Kira Çarpanı Hesabı Hakkında

Soru

Merhaba Tebernüş bey Ben aslında kendimce yaptıgım analizi paylaşmak isterim sizinle. Değerli fikirleriniz ile bir beyin fırtınası olur kanaatindeyim. Öncelikle İstanbul için ev alırken kira çarpanının 250 ve altında olması gerektiğini belirtiyorsunuz. Ancak bu kira çarpanı bundan 10 yıl önce 200 civarında hatta biraz daha altındaydı. Bundan 5 yada 10 yıl sonra ne olacagını da kestiremiyoruz. Kira çarpanı , ülkenin ekonomik istikrarı ile paralel olarak artıyor hocam. Sebebi de ekonomi istikrarlı oldugu sürece faiz düşüyor. Düşük faizde insanlar uygun bir peşinat ile ev sahibi olmayı kiraya çıkmaya tercih ediyor. Buda konut talebini arttırıp fiyatları arttırırken, kira talebinde bu kadar artış olmadığı için kira çarpanı artıyor. Tabi ki belirli bir süre sonra makas açılıp tekrar daralsada faiz düşük oldugu sürece kira çarpanı yönü hep artacaktır. Yüksek faiz ise bunun tersine sebep oluyor. Kira çarpanını azaltıyor. Hele birde bugğn 10-15 yıl arasında sınırlı olan konut kredisi takvimi , avrupa ve amerikada oldugu gibi 20-30 yılları bulursa , kira çarpanının 250 olması mümkün olmayacaktır. Konut yatırımı yaparken kira çarpanı ile birlikte, ekonomik istikrarı beraber değerlendirmek lazım sanki. Zira ülkedeki faiz oranlarının bu yatırım üzerine ciddi etkisi olacaktır, Özet ile tek başına kira çarpanı değil ülkenin faiz oranı beklentisi ile ancak doğru bir fiyatlama yapabiliriz. Siz bu konuda ne düşünürsünüz?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
26 Mart 2021 | 22:26 Yunus Eren 9903 Kişi okudu

evden çalışma sonrası emlak piyasası nasıl değişir

Soru

Üstad merhaba Özellikle plazalarda faaliyet gösteren Kurumsal Şirketler evden çalışmayı devam ettirerek tasafrruf etmeyi planlıyor. şehir merkezindeki plazlar ve çalışanlarının bu bölgeye ulaşımı ve plazların giderleri çok ciddi boyutlarda ör:sabancı holding % 75 evden çalışmaya geçerek 200 milyon tl tasarruf hedefliyor. Dijitalleşmenin geldiği noktada plazaların mevcutlarının azalması ile bu firmalara iş yapan firmaların da şehir merkezinde konumlanmalarına gerek kalmayacak. bu durumda 1) plaza, ofis,bürolarda belli boyutlarda kira ve değer düşüklüğü oluşur mu? 2) büyük şehirlerdeki orta ve orta üst gelir seviyesindeki beya yakalı grubun bir kısmı evden çalışma nedeniyle eski, pahalı, az odalı şehir merkezindeki konutlardan yeni, bahçeli veya müstakil, çalışma odası da bulunan şehir dışı (zekeriyaköy-göktürk-çekmeköy-riva vs) veya il dışı (sapanca-çanakkale- izmir çevresi - kuzey ege-trakya ) gibi lokasyonlara kayar mı? 3 büyük ilden binde 5 ile 125 bin kişi yapıyor. bu bölgelerdeki konut fiyatları artar mı?

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
24 Mart 2021 | 18:15 ismail koca 10848 Kişi okudu

Gelecek ne getirecek? Balonlar kimin için patlayacak?

Soru

Selamlar, Öngörülerinize güvenerek istirhamım, piyasalar hakkında yeni bir güncel yazı yazmanızdır. 15 senelik vade ve uygun banka kredisiyle oturmak üzere aldığım evin (aslında geçen sene ucuz paraydı benim için) borcunu kapatıp kapatmamakta kararsızım: Kapatırsam elimde sadece evim kalacak ve işsizlik olasılığı da mevcut. Kapatmaz da kriz anında evimi kaybetmek istemiyorum: Çünkü altın tepeyi gördü; döviz tepeyi gördü, ev fiyatları tepede, kripto tepede, borsa tepede, TL tepede: Bu sürdürülebilir bir durum ortaya çıkarmıyor. Nakitte kalıp olası bir krizden korunma iç güdüsündeyim. Yeni bir kriz senaryosu çizmenizi rica ederim.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
13 Şubat 2021 | 15:53 Mehmet Karlı 26614 Kişi okudu

Hangi evi elde tutayım ?

