Merbaha Tebernüş Bey ; Laleli'de Azimkar Sokak üzerinde 2. katta 78 metrekare daire tipi dükkanımız var,Rusya ile uçak krizi dolayısıyla kiralar 1500$dan 1000$a geriledi ,dükkanı satıp yatırımlık daireler almak istiyoruz,biz aldığımızda 230.000$ dı,şimdi fiyat belirleyemiyoruz,nasıl bir fiyata satmalıyız,bu bölgeyle ilgili herangi bir proje var mı?şimdi satmayıp tekrar değerlenince mi satalım,fikriniz nedir,saygılarımla...

İyi akşamlar Tebernüş Bey, sizin bu üçgene dikkat yazınızın üzerinden hayli vakit geçti. Bu üçgen yatırımlık olmaktan uzak görünüyor( çoook uzun vadede gayrimenkul altın ve para piyasalarına göre her zaman daha iyi kazandırır. buna sözüm yok) kayaşehir bölgesinde bulunan satış ofislerinin şımarık satış politikaları bölgeye bakış açımı da değiştirmiş ve duygusal bir yaklaşım sağlamış olabilirim. Kayaşehir'deki bir projenin satış ofisinde yaşamış olduğum olayı yazsam firma bayağı sallanır. bizlere yeni bir üçgen belirleme zamanı geldi mi ? cebinde biraz birikmişi olan ne yapmalı? şuan sur içinde eski evler kira çarpanı bakımından uygun duruyor ama uzun zamandır ev fiyatları yükselmiyor. Çapa ve Cerrahpaşa hastanelerinin yıkılıp yapılması bu bölgeye emlak fiyatları bakımından katkı sağlar mı. bu bölge kentsel dönüşüm sürecinden etkilenmedi (imar artışı verilmediği için) bu dalga etkisini bölge için ne zaman gösterir. sur dışında kalan aynı sahil hattındaki ataköyde ev fiyatlarının metre kare fiyatları ( bağcılardan gelen dere kokusuna rağmen) sur içi için hayal mi?

Merhabalar Tebernüş Bey. Uzun zamandır yatırım yapılabilecek yada ev değiştirmeye değecek proje arayışındayım. Oturmuş olduğum my world europede site yönetimi artık kat maliklerinde. Ağaoğluda markasının arkasında duracağına söz verdi ve site yönetiminin site menfaatine olacak çalışmalara desek olacağını belirtti. Şimdilik sakinler olarak mutluyuz. Yoğunluğu daha az ama kat planı şuan oturduğum ev ayarından daha iyi bir proje arıyorum. Şimdilik bulamadım. Kat planları bakımından iş sahiplerinin ara mahalle müteahhitlerinden öğrenmesi gereken çok şey olduğunu düşünüyorum. Mevcut bölgeyi sevdiğim için olimpiyat stadı çevresindeki ve ziya gökalpteki projeleri araştırdım. Fiyatların üç-beş sene sonraki devlet yatırımlarını fiyatlarına eklenerek liste fiyatı oluştuğu kanaatindeyim . Evler yatırımlık olmaktan çıkmış gibi. Oturum içinde hayli yüklü bir paranızın olması gerekiyor. Mevcut bitmiş evler şimdilik daha cazip. Net bürüt makası hayli açılmış. Bugüne kadar aldığım evler aldığım fiyatın 2.5 katına yükseldi beş yıl içinde. Şimdi 1.000.000 tl ye alınan ev 5 yıl sonra 2.5 kat yükselir mi( savaş vs olmazsa) satış ofislerine gittiğimde karlılık katacak ev genelde bana gülümserdi. Şimdi satış ofislerinden umutsuz ayrılıyorum. Şimdi satışı devam eden ve hemen teslim evler daha ucuzken yeni projelerin bu kadar yüksek (m2 4500-5000) fiyattan çıkmasının sebebi nedir. ( arsa fiyatlı etkiler ama bu kadarı çok değilmi) yada şuan bu fiyatlardan alım yapılmalı mı( faizlerde 1.15 seviyelerinde)

Merhaba Tebernüş bey sizleri yaklasık 4-5 yıldır takip ediyorum , bu sitenin ve sizin bakış acınızın cok faydasını gordum ve bu surec için de son 6 yılda istanbul içinde 3 adet daire satın aldım ve aldığımdan itibaren hep kazandım . öncelikle tşk ederim ama artık bundan sonrası için fikirlerim ve dusuncelerim gayrimenkul konusunda değişmek üzere . yakın zamanda yayınlanan turkiye raparunu görmüşsünüzdür dunya uzerinde ki en yüksek emlak fiyat artışı turkiye olarak belirlemişler , bizim gibi emlak gelişimi en yuksek yıldızlardan Çin ülkesi sene başından itibaren pimi çekilmiş olarak aşağıda doğru gidiyor , sınırlarımızdaki sıkıntılar, dünya ekonomik/parasal sistemin değişmesi ve diğer etkenlere rağmen sizce hala kira çarpanı ve siyasal istikrak yeterli olacak mı ; ben kuşkuluyum ve bundan sonrası için ne yazıkki ben şahsım olarak gayrimenkul konusunu kapatmış bulunuyorum hatta dairelerimden birini elden çıkarttım bile... sizide az cok yazılarınızın tarzından anladığıma göre sizde artık insanlara uzun vadeli ,borçlu ve yüksek kredili alımları yapmamalarını söylüyorsunuz... acaba bu platfom daha önce insanlara emlak konusunda fayda sağladığı gibi bundan sonrasında da gelecek için fayda sağlaması gerekiyor mu ?

