Merhabalar Tebernüş Bey, ülkemizin geçtiği bu zorlu süreç doğrultusunda dün yapılan miting den sonra hem ülkemizin huzuru hemde gayrimenkul sektörünü nasıl şekilleneceğini düşünüyorsunuz. Bir evemiz var 4-5 aydır satmak istiyoruz (yatıımlık bir ev almak için) ancak doğru düzgün alıcı çıkmıyor. Önümüzdeki aylarda bir hareketlilik bekliyor musunuz?

Tebernüş bey belirtmeyi unuttuğum bir hususta. krediye uygun olan ama olmyana daireler var . Bu ne demek şu şekilde açıklayayım. Daire fiyatı 450.000 TL ve kat mülkiyetli her şey uygun ama mal sahibi ülkesini çok seven ama bir o kadarda bu ülkeye 1 kuruş vergi vermemek için elinden gelen her şeyi yapan vatandaşımız evi 100.000 TL göstermek istyior ve sadece 100.000 TL ye kadar kredi kullanabiliyorsunuz.Bunun gibi o kadar ok daire var ki tapuda tam bedel göstermek istediğiniz zaman size enayi gözü ile bakıyor bu çok yurt seven vatandaşlar.

Tebernüş bey merhabalar..dün sromu sormuştum kafama takılan bir soruyu daha sormak istedim..376000 tl brüt 109 m2 olğunu yazmıştım...daha önce sorulan bir soruda bahçekent flora ile alakalı tavsiyede bulunmuyorum diye bir cümlenize denk geldim de kafama takıldı lokasyondan dolayımı aydınlatırsanız sevinirim..