Soru

Merhaba Tebernüş bey.Acil nakite ihtiyacım olduğu için banka kredisi çekmek yerine iki gayrimenkulden birini satmak istiyorum.Biri Başakşehir 5.Etapta 2006 yapımı iyi bir lokasyonda, kiracı bulma sorunu hiç yok.700.000 tl ye çok rahat satabiliyorum.Diğeri Basın ekspreste yeni teslim aldığım bir projede stüdyo daire.Tam doluluk olmadığı için oturmuş bir fiyatı yok.2 ay önce 350.000 tl iken şimdi 500.000 tl ye emlakçılarda görüyorum.İkisinde de kiracı var ama yıllık ödeme yaptıkları için kiraları düşük kaldı.(Başakşehir 2300, Basın ekspres 1300 ). Sizce hangisini elde tutmalıyım ? Cevabınız için çok teşekkür ederim.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
12 Şubat 2021 | 09:40 İbrahim Mert 26385 Kişi okudu

Arsa arazi fiyatları hakkında

Soru

Selamlar Tebernüş Bey, konut fiyatları yıllardır artış eğiliminde bende yaklaşık 5 yıldır yaptığım alım/satımlarda iyi paralar kazandım şimdi de arsa-arazi yatırımı yapmak istiyorum fakat arsa-arazi piyasası konut fiyatlarındaki gibi daha düzenli ve belirgin bir durum yok gibi çok belirsizlik var. Aynı bölgede çok değişken fiyatlamalar görüyorum genel olarak ortalamasını aldığımda neredeyse bakındığım her yerde beklentiler epey yüksek ve bana düşük gelen fiyatlamalarda da genelde altından bir bit yeniği çıkıyor. Konut fiyatlarındaki artışın(buna döviz ve altındaki artışları da ekleyebiliriz) sizce arsa-arazi fiyatlarına etkisi tam olarak nasıl açıklanabilir mesela konut pahalılaşınca talep azalıyor diyelim veya inşaat maliyetleri yüksek iken ev-villa vs. yapmak zorlaşıyor bu da arazinin değerini mi düşürüyor yoksa ben mi yanlış düşünüyorum. Daha önce okuduğum yazılarınız da kurtlar sofrası diye nitelendiriyorsunuz mesela alırken kazanmalısınız diyorsunuz ama imkansız gibi duruyor acaba insanlar arsa-araziyi yatırım olarak alacak olanlar için değil de zaten parası çok olup sırf sadece kendine alternatif oluşturacak zengin grubu için mi 5 10 yıl sonrasının fiyatlarını istiyorlar bunu da anlamış değilim siz ne düşünüyorsunuz bu konular hakkında merak ediyorum. Hayırlı günler

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
31 Ocak 2021 | 01:09 Yaşar Kara 18482 Kişi okudu

Ev almak için son fırsat tarihi

Soru

Merhaba Tebernüş bey, İstediğim bölgede bir ev alabilmek için hem kişisel hem piyasa koşullarının uygun olmasını bekliyorum 2-3 yıldır. 2019 gıl sonu ve 2020 kredi düşüş etkisiyle 2 defa fiyatlar oldukça arttı İstanbul?da. Önümüzdeki zamanda da inşaat maliyetlerinin yansıtılması dolayısıyla bir artış bekleniyor okuduğum kadarıyla. İki sorum olacak: Acaba bu artış ne zaman gerçekleşir en erken? Piyasanın iyi kötü doymuş olması nedeniyle (düşen kredilerle son aylarda alınan konutlar) hiç artış olmayabilir mi? Sonuçta olacaksa bu artış olmadan en erken ne zaman harekete geçebilirim (bu pandemi koşulları da hareket kaabiliyetimi kusıtlıyor)? İyi günler dilerim.

