir. 1- Tez : Siyasi istikrar sürdükçe konut fiyatlarının yönü yukarıya doğrudur. Antitez : 2002 de hükümetin işbaşına gelmesi süreci ve sonrasında sıkıntıdaki Amerikan ekonomsi ve bankaları için FED parasal genişleme programı uygulamış, piyasaya sürülen fazla parayı faize kaymasın insanlar bol bol tüketsin diye faiz oranlarını ciddi oranda düşürmüş bunu yaparkende dolar basmıştır.(100 dolar yeşilin basım maliyeti 6 centtir.)Yabancı sermaye ve fonlar kendi ülkesinde güvenilir fakat kazancı düşük Amerikan piyasası yerine bizim gibi gelişmekte olan piyasalara yönelmiştir.100$ ı ortalama 1,5 tl den bozduran yabancı yatırımcı 1500 tl almış bunu da borsa mevduat yada tahvile yatırmış.Örneğin mevduattan %10 faizle (Türk yatrımcılar gibi %15 stopaj ödemezler) 150 tl faiz elde emişlerdir.Bu kazancı ülkelerinde 10 yılda elde edemezler.Hükümet üretime dayalı olmayan inşaat sektörünü lokomotif sektör olarak kullanarak büyümeyi seçtiği ranta dayalı üç kağıt ekonomisi programı uyguladı.Bu da kağıttan kulelere benziyor.Sağlam bir rüzgarda dağılmaması içten bile değil.FED in uyguladığı bu program sonsuza kadar gidemez.Piyasaya verdiği parayı nisan ayı itibariyle geri çekmeye başlıyor.Ev almak için bankaya gidersiniz banka size vereceği parayı nereden alacak tabiî ki dış krediyle .6 cente maledilen dolarla son 10 yılda %150 yakın karla ülkelerine geri dönecek.Bu bankaların aldığı kredi borçları nasıl ödenecek elbette TL ile değil dolarla.Peki siz aldığınız borçla ne yaptınız ,Avmler yaptınız, konut yaptınız vs.. peki bu yapılan inşaatların reel ekonomiye katkısı ne, bir üretim yapıp paramı kazandırıyor.Netice itibariyle taş ve toprak.Parayı taşa toprağa gömük Üstelik %150 faiz ödeyerek.Siyasi istikrarın ön önemli teminatı iyi giden ekonomidir.Üretime dayalı olmayan yıllık cari açığın 50 milyar olduğu ekonomi son 10 yılda olduğu gibi döner ama sürdürelemez.Haziran seçimleri sonrası sürprizlere açık olun. 2- Tez :Evlilik, boşanma ve göç sebebiyle artan konut talebi Antitez : İstanbulda 2015 yılda 240.000 konut satılmış.110.000 evlilik yapılmış 27.000 boşanma olmuş.(Boşananların %85 i ilerleyen yıllarda tekrar evlenmiş) Gelenler gidenler çıkarılınca net 60.000 göç olmuş.Yuvarlak olarak istanbulun 120.000 civarı yıllık ekstra konut ihtiyacı var.Alıınan daire ruhsat sayısı 210.000. Yabancılara satılan konut sayısı 3.000 adet yani satılan konut sayısının yaklaşık %1 i matematiksel anlamda yabancı talebinin konut fiyatlarına etkisi yok hükmündedir. Yukardaki rakamlar analiz edildiğinde boşanmaların konut talebine etkisi makro anlamda yok sayılabilir. İstanbulda konut fiyatlarını 300.000 tl ile 1.000.000 tl arasında olduğu ortalama konut fiyatının 500.000 tl olduğu varsayılırsa. İstanbul sürekli göç alıyor , boşananlar var deniliyor.Şimdi 500.000 tl ye evi yeni tayini çıkan öğretmenmi,astsubaymı yeni mezun olmuş mühendismi ,kobaniden kaçan suriyelilermi,asgari ücretle çalışan vasıfsız insalarmı alacaklar.. Alanlar kimler biliyormusunuz. 