Merhaba Tebernus bey,medyadan takip ettigim kadariyla piyasalarda konut kredisi faiz oraninin yilin ilk yarisinda 1 seviyesine kadar gerileyecegi,yilin ikinci yarisinda yani temmuz agustos gibi 1 seviyesinin altina dusecegi yaziliyor,konusuluyor.Bu bir beklenti midir yoksa istikrardan kaynakli kuvvetli bir iddia midir?Degerli goruslerinizi paylasirsaniz sevinirim.Saygilarimla.

iyi gunler Tebernus Bey Havaalani ve otoyol projelerinden sonra Gokturk te arsa arazi dukkan ve ev fiyatlarinin nasil katlana katlana ciktigini gorduk. Arnavutkoy keza yukselme egiliminde. Bu iki bolgede imarli imarsiz cesitli arsalar var 6 ila 15bin metrekare. Bunlara yatirim yapmak ilerde isteneni verir mi? Konut yatirimi uzerine yogunlasan biri olarak arsa arazi islerinden pek anlamam. Satiliktaki her arsa arazi alinir mi? Sizin yorumunuzu merak ettim. Gozlemledigim kadariyla su anda istanbulun en hizli buyuyen gelisen yeri kuzey kismi. Yanlis miyim? Su anda o bolgede sizin gozunuzle Gokturkten sonra 2. sirada yildizi parlayacak olan bolge semt neresi. Suphesiz ki siz bu konuda cok daha iyi bir vizyona sahipsiniz. Ayrica o bolgeler icin dukkan amortisman sureleri ne olmali? Istanbul merkezindeki gibi ortalama 15 20 yil gibi dusunmemek gerekir diye tahmin ediyorum. Bu sorularimi cevaplayip beni izlemem gereken yol icin aydinlatirsaniz cok sevinirim. Umarim sorularimla sizi sikmamisimdir :) Emlak isiyle ilgilenen insanlar icin buyuk katkiniz var siz ve ekibinizin. Simdiden cok tesekkur eder kolayliklar dilerim.

Meraba Tebernüş bey. Yazılarınızı ilgiyle takip ediyorum. Çok anlatildi yazıldı çizildi. Sorum şu bu istanbuldaki gayrumenkul fiyatlarının geleceği. Her zaman artış olucağını söylüyorsunuz. Yılda 1 milyon yeni konut yapılıyor . Benim mantığım almıyor hiçbirşey sonsuza kadar artış göstermez. Kaldıki bu artış gelir artışının çok çok üstünde oluyor. Türkiyede modern hayata düşkünlükle gelen lüks yaşam tutkusu var. Artık kimse 3-5 çocuk yapim eşim baksın ben çalişiyim demiyor . Çocuk doğum oranı hızla düşüyor. Kadınların iş gücüne katılım oranı yükseliyor. Evlilik yaşı yükseliyor. Gelecekte avrupa gibi olacağımız kesin. Biz sadece 50 sene geriden takip ediyoruz. Durum böyle olunca gayrumenkullerin eskisi kadar değer kazanıcağını düşünmüyorum. Şu anda altın çaği yaşadık yaşıyoruz . İki emlakçı arkadaşımda şuanda müşteri gelmemesinden şikayetçi müteahhitler fiyat kırımı yapıyorlar. Borsa gibi 1-2 sene içinde iktidarla gelen çıkış ivmesi hali hazırda piyasaların durgunluğuyla birlikte düşme eğilimine girecektir. Siz bu konuda bana somut verilerle durumun ne olucağını söyleyebilirmisiniz ?

Merhaba, Tebernüş bey ben inşaattan daire alarak bittiğinde gerçek değeri üzerinden satıp para kazanmayı düşünüyorum. bu şekilde parayı çevirmek sizce mantıklı mı? sizin bu konudaki düşüncenizi öğrenmek istiyorum. Teşekkürler