Tebernüş bey İyi günler dilerim nasılsınız?Yeni emlakçılık işiniz hayırlı olsun. Son 4-5 aydır 400-450 bin TL civarı İstanbul Anadolu yakasında( üsküdar-kadıköy-maltepe-kartal-pendik-tuzla bölgelerinde) yatırımlık konut-işyeri arayışındayım.Burada sahada yaşadıklarım ve izlenimleri sizinle ve okuucularınızla paylaşmak isterim.Bu süreçte 200 den fazla konut ve işyeri inceledim. 1. Kira Çarpanı : İstanbul kira çarpanı ortalaması yaklaşık konutta 250 olarak öngörmektesiniz ,fakar bu kira çarpanı ve daha düşüğünü ulaşmak için , konut alımınında ya 1+1 ? 1+0 ( stüdyo) yada 2+1-3+1 dairelerde kullanışsız ( ayıplı) daireler tarcih etmeniz gerekmekte (Kullanışsız ayıplı daireleri yazının ilerleyen kısmında daha detaylı anlatacağım). 1+1 ve stüdyo dairlerdede maalesef kiracı problemi bulunmakta,kiralayan genelde ya 2-3 ay ödemeden kaçan bekarlar yada ne yaptığı malum olmayana insanlar olarak karşımıza çıkmakta.tam bir oran veremesemde 1+1 kiralayanların düşük oranda bir düzgün kiracı potansiyeli var.Normal ailelerin kiralayabileceği Eli yüzü düzgün,kullanışlı oturulacak 2+1 veya 3+1 dairelerin kira çarpanları en az 280 ve 300 civarından başlıyor 350 ye kadar rahatlıkla çıkıyor. Burdada kiracı problemleri arttı yazının devamında yazacağım. 2. Daire Değer Artışı : Burada özellikle sizin siteniz ?google arama motoru ? gibi harika bir ansiklopedi, örnek olarak kartal-pendik bölgesindeki 2006 yılı ve üzeri yapılan tüm sitelerin satışa sunulduğu fiyatları sizin sitenizden öğrenebiliyorum ve bugünkü güncel fiyatlarıyla kıyasladığım zaman Kartal-Pendik-Tuzla gibi eski merkezlere( Üsküdar-Kadıköy) uzak yerlerde prim oranı az, yani eski merkezler bu yeni merkezlere göre aynı dönem içinde daha fazla prim yapmışlar. 3. Kullanışsız Daireler (Ayıplı daireler): Bu dairelerde inanılmaz mimarı problemler, iskan problemleri yada bodrum kat-giriş kat gibi tercih edilmeyen dairler bulunmakta.Kullanışsız darelere örnek vermem gerekirse özellikle maltepe-üsküdar bölgesinde inanılmaz derece fazla bu dairelerden bulunmakta. Yatak odasının-salonun ortasında bulunan kolon gibi yada karanlık odası-mutfağı bulunan evler gibi kullanışlılığı kısıtlayan bir sürü ev bulunmakta.Piyasadan öğrendiğim kadarıyla çok zeki müteahitlerimiz mimara para veremek için biraz işden anlayan ( teknik çizim) teknik ressamlara projeleri çizdirip,mimarlara para karşılığı projeyi imzalatıyorlarmış bu sebepten dolayı bir çok evde bu tip problemler bulunmaktaymış.( ne derece doğru bilemiyorum gözümle görmedim). 4. Emlakçılar : Bu sorundan bahsetmek bile istemiyorum,tek diyebileceğim bu sektörde iş yapanların %95 tasfiye edilmesi ve bir daha bu işi yapmaları yasaklanmalı.Bu kadar yalan dolanı hiç bir iş kolunda görmedim.1. kat diyorlar ev bodrum katı çıkıyor, ev iskanlı diyorlar ev iskansız çıkıyor, evler belirttikleri konumda olmuyor,tek kelimeyle emlakçıların çoğu sadece vaktimizi çalıyor hakkımızı yiyor,satılık olmayan yerleri satmaya çalışanıda var,satılmış evi bir daha başkasına satmaya çalışanda var.Okuyucularınıza tek tavsiyem asla emlakçıyla pazarlık yapmayın, evin tapusunu ve tapu sahibini mutlaka görün ve onunla yüzyüze pazarlık yapın, gidip evi tapudan ve belediyeden araştırın asla ve asla emlakçıya kendi araştırmalarınızı bitirmeden kapora vermeyin,hiç bir ev anında kaçmaz, kaçarsada kaçsın yeni ev bakarsınız.Emlakçının belirttiği bu evi şu fiyata hemen kiraya veririz yada hemen boyarız 50 milyar üzerine satarız laflarına asla kanmayın, kendiniz almayı düündüğünüz evin bulunduğu binadaki kiraları kendiniz soruşturun( emlakçı hariç). 