2.1 .Hükümetin son 10-15 yılda uyguladığı ekonomik tutum,Dünya ekonomik konjontürü sebebiyle parası olanın dövizin yatay seyri ve mevduat faizlerinin reel anlamda negatif olması (parayı bankaya koyan enflasyon karşısında zararda) sürü psikolojisiyle paralarının değerini koruma çabası için de olmalarıdır. 2.2 Parası olmayanların faizlerin düşmesiyle bankaların likidite bolluğu sebebiyle bankaların para satmak için kaldırımlara bile stand kurduğu bu dönemde karı koca çalışıp en az gelecek 15-20 yıllarını ipotek etme pahasına ev alma hayallerini gerçekleştirme dürtüsüdür.Elbette ilerde herhangi bir sebepden işsiz kalma durumu göz ardı edilerek. Çok kez şahit olmuşunuzdur ? karşı daire geçen sene 300 e satıldı.Adama 400 veriyorlar adam vermiyor ?, ?2sene önce 200 e aldım şimdi 400 tl ediyor ev en iyi yatırım aracı gel sanada alalım.Bir zamanlar titan zinciri vardı.Bu günkü durumu ona benzetiyorum.Şu nutulmamalıki HİÇ BİR YATIRIM ENSTÜRMANI REALİZE EDİLMEDİKÇE KARLILIĞINIZ KAĞIT ÜZERİNDE KALIR. İleryen aylar yada birkaç yıl içinde fiyatları speküle edilmiş arsaların üzerine %100 kar marjıyla inşa edilmiş titan zihniyeti ve medya pohpohlamasıyla satılmış konutların vay haline.Cari açığın 50 milyar dolar özel sektör pozisyon açığının 400 milyar dolar Merkez bankası kullanılabilir rezervlerinin 43 milyar dolar tasarruf oranı %12 e(Dünya ortalaması %33,çin %50 ) düşen bir ekonomide iş ve ticaret hayatının devamını sağlayacak likiditenin finansmanın yine yurtdışı olmayacağı aşikardır.Olsa bile maliyeti çok yüksek olacaktır.Bu likiditeyi temin etmek için iş hayatının içinde olan yatırım amaçlı konut alanlar talebin olmadığı dönemde konutlarını maliyetinin altındaki fiyatlara satmak durumunda kalacaktır. Hele hele kira çarpanın 30 yıla ulaşmasına ,isanların alım gücünün konut fiyatlarıyla ilişkisizliğne hiç girmiyorum. Not: Ekonomist değilim mühendisim.Yorumumun sadece düşünen ve sorgulayan insanın analazi şeklinde değerlendrilmesini rica ediyorm.Zira bir söz vardır ?yarım doktor candan ,yarım hoca dinden eder ?

Dolar euro faiz enflasyon yukselirken elinde parasi olanlar bunlara yatirim yapar ev satislari durur.faizler yuksek olunca evler satisi azalir yapimi devam eden projeler yavaslar.fiyat dusme nedeni arz fazlasidir.yapim azalinca piyasa toparlaninca fiyatlar tekrar rayina oturur.bu donemde kiralar ragbet gorur.kucuk evlere yonlelir mutahit ve alicilar.ikinci el geri gelir.hocam ham madde artinca fiyatlar artmazmi.ustad kitap gelmedi bana adrese teslum gelmezmi size yazdim iki sefer adresi. Bu ortamda evi zor satarim.satmaktan vaz gectim.tl kalsam degeri dusuyor dolar alsak tren kacti.euroda faiz sikintili bu ortamda mali korumakmi gerekiyor ustad.satsak bekleyip ktiz ortaminda dusuk fiyata ev alabilirmiyiz.insallah kriz olmaz ama durum botyle gozukuyo.fed faiz artirdimi birde haziran secimi.bu ortamda malimizi korumalumiyiz.satsam desem alici yok.her sey yukselirken evler yukselmezmi.birde bizim buraya toki hastane yapiyor.hastane yakini toki evleri 130 ken 200 oldu.benim evde hastaneye yuruyerek 12 dakika.hocam bu artis bize vurmazmi.