merhaba tebernüş bey iyi hafta sonları diliyorum. 1) yaklaşık 3 ay önce çanakkale ili biga ilçesinden çeşmealtı köyünde site içinde akant sitesi diye geçiyor.site toplamda kara ve bir kilometre kare büyüklüğünde olması lazım 300 metre kare iki kat villa imarlı denize 700 metre mesafede 30 bin tlye bir arsa aldım.10 bin tlde kredi borcum vardı toplamda 40 bin tl 3 yıllığına kredi çektim hem arsayı aldım hemde kredimi kapatmıştım. şuan ki imkanlarımla arsanın kredisinin ödeyerek biraz zorlanarak 2 bin tl her ay biriktirebiliyorum...sizce beş ayda bir 10 bin tl biriktirip arsanın borcunu 10 ar bin tl ler ile kapatmakmı daha mantıklı yoksa.nakitte kalarak para biriktirip tekrar bir arsa almakmı daha mantıklı olur.ikinci arsayı alırsam diğer arsanın borcunu ödemeye devam edecem yaşım 36 ...henüz arabam yok br tane evim var. yada arsanın borcunu kapatıp bir araba alıp biraz daha rahat bir yaşammı sürmeliyim.bu yaşıma kadar 7 yıl kirada kaldım sonra ev aldım onun borcunu ödedim.simdide arsa aldım onu ödüyorum.kamuda görevliyim.bende biraz gelecek korkusu var . anne babadan pek bişi kalmayacak.hayatımı biraz daha garanti altına almak için uğraşırsam belki 45 yaşlarımda biraz daha hayatımı garanti altına almış olurum .ozamanda belkide gençliğimi yaşayamamış olacam .o zamanda herşey için yaşamak için geç kalmış olacam.sizce bir araba alıp biraz rahat yaşamanın zamanı gelmişmidir. 2)kapsama alanınızın dışında olduğunu biliyorum.ancak yılların verdiği tecrübenize güvenerek soruyorum burası yani bu sitedeki arsa sizce gelişirmi bigaya yatırım olarak devletin yada özel sektörlerin bir planı varmı.

Tebernüş Bey merhaba. Benim sorum şu;diyelim ki ihtiyaç gereği veya yatırım amacı ile bi daire almayı düşünüyoruz bazı ev ilanlarında krediye uygunluk diyor. Bundan kasıt nedir. Ya da şunu diyeyim içimiz rahat bi şekilde bi ev almamız için aramamız gereken yasal şartlar nelerdir. Şimdiden çok teşekkür ederim.

145 m2 Yenişehir Mah. Kurtköy'de/Pendik Sabiha Gökçen Havalimanı?na 4.5 km ve Viaport Alışveriş Merkezine 3.5 km mesafede bulunan yapımı 2010 yılında tamamlanan bir sitenin 6. katı (son kat) ında oturmaktayım. Bulunduğumuz blok konum itibariyle tüm gün güneş almakla birlikte bir cephede Aydos Ormanı diğer cephede ise havaalanına bakmaktadır. sitenin hemen önünden minibüsler geçmektedir. Ayrıca İETT otobüs duraklarına 1 km mesafededir. Evi satın aldığımızdan bugüne kadar satış fiyatları yaklaşık 2 katı değerlenmiş bulunmakta. Ancak evin iç malzemeleri kullanım, kalite ve işçilik açısından vasat durumda. Sorum şu ki evin içerisine belli miktarda masraf yapıp oturmaya devam etmek mi yoksa masraf yapılacak miktara yaklaşık bir miktar artışla içi yapılı sıfır farklı bir siteye taşınmak mı kararsız kalıyoruz. Cevabınız için şimdiden teşekkürler.

Tebernüş Bey merhaba. Yatırım amaçlı 1+1 daire almayı planlıyorum. Bölge olarak Sancaktepe'yi seçtim. Projeleri gezdim ve kendime 2'si aynı projeden, 1'i ise farklı bir projeden olmak üzere 3 alternatif belirledim. İlk alternatifim 1+1 66 m2 brüt, 42.5 m2 net, sitenin arkasına bakan bir daire, peşin fiyatı 240.000 TL, kira getirisi min. 850 TL (yaşam başladığı için rakamı araştırdım), kira çarpanı 282, birim m2 fiyatı 3.636 TL. Aynı projedeki diğer alternatifim ise 1+1 67 m2 brüt, 41.5 m2 net, havuza ve peyzaja bakan bir daire, peşin fiyatı 280.000 TL, kira getirisi min.950 TL (yaşam başladığı için rakamı araştırdım), kira çarpanı 294, birim m2 fiyatı 4.179 TL. Bu iki daire de bitmiş, hemen tapuya gidiliyor. Farklı bir projede yer alan 3. ve son alternatifim ise 1+1 75 m2 brüt, 50.5 m2 net, peyzaja bakan bir daire, peşin fiyatı 280.000 TL, firmanın kira öngörüsü min. 1.050 TL, kira çarpanı 267, birim m2 fiyatı 3.733 TL, daireler Nisan 2017 teslim. Sizin uzmanlığınıza başvurmak istediğim nokta şu; yatırımlık daire alırken bakılacak ilk kriter birim m2 fiyatı mı olmalı, yoksa kira çarpanı mı olmalı? Kira çarpanı açısından bakarsak, yukarıda anlattığım alternatifler arasında 267'lik kira çarpanı ile 3. alternatif öne çıkıyor. Birim m2 fiyatı bazında bakıldığında ise 3.636 TL'lik ilk alternatif ön plana çıkıyor. Son karar noktasında hangi kriteri baz alarak ilerlemeliyim? Değerli görüşleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Merhaba, 33 yaşında, memur bir bayanim. Isim Beylikduzunde bulunuyor... 130.000 tl ile Beylikduzunden, icinde yasamak icin 1000 tl kira getirili bir ev mi, (bunun icin 150.000 konut kredisi çekmem gerekiyor ve konut faizleri cok yüksek ) veya da en az 10 yıl bekleyebilecegim toprak almak mi... Toprak alirsam da 1000 tl kirada oturacagim...Ne onerirsiniz, kirada oturup, borcsuz toprak mi, borcla konut mu... Eger toprak diyorsaniz Istanbul' un Avrupa yakasinda hangi bolgelere dikkat etmeliyim... Teşekkürler.