Tebernüş bey merhaba, eski soruları okuduğumda birkaç yıl önce kurtköyün bir yükseliş trendine girdiğini söylemişsiniz. Sizce bu trend korunuyor mu? Samandırada son yıllarda ciddi bir yükseliş oldu. Bu devam eder mi? Kira çarpanı aynı olmak üzere kurtköy yenişehir tarafları mı samandıra mı tercih edilmeli. Oturmak için değil yatırım için düşünüyoruz. Saygılarımla.

Merhaba, sayenizde emlak piyasası hakkında çok şey öğrendik, teşekkürler. Daha sizin yazılarınızı okumadığım dönemde Solarkent'den proje iken bir ev almıştım. O zaman 90binTL ye satılan daireyi 120binTL ye alarak süper kazıklanmıştım. Hoş şimdi daire 180binTL ettiği için pahalı alışa rağmen bir şekilde kara geçtiğimi düşünüyorum. Şimdi ise sizin yazılarınızı takip ediyorum ve bu sefer daha doğru bir alım yapmaya çalışıyorum. İki seçenek üzerine yoğunlaştım. a) Ağaoğlu MyWorld Europe Arena da 230binTL ye 1+1 buldum, dairenin 900TL kira getirisi var. b) Beşiktaşta 1700TL kira getirili 2+1 430binTL isteniyor ve kentsel dönüşümle yenilendiğinde 1milyonTL edeceğinden bahsediliyor. Benim elimde 230binTL birikmiş para var. (a) seçeneğindeki yolu izlersem borçsuz tasasız ev almış olacağım. Zaman içinde ev prim yapacak ve iyi bir yatırım olacak. Ancak (b) yolunu izlersem 200binTL lik kredi için 72 ay 4000TL ödeyeceğim, daha çok kira elde edeceğim ve Beşiktaş çok avantajlı bir bölge olduğu için yüksek kazançlı bir yatırım olma ihtimali var. Tabi sizin dediğiniz gibi işlerin hep yek gitme ihtimali de var. Çekilecek krediyi ödeyebilecek gücüm var (4000-1700=2300TL gerçek maliyet). Sizce bu probleme nasıl bakmak gerekir?

Merhaba Tebernüş bey, Bilindiği üzere piyasa faizleri(konut) geçen sene bu zamanlardan başlayarak 0,83 lerden 1,20 cari fiyatlamalı 120 için ortalama 1,14 faiz oranlarına ulaştı. Faizlerin artmasıyla beraber, tüketiciler üzerinde oluşacak fazladan faiz maliyeti yüzünden genel konut piyasasında bir durgunluk oldu. Doğal olarak satılamayan evler ve faizin düşmesini bekleyen tüketiciler şu an uzaktan birbirine bakıyorlar. Düşmesini bekliyorlar fakat ülke içerisindeki ekonomik konjonkutrel dalgalanmalar, döviz kurlarının faizler üzerindeki baskısı, siyasi iktidarın eskisine oranla güçsüzleşmesi, ve çevresel faktörler yüzünden de bir mucize olmazsa düşmeyeceği kesin. En azından bir bankacı olarak söylüyorum piyasa bir faiz artışına hazır olsun(kesin bilgi değildir). Sektörde ki oluşan bu talep eksikliği normal şartlar altında konut fiyatlarının hiç değilse %5 kadar aşağı çekmesini beklerdik. Fakat ticari/kurumsal kredilerdeki paralel artıştan dolayı oluşan faiz yükünü mütahitler yine konutlara eklemekte ve piyasada ki fiyatlar aşağı yönde değil de yine yukarı yönde bir hareket sağlamaktadır. Sorum tam olarak şu: Faizin oluşturduğu (diğer etkenleri sabit kabul ediyorum nedeni normalde sadece faiz değildir) bu fiyat paradoksunun temel sebebi sektörün alışkanlığı mıdır yoksa tüketicilerin kısa bir dönem faiz yüküne katlanıp yüksek faizden kredi çekip daha sonra "nasıl olsa refinansman yaparım" düşüncesi mi? Konut piyasası o kadar manipülasyona açık ki, ve o kadar katakulli dönüyor ki (kiracıların kira ödememesi, yalancı emlakçılar, fahiş fiyatlardan arazi satımı vs) adeta bir karın ağrısı sendromu var.Piyasada emlak sektörünü düzeneleyecek bir kurum ya da ilgili bir mevzuat yok mu? Yada şu an fizibilite edilen bir sistem oluşturulmadı mı? Bu arada kitabınızdan bir tane rica edebilir miyim? Nasıl ulaşabilirim kitabınıza onu soracaktım.