Tebernüş Bey, özellikle Maslak & Ayazağa bölgesinde yoğun bir lüks konut arzı var, ev arama sitelerindeki satılık ve kiralık evlere bakıyorum, kiracı aranan ev sayısı satılık ev sayısının neredeyse 10 katı. Türkiye'de son birkaç senede lüks ve pahalı konutların peynir-ekmek gibi satılması ve fiyatların arttıkça artması ve herkesin sorduğu "bu pahalı evleri kimler alıyor acaba" sorusuna cevap olarak geliştirilen "kara para veya kolay para" teorisi bir şekilde durumu izah ediyor. Ancak sorun şu ki, bu pahalı evleri alacak insan bulmak kolay olsa da bunları kiralayacak insan bulmak kolay değil. Türkiye'de çalışan kesimin geliri ortada, kara paracılar veya kolay paracılar zaten kirada oturmaz. Bu durumda bu evleri kimler kiralayacak? Ayda 6.000 - 7.000 TL verecek üst düzey yönetici buldunuz, yabancı personel buldunuz tamam eeee geriye kalanları kim kiralayacak? Türkiye'de ortalama doktor maaşı zaten 7.000 TL civarında, banka şube müdürü de en fazla o kadar alsın, peki diğerleri? Adamın ayda 6.000 - 7.000 ödeyecek parası varsa zaten kirada oturmaz gider ev alır. İşte bu gerçek yüzünden kira çarpanı 300'ü geçti, 400'e doğru yol alıyor...Kim ne derse desin özellikle lüks konutta ve belirli lokasyonlarda ciddi balon var. Seçim sonrasını iyi görmüyorum. Bizi dehşet bir haziran ayının beklediğine dair korkum var. Eğer iktidar partisi haziran seçiminde oy kaybederse, bir de buna FED faiz artışı eklenirse ve dolar 3'e doğru giderse neler olacak hep birlikte göreceğiz.

Günaydın Tebernüş bey, evvelsi gün Emlakta Mantık adlı kitabınızı satın aldım, zevkle okudum. Bende yurtdışındaki tecrübelerimden sonra fiyatlara hep fiyat çarpanı ve net kullanım alanı metrekare birim şatış fiyatından bakıyorum. Kitabınızda belirtiğiniz gibi FED 2001 yılından beri bilançosunu büyütüyor, 2008 yılından sonrada bilançosunu katlayarak büyüttü. 2014 yılı sonu bu büyüme durdu ve artık parayı geri çağırmaya ve faizleri yavaş yavaş artırmaya başlıyacak gibi! Türkiye önümüzdeki kısa vadede faizleri aşağı çekebilmek için uygun koşullar oluşmasıyla birlikte, orta ve uzun vadede Türk lirası karşısında Doları dizginlemek için faiz artışına gidebilir, keza işlem gören döviz bazlı Eurobondlarda bile faiz artışı yaşanabilir. Bu öngörüde sizce İstanbuldaki 250 ay fiyat çarpanında aşağı yönlü bir haraket olurmu? Saygılarımla

Mortgage kredisi kullanacaklara önerilerim ; 1...ellerini çabuk tutsunlar çünkü gelecek sene ve sonrasında faizler artacak ( hem FED dinamikleri hem de Türkiye dinamikleri faiz artışlarını kaçınılmaz kılıyor ) 2... Son çeyrek ( yılın son 3 ayı ) bankalar bilanço büyütmek için mortgage kredilerinde promosyona gidiyorlar ( hem faiz oranı hem komisyonlar daha cazip ) 3... Yeni BDDK ve tüketici kanunu yürürlüğe girdiği anda banka kredileri mecburen artacak ( bankalar daha az komisyonu daha yüksek faizle kompanse edecekler ve yeni tüketici kanunu ile alacakları riskleri tüketicinin sırtına ilave faizle yükleyecekler ) 4... Artık proje bazlı ve henüz inşaat halindeki gayrimenkullere kredi almak hem zorlaşacak hem de hazır eve alınan krediden daha farklı faizde olacak. 5... 2015-2016 da kötüleşen piyasa koşullarında bankalar mortgage kredisi verirken çok daha seçici olacak. Bu nedenle beğendiği evi bulanlar elini çabuk tutsun ve bu faizlerden borçlansın derim.