Tekrar selamlar Tebernüş bey;Bu açıklamalardan dolayı bir analiz yapma ihityacını musaade ederseniz yapacağım.Bahsi geçen konut konusu Ülkemizde olduğuna göre Türkiyemizin ilgili son ekonomik göstergelerine göz atmamız şart oluyor.1-Türkiye büyüdükçe konut fiyatları artıyor(bkz.son 14 yılın verilerine).ancak 2012 den beri büyümeyi ortalama %4 ü zor tutturuyoruz.Dünyanın yavaşlaması bahane edilebilir ancak 2015 yılında olduğu gibi cari açığın en önemli kalemlerinden olan petrolun %60 dan fazla düştüğü bir yılda(1946-2016 yılı petrol ortalama değeri 41,78 usd.önümüzdeki yıllarda büyük olaylar olmazsa bu seviyenin üzerine çıkması mümkün gözükmüyor) bu tür açıklamalar pek samimi olmadığı gibi daha fazla büyümemiz gerekmez miydi? Büyümenin olması için özel sektörün düzenli ve önünü görerek yatırımlar yapması ile işsizliğin azaltılması gerekiyor.2015 yılında maalesef özel sektör de bırakın büyümeyi, art niyetli iflas ertelemeler ile şirketler küçülmüş. oysa kamu harcamaları artmış. ülkemizin 2016 yılı büyüme tahmini %2,6 a gerilemiş durumda. Dünyada 17.ekonomik güç olan bizler şuan 19.sıraya düşmüş bulunuyoruz. BDDK verilerine göre de kredilerde yavaşlama (özel sektörün çarkı bank kredileri ile döner) söz konusu. Büyüme ile ilgili son söz; Türkiye?nin çok acil ihtiyacı olan özel sektör yatırımları ve ihracata dayalı büyümesi gerekiyor. Ancak henüz ufukta bu görülmüyor.2-Bildiğimiz gibi Mart ayı toplantısında, FED yetkilileri faiz oranında herhangi bir değişikliğe gitmeyerek yüzde 0.25 - 0.50 aralığında sabit bıraktılar. FED başkanı Yellen, faiz artışı için her toplantının canlı ihtimal olduğunu konuşmasında önemle vurguladı. Yellen ekonomik büyümenin devam ettiğini ve iş gücü piyasasında iyileşme yaşandığını konuşmasında vurguladı. FED geçen Aralık ayında, 2006 yılından bu yana ilk faiz artışı yaparak faiz oranını yüzde 0-0.25 aralığından yüzde 0.25-0.50 aralığına yükseltmişti. Daha önce de bahsetmiştim; Fed in düzenli faiz artırımının şuan tek göstergesi ABD deki enflasyon.%2 nin üzerine çıktığında düğmeye basılmış olacak. Bu yılın 3.çeyreğine kadar faizin artırılmayacağı.3-Petrol fiyatların 40 dolara gerilemesi ile cari açık şimdilik gündemden çıktı, ama turizm sezonunun kötü geçmesi halinde yeniden problem olabilir. Öte yanda dış finansman konusunda ilk iki ay boyunca Türkiye gibi Gelişmekte Olan Ülke (GOÜ) banka ve firmalarına neredeyse tamamen kapanan küresel kredi, bono ve tahvil pazarlarının kapıları Mart ayında sonuna kadar açıldı. Türkiye?de büyük bankaların bono ve tahvilleri alıcı bulacak, ayrıca reel sektörden Koç, TTelekom, Turkcell, Sabancı gibi dev kuruluşlar artık cazip faizlerle kağıt ihraç edebilecekler. Kısmen de olsa cari açık sorununa çözüm aralandı.4-Euro Bölgesi'nde krediler Şubat ayında 2011 yılından bu yana görülen en hızlı artışı yaşadı. Konut piyasamızda önemli bir kaleme sahip olan Gurbetçilerimizin gayrimenkul yatırımlarının olacağının ve devamının artar nitelikte olmasını sağlayacak önemli bir gelişme.5-Altın;en güvenilir liman olması nedeniyle yastık altı tabiri kullanılır. Son zamanlarda altının 1200 dolarların üzerinde seyretmesi aslında FED ve diğer merkez bankaların bastığı fazla para foyasının örtbas edilmesi içindir. Faizlerin artırılması ile altında sert düşüşler(onsu 500 dolarlara kadar) görebiliriz.6-Terör olayları ve Rusya konusu Turizmi kötü etkiledi. Güvenlik endişesiyle yüksek harcama yapan turistlerin sayısı azalacak. Bu yıl cari açığın en önemli etkenlerinden biri turizm gelirinin düşmesi olacak. Tabii ki bu Güvenlik endişesi Yabancıların özel sektörümüze olan yatırımlarının önüne de engel olabilir. 