5. İnternet siteleri : Bu sitelerdeki ilanların çoğu emlakçılar tarafından verildiği için ilanların çoğu yalan dolan dolu.Sitede bosyancıda yazıyor ev Maltepede çıkıyor, özellikle evlerin metrekareleri tamamen yalana yakın.Mutlaka üç kuruş verip kendinize bir lazer metre ölçer alın ve beyendiğiniz evleri kendiniz 15 dakkinanızı ayırıp kendiniz ölçüp biçin.genel olarak internette 100 metrekare denilen evler 65-70 metre, 110 metre yazanlar 70-80 metre,120 yazanlar 80-90 metre 130 ve üzeri yazanlar 100 metre civarı çıkmakta ama mutlaka ama mutlaka kendinizin mutlaka ölçün.Burda emlakçılarla metrekare konusunda 4-5 ayda yaşadıklarımı anlatsam burda sitcom yazmış olurum. 6. Ev Fiyatları : 1 sırada belirttiğim gibi eli yüzü düzgün ,aillerin tercih edeceği evler maalesef 250 kira çarpanının çok üzerindeler ve evler satılamıyor aylardır satılamadığı gibi ev fiyatlarında da düşme olmuyor,kira çarpanı 250-225 arası verdiğim teklifleri mal sahipleri kabul etmiyor ,özellikle kadıköyde inanılmaz derecede sıfır konut stoğu bulunmakta ama sıkışan kimsede yok,2 yıldır satılamayan sıfır evler var ama herkez kuyruğu dik tutyor ev fyatları ne zaman düşer düşermi tam bir muallak.Ticari mantaliteye göre satılamayan malı en son tercih olarak fiyat düşüp nakite dönemek gerekir ama müteahitler iflas etmeden evlerini normal fiyata çekmiyorlar. 7. Kiracı Problemleri : Artık düzgün kiracı bulmakta zorlaştı evinizi piyasadan daha düşüğe vermeye razı olduğunuz ve kurumsal firmalarda çalışan düzgün bir aileye vermeyi düşündüğünüz zaman kira artış zamanı geldiğinde kiracınız bir anda kabadayı olabiliyor ve üfe artışını bile kabul etmiyor,yada işten çıkartılıyor 2-3 ay ödemiyor,siz ödemesinden vazgeçiyorsunuz evden çıksın yeter diyorsunuz ama kiracınız resmen evinizi gasp ediyor birde üzerine çıkmıyor, kanun tamamen kiracıdan yana tahliye davasıda açsanız ne yaparsanız yapın uzun sürler uğraşmanız gerekiyor ve malınızla paranızla rezil oluyorsunuz.Allah herkeze hayırlı ve sorunsuz kiracı versin. 8. Arsa problemleri : eski ev alıyorsanız doğal olarak kentsel dönüşüm beklentisinden dolayı,emlakçılara ve daire sahiplerine NET arsa metrekaresini ve arsa payını sorduğumda yüzüme sanki onlara hakaret etmişim gibi bakıyorlar hele emlakçılar ta fiyasko hiç bir bilgileri yok tek bildikleri ? sallamak ? oun için eski ev alıyorsanız mutlaka belediye imar müdürlüğünden satın alacağınız evin bulunduğu binaya ait net arsa metrekaresini, imar durumunu,dairenizin arsa payını ve o bölgede mütehitlerin mal sahiplerine verdiği oranı öğrensinler.kendi hesaplarını kendi yapsınlar asla emlakçının dediğine kanmasınlar. 9. Site problemleri : özellikle yeni sosyal donatılı sitelerde 2 tip problem bulunmakta bu problemlerden dolayı prim potansiyeli bulunduğu bölgeye nazaran daha düşük olmakta.1.tip 1+1 ve stüdyo dairelerin fazla olması; bu tip sitelerde giren çıkanın belli olmaması oturum amaçlı ailelerin bu sitelerden uzaklaşmasını ve bu sitelerde kavga gürültünün eksik olmamasını sağlıyor.2 . problemde aidat problemleri; özellikle 800-900 TL ye kiralanan 2+1 evlerin aidatları 250-300 TL gibi yüksek olunca kiracı bulunmasında zorluk çıkıyor ve bu seferde evlerin prim potansiyeli düşüyor. Bu 5 aylık süreçte anladığım kadarıyla Türkiyede gayrimenkul yatırımı yapmak gerçekten zor,ya deli cesaretiyle rastgele bir daire alıcaksınız yada daha uzun uzun araştırıcaksınız acele etmeyeceksiniz.Benim son 5 aydır yaşadıklarım ve izlenimlerim bunlar okuyucularınızlada paylaşmak istedim.Son 15 temmuz olaylarından sonra piayasalar nasıl olur tam bir muamma,bankalar faizleri düşürürse konut alımı hızlanır ve ev fiyatları yükselir aksi takdirde ev fiyatlarının düşeceğini sanmıyorum yatay olarak devam eder gözüyle bakmaktayım. Sizin görüşleriniz bu konuda nelerdir. Saygılarımla

