İyi günler dilerim herkesin 23 nisan Ulusal Egemenlik ve çocuk

İyi günler dilerim herkesin 23 nisan Ulusal Egemenlik ve çocuk bayramı kutlu olsun,Mall of İstanbul da iyi şerefiyeli 1+1 lerin m2 si yaklaşık 3000 tl civarlarında. Bu projeye yatırım yapıp yapmamak konusunda kararsız kaldım. Yardımlarınızı rica ediyorum. Proje yaklaşık olarak 30 ayda teslim edilecek. 83 m2 ye 250,000 tl ödeyeceğim. 250,000 tl 30 ayda yaklaşık 48,000 tl getiriyor. Yani benim param 30 ayda yaklaşık olarak 298,000 tl olacak buda alacağım dairenin m2 si ni 30 ay sonra 3590 tl den likitide edersem kafa kafaya gelmiş olacak. Eğer m2 fiyatını 4000 tl den likitide edersem kağıt üstünde yüzde 33 kazanmış olacağım ama kazancım nette alternatif ve risksiz getiriden arındırıldığında aslında yaklaşık yüzde 13 olacak. Anlamlı bir getiri elde edebilmem için m2 fiyatını 4500 tl den likitide edebilmem gerek diye düşünüyorum. Sizde biliyorsunuz ki 5 sene içinde elden çıkarılan gayrimenkullerde değer artış kazancı vergisi var. Proje teslim edildiğinde 2. elde çeşitli alternatifler olacaktır dolayısıyla rekabetçi tekliflerde gelebilir. Yada öngörülemeyen bazı gelişmeler gayrimenkul piyasasını etkileyebilir. Şahsen ben 4000 tl den likitide edeceğim beklentisiyle bu projeye girmem çünkü garanti getiriden sadece yüzde 12-13 ler civarında bir getiri fazlası için risk alınması bana göre anlamlı değil. Böyle bir getiri beklentisi için 2.elde daireyi satmaya çalışmanın çok manası yok diye düşünüyorum. O bölge için 4000 tlm2 lerde ulaşılması güç bir hedef mi yada değil mi daha ona karar verememişken. 4500tlm2 leri düşünmek ve bu fiyattan 2.elde kolay likitide edilip edilemeyeceğine karar vermek benim çok kararsız kaldığım bir durum oldu. Proje güzel ama sonuçta lokasyon olarak Mahmutbey gişelerine gelmeden sağda bir bölgede konumlanıyor. Karşısında demirciler sanayi sitesi ve masko var. Çevresinde yoğun olarak sanayi yapılaşması var. Sizce bu proje 30 ay sonra 4500tlm2 lere gelebilir mi? Biliyorum bu soruya net bir cevap vermek zor ama sizin tecrübeleriniz ve bir çok projeyi ve bir çok değişik bölgeyi çok uzun zamandır takip etmeniz bu konuda en doğru öngörüyü sizin yapacağınızı söylüyor bana. Bu yüzden yardımınızı rica ediyorum. 30 aylık bir sürede bu projede m2 fiyatları nereden nereye gelebilir sizce? 4500 tlm2 ler sizce de zor mu? Kafamdakilerin hepsini yazdım cevabınızı çok önemsiyor ve merakla bekliyorum. Sağolun.

---

Yanıt : İyi akşamlar... Teşekkür ederim. Keşke tüm emlak yatırımcıları sizin gibi olsa... O zaman bana iş kalmaz... Günde en fazla 2-3 soru sorulur... Çok sağlam bir mantaliteniz var... Siyasal istikrar devam ettiği ve faiz oranları bu sevyilerde kalıdğı sürece o projenin metrekaresi 4 bin TL'yi geçer... Bayrampaşa'daki Yorum İstanbul Evleri'nin fiyat hareketleriin inceleyin. Bu proje o projenin bir kaç gömlek daha üstü... Dezavantajı ne? Metrosu yok... Fakat karayolu ile ulaşımı çok kolay... Gelecek bir kaç yıl içinde metrekare fiyatının 4 bin TL'yi geçeceğine inanmıyorsanız, bu size gerçekçi gelmiyorsa, endişeleriniz varsa alamayın... Uzak durun... Nakitte ve likitte kalın... Fırsatlar bitmez...