7-Gelelim son olarak KONUT konusuna; TCMB?ye göre konut fiyat artış hızı Ocak itibarı ile %17.50.Buna göre, bir yıllık reel fiyat artış hızı %3.5 civarında. Öncelikle, kimsenin Türkiye?de ipotekli işlemler dışında konut satışlarında gerçek fiyatı bilmediğini biliyoruz. Çünkü vergiden kaçınmak maksadı ile tapuya eksik fiyat bildiriliyor. Emlakçılardan fiyat alsanız, onlar da piyasayı hareketli göstermek için yüksek fiyat söylüyor, ya da alıcı-satıcı arasında son pazarlığa hakim değil. Türkiye?de konut talebi ne kadar olmalı? Bunu az-çok hesap edebiliyoruz. Senede 650 bin civarında evlenme, 300 bin civarında da boşanma var, 800 bin kişi de işgücüne katılıyor. Nerden baksanız en az 1.5 milyon yeni konut lazım. Ancak her işe girende konut alacak değil. Ortalama 1 milyon konuta ihtiyaç var diyelim. Konut da ilginç olan fiyatların bu kadar artması. Yabancıların gösterdiği müthiş ilginin konut fiyatlarını yükselttiğini düşünenler de gaza geliyor. 2015 içinde yabancıların toplam konut pazarında payı %2.5?u geçmedi. (Ancak bu yüzdeye gurbetçiler dahil değil.Ayrıca,2013 deki TL nin değer kaybı neticesinde konut fiyatları döviz bazında ucuzlamış ve yurtdışı gurbetçilerden konut da ciddi satın almalar olmuştur). Peki kim alıyor bu kadar konutu? Bizde ki para politikası sayesinde Konut bir Yatırım aracı. Fiyat her yıl artıyor, bir de kentsel dönüşümden dolayı gittikçe yükselen kira getirisi var, zenginler açısından finansal yatırımlara alternatif bir yatırım. Konut aynı zamanda enflasyona karşı da mali birikimlerin sağlayamadığı korumayı sağlıyor. Yani faizler düşük kaldığı sürece konutta fiyat artışı devam eder. Yani konut şuan en sağlam yatırım. Çünkü; Biz Türklerin konut alımında geleneksel bir kutsanmış durumu söz konusudur bunda konutun hiç kaybettirmemiş olduğu gerçeği de bunu destekler niteliktedir. Yani Balonda patlasa hiç kimse aldığı fiyatın altında konutunu satmaz. Kira geliriyle idame eder. Dolayısıyla konut, Halkımız uzun vadeli düşündüğü bir yatırım olduğundan dolayı Fiyatlarda sert düşmeler olmaz, ancak durgunluk söz konusu olabilir.Kısaca Sayın Tebernüş Bey;Bu analizlerin ışığında SON SÖZÜM sizin analizlerinize fazlasıyla katılıyorum ve önümüzdeki 10 yıl da konuttaki kazanç, geçmiş 10 yıldaki kazanç dan az olmayacağına yine katılıyorum. Bu arada gayrimenkul piysasın da durgunluk söz konusu olduğunda lokasyon bazlı butik inşaatlar yapan şirketlerin en az etkileneceğini ve beklentilerin olduğu (metro vs) semtlerdeki konut fiyatlarının bu durgunluğu da geçmiş yıllarda olduğu gibi takmayacağını fiyatların yükselmeye devam edeceğini belirtmek isterim. Bir atasözü der ki ?Zararın neresinden dönülürse kar?dır.? Sağlıcakla kalın.