Merhaba. Seçim sonrasında genel kanı ekonomik istikrarın geri geleceği ve konut kredi faizlerinin düşeceği yönündeydi. Fakat beklenen henüz gerçekleşmedi gibi görünüyor. Ev almak için seçim sonrasını bekleyenler hala beklemeye devam ediyor. Sizin görüşünüz nedir? Beklemeye devam mı, yoksa faizler artık düşmeyecek ve beklemenin faydası olmayacak mı?

Merhaba Tebernüş Bey, Dün akşamki Ahmet Caner beyin sorduğu soru ve kendi tecrübelerimden sonra Yatırım amaçlı ev, ofis arsa, tarla ve de dükkan işinin yalan dolan olduğu kanaatine kesin olarak vardım. Sizi bundan sonra sadece genel hayat felsefeniz ve dünya görüşünüz için takip ederim. İnsan Türkiye'de bir tane oturacağı beğendiği bir evi aldıktan sonra tasarruflarını gayrimenkule yapmamalı çünkü memlekette ne yazık ki hak hukuk ve adalet yok. kira geliriymiş. alım satım karını realize etmekmiş hepsi palavra. biz piyasada ne kadar akıllı olduklarını -aslında daha çok şanslı- ballandıra ballandıra anlatanlar; ne kadar yanlış karar verip yaptığı yatırımdan pişman zarar etmiş -aslında şanssız ve birazda akılsız- olduğunu anlatanlardan sayıca çok daha fazla olduğu için piyasada işler iyi millet alıyor satıyor kiralıyor kazanıyor zannediyoruz. Halbuki gerçek böyle değil. kira mira ödeyen yok sizin de söylediğiniz gibi 5 sene sonra aldığı fiyata müşteri bulamayan o kadar çok yatırımcı var ki. Adalet de olmadığı için yapanın yanına kar kalıyor. Mütaahitler desen ayrı bir mevzu başlığı. Ne zamanında teslim var, ne ortaya çıkan ürünlerde vaat edilen bir kalite seviyesi. Hepsi boş. son 8 senede bir çok mülk aldım, sattım kiraladım. Uğraşılmaz. Siniri stresi değmez. Kişisel olarak bundan sonra tasarruflarımı herkesten az kazansam da nakit ve likitte özelliklede bir kaç farklı yabancı para biriminde değerlendirmeyi düşünüyorum. Keşke finansal enstrümanlar daha çeşitli olsa ayrıca adalet de adam gibi işlese de böyle olmasa çok yazık.

merhaba tebernüş bey, dünkü "konut satın alırken ideal kira çarpanı ne olmalı" çalışmamı faiz oranlarının kira çarpanını etkilemez demişsiniz ama şuan piyasadaki durgunluğun sebebi bu gerçeği kabul etmeyenlerden kaynaklanıyor. matematiğin gücüne inanan satıcılar ise piyasadaki faizlerin aylık maliyet oranlarının %1,20 olduğu gerçeği ile 216 çarpana razı olarak satışlarını yapıyorlar. Yeni önerim ise konut projelerinden satın alım yapmak isteyenler için: mevcut durumda yeni inşaata başlayacak bir projeden satın alım yapmak isteyen arkadaşlar fiyat belirleme aşamasında ilk olarak satın almak istedikleri konutun tamamlanmışının ilgili lokasyondaki kira miktarını öğrensinler daha sonra satın almak istedikleri konutun teslime kadar olan süresini kira çarpanımızdan düşerek fiyatın uygun olup olmadığı sonucuna varabilirler. örnek ile açıklarsak A firmasının yeni inşaatına başlayacağı ve 24 ay sonra teslim edeceği X projesinden konut satın almak isteyen bir arkadaşımız beğendiği evin tamamlanmışının ilgili lokasyonda 2000TL ye kira verebildiğini öğreniyor kullanmak istediği kredinin ise aylık maliyet oranı %1,20 olduğu için ideal kira çarpanın 216 olduğunu biliyor. bu durumda kira çarpanından teslim tarihine kadar olan süreyi çıkarttığımızda 216-24 ideal çarpanın 192 olduğunu buluyor. bu durumda karlı bir alım yapmak için satın almak istediği eve en fazla 384000TL(192*2000) ödemesi gerekiyor. sizin öneriniz olan 250 çarpanı ile alım yapmak isteyen arkadaşlar ise 250-24=226 çarpanı ile işlem yapabilirler. bu durumda sizin çarpan ile alım yapmak isteyen arkadaşlar satın almak istedikleri eve 452000tl(226*2000) ödemesi gerekiyor. değerli fikirlerinizi bizimle paylaştığınız için şimdiden teşekkür eder. iyi çalışmalar dilerim