tebernüş bey üzerinde 4 daire bulunan tapu tahsis belgeli arsamızın tapusunu ödeyip almak istiyoruz. bildiğim kadarıyla tapunun %40 ını belediye peşinen alıp kalan bedeli 60 aya kadar vadelendiriyormuş. işlemi bu şekilde yaptıktan sonra tapuları kat mülkiyetine yada kat irtifakına çevirip dairelerin ayrı ayrı satışını yapmamız mümkünmüdür? belediye satış işlemine ödemeler bitmeden şerh koyabilirmi? Cevabınız için şimdiden çok teşekkür ederim...

Merhaba Tebernüş Bey, Ağustos için geçerli olan 0.70% faiz ile 120 ay kredi kampanyasından yararlanmak istiyorum. Ancak bütçem sınırlı olduğunda 350 bin TL ve altında fiyata sahip evlerle ilgileniyorum. Tek tek konut projelerini aramaya çalıştım ancak 30'un üzerinde proje var ve aradıklarım hep 400 bin TL ve üzeriydi. Sizin bu dönemde bilginiz dahilinde olan, kampayaya dahil 350 bin TL ve altında konut projeleri olarak nereleri önerebilirsiniz? Böyle projeler varsa bilgilendirebilirseniz çok sevinirim

Merhaba Tebernüş bey, önceki cevabınızla ilgili bilgileri ekliyorum. Toplam hak sahiplerinin arsa alanı 13600 m2. Bizim arsa 250m2. İnşaat alanı 50000 m2. Benim hesabıma göre 919m2 bize düşen inşaat alanı. Yüzde elli ile verildiğini düşünürsek 459m2 inşaat alanı düşer. Doğrumu hesaplıyorum bilmiyorum. 115 m2 lik bir daireden 4 tane yapar. Tabi bu alan netmi olmalı bürüt mü. Arada çok fark oluyor biliyorsunuz. Ayrıca bizim ev ana yol kenarı değerli konumda. İşyeri istemelimiyiz en azından bir tane. Şirketin finansal durumunu nasıl öğrenebilirim. Nereye sorabilirim. Aslında biz vermek de istemiyoruz ama bu adadakilerin yüzde kaçı ile anlaşırsa vermek zorunda kalırız. Ev eski tabiki. Sizin görüşleriniz bizim için değerli. Teşekkür eder iyi çalışmalar dileriz.

Tebernüş bey merhaba, konut satın almak üzereyim, dün daireyi seçtim ve emlakcısı ile bir satış protokülü yaptım, protokol sadece emlakcı ve benim aramda yapıldı, üçüncü bir yetkili veya noter yok. Emlakcı tam yetkili olduğunu söyledi, henüz kapora vermedim bugün vereceğim, sorum şu; prokolde kaporanın bugün verileceği satışın önümüzdeki hafta yapılacağı vs vs maddelerinin yanı sıra, "bu satış sözleşmesinden vazgeçen taraf 5000 TL cezai şart ödemeyi kabul eder" diye bir madde var, buna dün çok dikkat etmedim, ancak içimde huzursuzluk çok fazla, almaya karar verdiğim dairenin bulunduğu site yeni ve tamamen 1+1 daireler var, internetten biraz inceledim bugün sitenin adı bir fuhuş opersyonunda geçiyor bu emlakçı da aynı zamanda sitenin yönetim kurulu başkanı, emlakcı hakkında fuhuş yaptırdığına dair bazı iddalar var internette, ben şu an çok tedirgin oldum, binada fazla oturan da yok, 8 katlı 80 daireli iki bloktan oluşuyor, fakat bulunduğu yer çok gelişiecek bir konumda, büyük avm'ler ve modern mini kent inşaatlarının bulunduğu bir alan. bu sözleşmeden tek taraflı vazgeçersem cezai şartı ödemek orunda kalır mıyım? Bana acil cevap verebilirseni sizden gelecek yoruma göre hareketa geçeceğim, saygılarımla, Çok teşekkür ederim

Merhaba Tebernus Bey, Su anda yurtdisinda yasiyorum. Emlak konutlari Agustos ayi kampanyasindan faydalanmak istiyorum. Acaba evi kontratini simdi babam yapsa, ben Turkiye'ye geldigimde devir islemi yapilabilir mi? Bunun icin masraflar ne kadar olur? Tesekkurler,

Merhabalar, Tebernüş bey. Fortis Sinanlı projesi fikir tepe metrobüs durağının karşısı E5 yaınında 1.100 + daireden oluşan bir proje. Lokasyonu nedeniyle proje ile ilgileniyorum. Bütçeme göre 1+1 48 Net m2 bir daire bana uygun. Ödeme seçenekleri ise kendi finansmanlarını kullandığım için bankaya göre oldukça iyi. 500.000 civarı bir maliyeti olacak benim için. Teslim ise mayıs 2018. Tüm hayatımım birikimim bu proje yatırmaktayım. 2018 gibi bu projenin getirisini ön görebiliyor mu sumuz? Amacım yatırım, daha sonra satıp farklı bir ev almak istiyorum. Fikşrleriniz benim için önemli. Teşekkür ederim.