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
02 Aralık 2020 | 12:14 Meltem Saydam 39635 Kişi okudu

istanbulda boş konut stoğu yüksek ama fiyatlarda yüksek

Soru

merhaba 261.000 adet konut stoğu var istanbulda neden hala fiyatlar düşmüyor tebernüş bey? bu stoklar sıfır satılmayanlar,birde ikinci eli eklersek belkide 400-500 bin adet satılıkta olmasına rağmen anlayamıyorum

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
16 Kasım 2020 | 13:43 ali yüksel 16920 Kişi okudu

PİYASA DURUMU NASIL 2021 Nasıl Olur Sizce

Soru

Hocam Piyasa Durumunu Nasıl Görüyorsunuz(2021)Sanayicileri Esnafı Nasıl Bir Yıl Bekliyor,Aşı Bulundu Deniliyor Korona Ne Zaman Biter Sizce Teşekkürker

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
12 Kasım 2020 | 08:39 ÖZKAN KAYA 23031 Kişi okudu

Arsa arazi ve dolar !!!!!

Soru

Hocam iyi günler.2008 den bu yana çok öngörünüzde haklı çıktınız ama..bu sefer sınıfta kalacaksınız gibi geliyor bana..dolar 5 000 tl den bu yana çöktü çökücek diyorsunuz.yüzde 60 fiyat artışı oldu..Arsa araziye yatırımcı gelmiyor prim yapmaz diyorsunuz..daha yeni bir sene evveline göre çok iyi fiyata yer sattım..bir tek ben değil satışa çıkan makul fiyattan arsa ve arazi hemen alici buluyor..hakikaten bu sefer sınıfta kaldınız hocam..

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
04 Ekim 2020 | 14:50 Mutlu şaşmaz 32870 Kişi okudu

Konut fiyatları nereye gidecek?

Soru

üstad burada konut fiyatlarındaki artışdan bahsediyoruz,,80-90 lı yıllarda kredi vs diye bir sey yoktu,,muteahhitler kendi nakit paraları yada vadeli malzeme alarak inşaat yapardı dolayısıyla kiralık ev sıkıntısı vardı eski türk filmlerinde izleriz hatta rahmetli Kemal Sunal in Kiracı isimli filmi bile var,,şimdiki Ataköy konutlarında çekilmiş,,mutlaka izlenmeli,,diyeceğim şu anda tüm Türkiye de inşaat firmaları ve müteahhitler bankalardan kredi kullanamıyor,,ceplerindeki parayla yada temelden satabildiği kadar parayla inşaat yapabilir,,dolayısıyla özellikle istanbul da artık yeni temel atma yok,,proje yok,,özellikle temel kazan harfiyat firmaları sektörden çekildi çünkü iş yok,,,,hadi müteahhitin nakit parası var yaptı diyelim arsa sahibi payı ,malzeme fiyatları, demir beton vs ile daire maliyeti çok yüksek olup satabileceği fiyatı görünce bu kadar uğraşıp riske girip para bağlamasına gerek yok,,,,alıcı hazır bitmiş daireleri daha ucuza bulabiliyor,, zaten ucuz kredi furyası ile eldeki stoklarda satıldı yeni dairede inşa edilmiyor,,,son dk golüde,,imar düzenlenmesi rant vergisi çıktı yani arsa var imar geldi inşaat yapılacak devlet diyorki hooop durun bakalım buradaki imara açılma sonucu oluşan kazancı bana ödeyin ,,e buda ilave maliyet hemde çok yüklü bir maliyet inşaat ruhsatı alınması için bu vergi önce ödenecek diyor devlet ,,yani belli bir süre yeni inşaat yok dolayısıyla mevcut evlerin fiyatları çıldıracak,,ne zamanki mevcut evlerin satış fiyatları yukselip yukselip yukarıda saydığım yeni ev yapma maliyetlerine kadar gelince artık mütahhitler yeni inşaat yapalım diyebilecekler bence buda şu sonucu doğuracak tahminen 4-5 yıl ev fiyatları zirve zirve gidecek,,

Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
22 Eylül 2020 | 18:05 murat dursun 29582 Kişi okudu