"BATI tipi BALON olmaz bizde" diyenlerin yazdıklarıda ilginç.aslında onlar diyorki;bizde konutta balon var ama batı tipi değil.kısaca bu konuda nasıl saçmaladıklarını,kendi yazılarındaki çelişki ve bilgisizliklerini hatta olaya sadece finansal açıdan değerlendirme cehaletlerini ortaya dökmenin zamanı geldide geçiyor bence... birisi yazmış;Türkiye'de balon konut arzının fazla olması ve gerek arsa gerekse ev fiyatlarının yapay şekilde şişmesidir.Buyrun konuya...Altı tophane üstü şişhane misali...Yahu kardeşim arz talep birşey var.mal çoksa fiyat ucuzlar.Ama bu arkadaş;ekonominin temel kanunlarını bilmiyor.geçelim.bir diğer kendini kurtarma muhabbetine;fed faizi artıracak ve Bizim gibi GO ülkelerde dolar uçacak.ama Avrupa merkez bankası piyasaya para basmazsa.... bence sen uçuyorsun be kardeşim.FED faiz artımı dediğin %0.25 bizim gibi ülkelerde kaç?%8-10 arası değişen bir faiz.Neden %1 lik faize gitsinki burda %10 faiz varken.Avrupa merkez bankası 1 trilyon Avro ile parasal genişlemeyi onayladı BASINA AÇIKLADI ama senin haberin yok.Bihaber konut yatırmcısı ve yorumcusu...kolay GELSİN... TÜRKİYE de özellikle İstanbul'da konut piyasasını sadece faize yada dolara endekslemek için çok cahil olmak lazım.çünkü fiyatı belirleyen pek çok parametre var.Kira çarpanını dahi sınırlaya sınırlaya 5 parametreye düşürdüğüm halde ancak %10 yanılma payı elde edebildim.yani etken çok.kira çarpanı her ile görede farklılıklar gösteriyor. (isteyene burdan formülü açıklarım.)Oysa kira çarpanı dahi o evin-konutun satış fiyatını belirlemiyor.yine pek çok etken var bu konutun satış fiyatında... Kısaca;TÜrkiyede özellikle istanbulda Konut piyasasında Balon yok,patlamış bir balon da yok.AMA DURGUNLUK VAR.bu sürecin süreside ortalama 1 ay-1 yıl arası.3 ay gitti. kaldı en fazla 9 ay.ben bunun bu kadar süreceğinede inanmıyorum.ÇÜNKÜ istanbul çok dinamik bir şehir.Ucu bucağı yok...ve konutta talebin azalmasıda mevsimsel ve göreceli..Çünkü daha reel olan bir durum var;İstanbulun Yıllık Nüfus artışı.Diğer illere göre ÇOK çok fazla...Konutta ki, bu durgunluk Benim düşünceme göre ekimde biter ve yavaş da olsa piyasa canlanır. Bu finansla uğraşan arkadaşlara;Konut piyasasını Bir BIST gibi düşünmeyin.Örnekleyeyim;Bir ev alırısn 100 bin tl e.Kiraya verirsin 500tl/ay.5 SENE SONRA evin değeri enflasyon oranında artsa bile(ki hep üzerinde olmuştur) EN AZ 2 KATINA YAKIN BİR DEĞER ALIYOR.BORSA gibi stress yok anaparayı kaybetme riski yok.birde her ay bir gelir var.Konut piyasası bundan dolayı cazip.%100 kazanacağını biliyorsun,enazından enflasyonun üzerinde...Finansal konularla uğraşanların yanlışı burda.değerlendirmeyi aynı parametrik değerlerle yapıyorlar.oysa Konut piyasasında Parametrik değerler çok.ve daha sağlam,değişmez değerler...Oysa borsada basit bir panikle hisselerini satabiliyor,hemde ciddi zararına..oysa konutta bu yok.Bırak kalsın birgün mutlaka değerini fazlasıyla bulur ve buarada kira geliride gelir gerçeği var.İYİ ÇALIŞMALAR.

