Hocam selamlar, bir süredir yazmıyordum biriktirdim hepsini toplu aktarayım dedim. Tespitlerim diye söylemiyorum her yatırımcının okumasında fayda var. BİR; Beylikdüzü, esenyurt, kurtköy gibi lokasyonlarda önümüzdeki en ez 6-7 yıl boyunca etkin karlılık pek mümkün değil. İstanbul'un merkezi Büyükdere Caddesi ve iki köprünün ortasıdır. Bu noktayı baz alıp doğu ve batıda 30 km'den daha uzak noktalarda sürdürülebilir karlılık çok zor. Mahmutbey gişeler ve Kartal'ın ötesinden epey süre bir cacık olmaz. Oturmak dışında mantıksız. İşiniz uzaksa oturmakta mantıksız. Kira çarpanı ve masraflarıyla birlikte 250'nin altına düşürmek de neredeyse imkansız. İKİ; bazı inşaat şirketleri bankacılığa soyundukalrı için bir başka bankadan aldıkları krediyi başka bir bankadan kapatmaya çalışıyor aralarında çok büyükler var dikat! ÜÇ; çok para harcayan haftasonu sadece bir gazetede bile 5-6 ( ki bu 1 günde 1 gazeteye 1 ev parası vermek demek) tam sayfa reklam vererek pazarlama saçmalığı yapan şirketlere dikkat, bence ciddi alarm veriyorlar! DÖRT; 2012 durağan geçecek, geçiyor aceleci olmayın. BEŞ; oturmayacaksanız bir kaç yıl gayrimenkul yatırımı yapmak zorunda hissetmeyin diğer yatırım araçlarının yüzde 70'i bu süreçte daha mantıklı. ALTI; Temapark yapıldı diye bir bölgede büyük primler yapmaz insanlar temapark'a hayatlarında 1 veya 2 kez giderler. Büyük istihdamlar olmaz. Ama insanlar işlerine her gün giderler... Bu nedenle Finans merkezi gibi gerçek anlamda bir uluslararası finans merkezi olursa o bölge uzun vadeli prim vadedebilir; ancak sadece 2-3 türk bankası gelirse 7-8 yıl sonra beklentiler karşılanmayabilir, bu bölgede altyapı çok gözardı ediliyor 2 şeritli yollarla vs bu iş olmaz. YEDİ; Merkeze kısmen yakın çeşitli lokasyonlarda kemer'in oluşturduğu community bir alt segmentler için oluşuyor; bu trend yatırım için olmasa bile yaşamak için tercih edilebilir. SEKİZ; amacınız makul parayla gelirse merkezi lokasyonların arka bahçeleri diye tabir edebileceğim lokasyonlarda 150-170 kira çarpana bu işi bitirebilirsiniz... osmanbey, kağıthane, seyrantepe, kadıköy, kavacık, eyüp, tarabyaüstü vs. bu lokasyonlarda içini cüzzi bir rakama yenileyebileceğiniz evler iki katını ödediğiniz şu bir türlü gelişemeyen gelişme akslarından daha karlı olabilir. DOKUZ; Küçük arsalarla uğraşmayın ON; Bir lokasyonun gerilemesi veya durağana geçmesi yakındaki bir lokasyonun gelişimiyle bağlantılı olabilir bunu aklınızdan çıkarmayın bağdat caddesi ataşehir gibi. ONBİR; Sizin de söylediğiniz gibi gözün gördüğünü gönül ister markalı projelerde yol üstü projeler yatırım için her zaman caziptir. ONİKİ; Eğer merkeze uzak bir yatırım yapacaksanız içinde avm okul hastane vs ne kadar çok fonksiyon varsa o kadar tercih edilebilir... Ayrıca çevresindeki istihdam da çok önemli... İnsanlar işine yakın oturmak isterler hele hele istanbulda....

