Emlakta 2024 beklentileri!

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, 2024 yılında emlak piyasasına ilişkin "Emlakta 2024 beklentileri" başlıklı analizini kaleme aldı.

İşte Kireçci'nin 2024 yılına ilişkin "Emlakta 2024 beklentileri" başlıklı analizi...

Zor bir yılı, 2023'ü bitiriyoruz. 2024 için geri sayım başladı.

Bu dönemde bize düşen 2024 yılı beklentilerini kaleme almak. 

2024'te nasıl bir emlak piyasası ile karşılaşacağız? Neler olacak? 

Öncelikle şunu belirteyim: 2024'te ana gündemimiz kentsel dönüşüm ve arz sıkıntısı olacak.

Mevcut yaklaşımlarla konutta arz sorununun çözülmesi kolay görünmüyor.

1) Konut: Konut piyasasında arz açığı devam ediyor. Arz açığı devam ettiği sürece konut fiyatlarının yönü yukarı. Bugün düğmeye basılsa İstanbul ve büyük kentlerin konut açığı 5 yılda kapanmaz. Anadolu kentlerinde ise en az 3 yıl sürer.

Türkiye konut üretiminde kullanabileceği iş gücünü Polonya üzerinden Almanya'ya kaptırıyor. 2018'den sonra konut yapımını zorlaştıran tüm düzenlemelerde fabrika ayarlarına dönülse inşaat yapacak taşeron, usta ve amele bulunması zor.

Kiracı sorunu olmayan, sahiplerinin döviz ve faizin cazibesine kapılmadığı evlerde dolar bazlı yükseliş bekliyorum.

Kiracı sorunlu evler ise dolar bazında da TL bazında da düşer. Burada satılan konut değil, sorun. Oturmak için alacaksanız bu tür konutlar alınabilir. Ama sorunu çözebileceğinizi gözünüz kesiyorsa...

İstanbul'da günübirlik kiralanan 45 bin ev var. Bunların kaçının boşa çıkacağı belli değil. Kiralarda ve satılıklarda bir miktar düşüş olmasının nedeni günübirlik ev kiralayanların bir kısmının evlerinin satışa çıkarması ya da uzun vadeli kiracı araması.

Hangi evlerde düşüş olur?

a) Kiracılı sorunlu evlerde.

b) Sahiplerinin mevduat ve dövizin cazibesine katılıp bir an önce satmak istedikleri evlerde.

c) Sahiplerinin nakite sıkıştığı evlerde.

d) Kentsel dönüşüme girecek alanlarda yer alan sahiplerinin sorunlarla boğuşmak istemediği evlerde.

2) Yazlıklar: Ege otobanının açılması ve pandemi ile birlikte yazlıklar yükseliş dalgasına girmişti. Bu yükseliş dalgası bitme noktasına gelmişti. Antalya başta olmak üzere kıyı şeridi 2022 yılı Şubat ayında başlayan Ukrayna savaşı ile yeniden yükseliş trendine girdi. Ama 2023'te duruldu.

Bodrum ve Çeşme başta olmak üzere tatil lokasyonlarında yazlık fiyatları çok fazla şişti. Normal koşullarda bunun sürdürülebilmesi mümkün değil.

İşin aslı yazlıklarda -yeni bir dalga oluşmazsa- düşüş bekliyorum. 

3) Arsa ve arazi: Balonun büyüğü arsa ve arazide. Olmayacak arsa ve araziler olmayacak fiyatlarla satılıyor. Alırken bir fiyat satarken başka fiyat... Hayal alınıp satılıyor. Dikkatli olmakta yarar var. Bu balon patlar mı? Alıcı bulduğu sürece patlamaz. Alıcı bulamadığı zaman çok kötü patlar.

4) Dükkanlar: İyi caddelerde iyi dükkanlar para yapmaya devam eder. Ama yükseliş konut kadar olmaz. 

5) Ofisler: İstanbul'da son 6 yıldır ciddi ofis arzı yok. Ofis arzı olmadığı ve plazalarda doluluk oranının yüksek olduğunu gözönüne alırsak ofislerde bir miktar yükseliş olabilir. Ama konuttaki kadar ciddi olmaz.

6) Döviz: Sanayicilerin ihracat yapabilmesi için ekonomi yönetimi dövizi ağırdan yükseltiyor. Seçimlerin bitmesinin ardından Nisan ayında "5 Nisan Kararları"na bir selam çakıp devalüasyon yapar mı? Yılın ilk 3 ayında döviz girişi fazla olursa yapmaz. Az olursa, yabancı yatırımcı açısından Türkiye'yi daha cazip hale getirmek için devalüasyon yapması kaçınılmaz olur. Her şey planlandığı gibi olursa yıl sonuna doğru dövizde düşme beklenebilir. 

7) Altın: Dünya siyasetini belirleyen gözü dönmüş fanatikler. Bu fanatikler iyice kontrolden çıkmaya devam edecek gibi görünüyor. Bu da beraberinde altını en güvenli liman haline getiriyor. Ama dünya genelinde altının onsu baskı altında. Bu baskı kalkmadan altında ciddi yükseliş olmaz.

8) Borsa: İniş çıkışlar olsa bile borsada düzenli temettü veren, F/K'sı düşük ve bedelsiz potansiyeli yüksek hisse senetleri yüksek prim vaat ediyor. 

Halka açılacak GYO'ları iyi takip edin. Son yıllarda halka açılan GYO'lar arasında içi boş ve/veya fiyatı çok pahalı GYO'lar var. Manipülasyon yapılmadığı sürece bu GYO'lar kolay kolay uzun vadede prim yapmaz.

Sonuç: Sosyal medyada yazıp çizerek emlak fiyatlarını düşüreceğini zanneden bir güruh türedi. Bu güruhu fazla ciddiye almayın. EV fiyatlarının döviz bazlı yükseldiği bir yıl yaşayacağız. Sorunlu evlerde ise fırsatlar olabilir. Bu fırsatları değerlendirmek isteyenler için uzun vadeli düşünüyorlarsa iyi fırsatlar olabilir. 

Genel olarak 2024, ev fiyatları ve kiralar konusunda 2023'ü mumla arayacağımız yıl olacak.

Emlakta 2023 beklentileri! yazısı için Buraya Tıklayınız

2022'de emlakta ne prim yapacak? Ne prim yapmayacak? yazısı için Buraya Tıklayınız

Dolar ve faiz yatırım enstrümanı değildir! yazısı için Buraya tıklayınız

Otomobil ve ev krizi nasıl çözülür? yazısı için Buraya tıklayınız

Kiraların yükseliş sorunu nasıl çözülür? yazısı için Buraya tıklayınız

Konut fiyatları niçin yükseliyor? Nereye kadar yükselir? yazısı için Buraya tıklayınız

Kayserililerin ticaret başarılarının sırları yazısı için Buraya tıklayınız

Ticaret açısından Yahudilerle Türklerin farkları yazısı için Buraya tıklayınız

Doktorlar emlak yatırımında niçin başarısız olurlar? yazısı için Buraya tıklayınız

Tebernüş Kireçci'yi Twitter'den takip etmek için Buraya tıklayınız