Sayın Kireççi öncelikle bir kavram kargaşasını düzeltmek lazım. Türkiye'de düşük faizli ve uzun vadeli kredilerin bol keseden dağıtılması sonucu ev fiyatlarından şişme olması şeklinde özetlenebilecek Batı tipi emlak balonu yok ve hiçbir zaman olamaz. Türkiye'de balon konut arzının fazla olması ve gerek arsa gerekse ev fiyatlarının yapay şekilde şişmesidir. Türkiye'deki ise, düşük faiz ortamında ev satışlarının artması üzerine tatlı parayı görüp de ipini koparanın (sanayici dahil) konut sektörüne girmesi ve konut arzının özellikle üst segment başta olmak üzere talebi ve satılabilir seviyeyi aşması, ardından faiz arttırımı ile beraber satışların bir anda düşmeye başlamasıyla birlikte patlayacak bir balondur. Bu itibarla gayrimenkul piyasasının finanstan etkilenmeyeceğini belirtip "FED - MED, merkez bankası bu işte sökmez" demeniz bana göre pek doğru bir yaklaşım değil. Tamam konut ihtiyacı önemli ama konutu alacak parası olmayan ne yapacak, para mı yaratacak? Hayır ev almak yerine kiralayacak tabii ki. Şu an İstanbul'da kira çarpanı 300'ü geçen çok ev var. Neyse finansa dönersek, şu an enflasyomdam fazla olması gereken faizi TCMB zorlama şekilde enflasyonla eşit tutuyor ama FED ilkbaharda faiz arttırımına başlayınca Dolar 3 TL'ye doğru yol almaya başlayacak ve merkez bankasını da Dolar'ı dizginlemek içn sürekli faiz arttıracak ve bunun sonucunda şu an 0.9 seviyesinde olan kredi faizlerinin 1.5'lara hatta daha yükseklere çıktığını göreceğiz. Bunun sonucunda zaten 10 aydır azalan konut satışları daha da düşecek ve dolar yükseldiği için borçları zaten artan inşaat firmaları bir de satış yapamadıkları için borçlarını kapatamaz hale gelecek. Dolayısıyla o dönemde bazı inşaat firmalarının tek tek iflas ve iflas erteleme başvurusu yaptığına bazı inşaatların yarım kaldığına dair haberler okuyacağız. Ardından firmalar satış yapmak için indirime gitmek isteyecek ancak daha yüksek fiyata önceki alıcılara satış yaptıklarından ya gizli indirim yapacaklar ya da önceki satış yaptıkları müşterilere de iade yapmak zorunda kalacaklar. Sonra görülecek ki evini 5'e alan eskisi gibi değil 7'ye satmak aldığı fiyata bile satamayacak. Bu dediklerimi 6 ay sonra tekrar değerlendirelim bakalım ne olacak :) Bu arada tek bir çekince koyuyorum eğer Avrupa Merkez Bankası ciddi bir parasal genişleme yaparsa bu öngörülerim gerçekleşmez. Çünkü Dolar olup ülkeyi terk eden para bu sefer Euro olup tekrar ülkeye girer. Bu ihtimal dışında konut krizi en geç 6-12 içinde geliyor. Zaten nasıl devalüasyon öncesi herkes "devalüasyon yok" der veya ekonomik kriz öncesi "ekonomi iyi" der. Konut krizi öncesi de herkes "balon yok" der diye düşünüyorum.

merhaba, bugünlerde durgunluk var mı ev fiyatlarında düşüş olur mu vb.. çok sorular geliyor, evet arkadaşlar dünyanın her noktasında ev fiyatlarında şartlar oluştuğunda düşüş olmuştur ve türkiye bu konu da bir istisna olmayacaktır. ev fiyatlarını belirleyen bir numaralı etmen, ne istanbuldaki arsa fiyatları, ne arapların Türkiye sevdası, ne de insanımızın gelir seviyesidir. bu konuda bir numaralı etmen faiz değerleridir, faizler birkaç ayda iki katına çıkabilecekken kiralar ancak birkaç yılda iki katına çıkabilecektir. faizden para kazanmak varken kimse değeri artacak diye emlak almaz zira faizlerin yüksek olduğu yerde kimse kredi ile ev almaz talep olmaz. içinde bulunduğumuz düşük faiz tiyatrosundan (FED kaynaklı)çıkış kolay olmamakla birlikte er yada geç olacaktır. hükümetimiz kendi bekası için bu tiyatro (düşük faiz) sonsuza kadar sürecekmiş gibi davranmak zorundadır, medyamız balon patlayıp dolar cinsinden fiyatlar yamulduğunda dahi bol bol istanbula arap akını haberi yapacaktır. tiyatro bittiğinde çoğumuz burada olacağız beraber göreceğiz. Türkiyedeki faiz oranlarının gelişimini merak edenler girip merkez bankası sitesinden bakabilir ve emlak ablonunun şişmeye başladığı tarihi bizzat görebilirler. patlayacağı gün içinse fed faiz oranlarına bakılması yeterli olacaktır.

Tebernür bey sizce konutta balon nasıl olur, hangi göstergeler balon işareti sayılır, bi aralar FED başkanı Alan Greenspan'de konutta balon yoktur diyordu, sonra olanlar belli.arada sırada Asya 1997 Tayland krizini okuyun, faydasını görürsünüz.Gülmeden cevap verirseniz daha iyi olur bence.