hill nasıl bir bproje önerirmisiniz.captainhill

İyi Günler,Murat Yılmaz Beyin İspartakule için yaptıgı analizde bir hata var. Avrupa Konutları İspartakulede 1-2 de m2 si 2000 tl ye konut yok. Eğer varsa ben hemen ama hemen peşin para ile almaya hazırım. Murat Bey Avrupa Konutları için nasıl bir ort 2000 tlm2 fiyat analizi yaptı bilmiyorum. Ama o fiyata Avrupa Konutlarında daire olmadıgını bölgeyi yakin zamanda iyi incelediğim için çok iyi biliyorum. Eğer Murat Bey site istinat ve cevre duvarlarına bakan konumu çok kötü olan 1-2 daireden bahsetmiyorsa ki (benim göremediğim) , ben o tip dairelerde bile o m2 fiyatını göremedim. Öyle bir m2 fiyatı kesinlikle yok. İnsanları yanlış olarak bilgilendirmeyelim diye söylüyorum. Bence Avrupa Konutları 3 un başlangıç fiyatları en çok Agaoglundaki az sayıdaki bazi dairelerin fiyatlarıni toparlamaya yarar. Çünkü bazı daireler Avrupa Konutları 3 ile kiyaslaninca su anda neredeyse bedava denilecek seviyede satılıyor. Bölgeyi son zamanlarda iyi inceleyen birisi olarak paylaşmak istedim

elimizde toplu düzenli bilgi olsun.bu bilgiyide en iyi sen verirsin.2012 yılı konut projeleri neler.hangi firmalar neler yapacak. bakıyoruz bazı firmalara ama tabi atladıklarmız oluyor. yada internette nadir adı geçen,bulunmayan ama yeni projeler yapan firmalar da oluyor.şöyle toplu bir genel bilgi versen.

tebernüş bey cevaplarınızda dahasamimi ve aydınlatıcı olursanız sevinirim çünki fikirtepelilerin sizin gibi bilgili insanlara ihtiyacıvar şimdiden teşekür

tebernuş bey,benim çatalca muratbeyde sitnak yakınında ana yola 2.parsel düşümleri yapılmamış 9400m2 arazim var şu anki değeri nedir,halkalı gümrüğü muratbeye ne zaman taşınır bilginiz var mı,ikinci sorum ise çerkezkoy velikoy hakkındaki düşünceleriniz neler yatırım yapmamı tavsiye eder misiniz

istanbulda yeni yapılan projelerde kira carpanının 300 lere varmasıyla yüksek site aidatlarının bir alakası varmıdır?yatırımcılar normal sartlarda 2 liraya kiraya verecekleri evleri sırf aidat ödememek icin 1.5 liraya vermeye razı duruma geldiler.buna birde banka kredisi ile bu konutun alınmıs olma durumu eklendiğinde yatırımcılarda bir telaş oluşmakta.özellikle gelişme akslarında studyo ve 1+1 lerde tam anlamıyla yüksek aidat şoku yaşanmakta.ismi lazım degil bir gelisme aksı bölgesinde yeni yapılan sitelerde stüdyo evleri 300 tl ye kadar dusmelerine ragmen kiracı bulmakta zorlanıyorlarmıs.hatta piyasada ciddi kiracı bile yokmus dogru dürüst..aidat bedeli ise 110 tl imiş..300 lira kira 110 lira aidat..bu aidatı hangi yatırımcı cebinden ödemek isterki?o yuzden 3 e 5 e bakmadan gelen ilk kiracıya evi veriyorlar...bu durumda kira carpanının 300 lere varması cok normal..demekki yatırım yaparken evi teslim aldıktan sonra da zamana ihtiyac var.. sizin sürekli emlak yatırımı uzun vade gerektirir.en az 5 yıl demenizi şimdi daha iyi anlıyorum ))

tolga beyazıtın yazdıgı yoruma katılmamak mümkün değil. altına imzamı atarım. kira çarpanı, faizler ve konut fiyatları arasında kurdugu denklem akılllı bir yatırımcının her zaman dikkate alması gereken bir eşitlik

Tebernüş Bey; Varyap-Çalık projesi satışa çıktı galiba. 1+1 daire fiyatları hakkında ne düşünüyorsunuz. Fiyatlar uygun mu?

iyi akşamlar tebernüş bey imarda yola terk kaldırıldımı teşekkür ederim.