merhabalar tebernüş bey emlak balonu hakkında geçenlerde bir bankacı arkadaşımın analizini paylaşmak istiyorum. balonun patlaması denilen kişilerin çektiği ev kredilerini ödeyememesi ve bankanında ipotek koyup elinde kalan evi satamaması durumunda oluşur dedi. bizde ki duruma bakarsak 10 yıllık sabit krediyle çekilmiş ev kredileri neredeyse 6-7 yılda kapatılıyor , kapatılmasa bile kişi borcunu ödemese banka satışa koyduğu anda kapışılıyor yani arkadaşımın demek istediği şu anda aşırı talep var her evinde bir alıcısı var tamam fiyatlar bir miktar düşer en fazla düşeceği 20-30 bin veya paralel gider ama balon patlayacak diyenler izlemeye devam etsin hükümetin konut alımına yönelik atacağı her adım (faiz indirimi ,birikime destek vs) konut fiyatlarını daha çok artıracaktır.

Tebernüş Bey 2015 yılından beri emlak balonunun sönmesini bekleyen birisi olarak kabul ediyorum o veya bu sebeple balon şiştikçe şişti ve bir türlü patlamadı. Ama pazarlama taktiği icabı yapay ve göstermelik artışlar kenara konursa 2015 yılı itibariyle fiyat artışları durdu ve 2016 yılı ikinci yarı itibariyle de inişe geçmeye başladı. Daha da inecek...Benim görüşüm göre İstanbul için maksimum lira çarpanı 250 değil 200'dür. Şu ana 400'lere varan lira çarpanının anlamı fiyatların %50 şişik olmasıdır. 1-2 sene içinde TL bazında olmasa bile fiyatlar 2015 yılına göre dolar bazında %50 gerileyecek. Dolar bazı diyorum çünkü TL fiyatlar aldatıcı oluyor. Bu ülkede enflasyon ve devalüasyon olduğuna göre TL fiyatları baz alamayız. İşte bu noktada Hüseyin Bey'in terrace mix projesi ile ilgili sorduğu soru akla geliyor. 2013 yılında 111.000 TL fiyatla aldığı evi arasan geçen neredeyse 3 yıla rağmen 180.000 TL'ye satamadığını söylüyor. Siz de demişsiniz ki "3 yoksa %62 kazanç başka hangi yatırımda var". TL bazlı değerlendirme yapılınca işte böyle yanlış sonuçlar ortaya çıkıyor. Hangi ay olduğu belirtilmediği için 2013 yılının ortası olan Haziran ayının 14. günü dolar kurunu baz alalım ki bu da 1.85 yapıyor. 111.000 TL o zamanki kur ile tam 60.000$ ediyor. Peki bugün 180.000 TL kaç dolar yapıyor? 57.000 TL! Yani %62 kazanç değil %5 zarar var. Neyse size ibretlik bir bilgi vereyim. Zengin Çinliler sürekli ev satın alarak Avustralya'da ev fiyatlarının yükselmesine neden oluyordu hükümet bunu gördü ve balon oluşmasın diye geçen sene ikamet izni olmayan yabancıların Avustralya'da ev almasını yasakladı. Bizde hükümet balon şişmesin vatandaş ucuza ev alabilsin diye önlem almak yerine balonu daha da şişiren adımlar atıyor. Balonunun çok fena patlayacağı belli ama herkes patlama olan kadar patlama olmayacakmış gibi hareket ediyor. ABD'de mortgage krizi patladıktan sonra bir banka müdürüne soruyorlar krizin geldiğini görmediniz mi diye. Adam gördüklerini ama birşey yapmadıklarını şu sözlerle ifade ediyor : "müziğin biteceği aslında belliydi biz de müzik durana kadar dans etmeye devam ettik". Biz de birileri müziğin susacağını biliyor ama oynamaya devam ediyor.

Tebernüş Bey Merhaba, emlak sektörüyle ilgili ben dahil pek çok insanın bilgi seviyesini yukarılara taşımanızdan ötürü teşekkür ederim. Sorum geçenlerde konut fiyatlarına dair verdiğiniz bir cevapla ilgili. Kimilerinin sürekli kriz beklentisinde olduğunu ancak platformun kuruluşundan bugüne 9 yılda fiyatların inmedigini belirtmişsiniz. Doğrusu ben de kriz beklentisi içerisinde değilim ama konut sektörune dair istatistikler sunan Reidin gibi veri sağlayıcılar 2008 krizi esnasında fiyatların bir yılda %20 değer kaybettiğini belirtiyorlar. Sizce bu değer kaybı gerçekte yaşanmadı mı? İnsanları kriz olacak diye korkutmaya gerek yok belki. Ama çevremdeki pek çok kişi de %30luk yıllık değer artışlarını normal karşılayıp gereksiz beklentiye giriyor. İnsanlar 2010dan beri yaşanan yükselişin sürekli olacağına inanıyorlar ve kısa vadede çok büyük kazançlar bekliyorlar. Hep belirttiğiniz üzere uzun vadede yine zarar edilmez muhtemelen ancak alıcıların kısa vadeli yüksek beklentileri de hayal kırıklıkları yaşatacak diye endişeleniyorum. Bu konudaki görüşlerinizi paylaşmanızı rica ederim.

Merhaba Tebernüş Bey.. Okurlarınızden gelen soruları okudugumda bazı cevapları sık verdiğinizi farkettim ancak bu yanıtlar benim anlayabildiğim şekilde olmadığından daha çok aydınlanabilmek adına bir kaç konuda daha net bilgilendirmenizi rica edeceğim mümkünse tabiki.. - Silivri,Çatalca ve Çorlu civarlarını önermektesiniz bu bölgeler çok büyük bir alana sahip ve de bir çok ilceleri köyleri semtleri var tercihleri yaparken bu bölgenin nerelerine bakmalı.. - Daha ucuz bölgelerden alın diye önerirken bu bahsettiğiniz bölgelerde hangi fiyat aralığından bahsetmektesiniz ? mesela merkezlere yaklaştıkça m2 si 300 tl vs gibi tarlalar bulabiliyorken dağ başında kalmış bir tarla m2 si 5-10tl ye de yer bulmak mümkün. Buna göre biz 5tl lik yeri mi tercih etmeliyiz ? - Önerilerinizden biri de ''alırken kazanın'' bunun açılımı nedir mesela ? Alırken kazanmış olmak için mal sahibinin istediği fiyatın ne kadar altına almak alırken kazanmaktır ? bi yazınızda yarısını bile teklif edin yazmışsınız böyle bir tekliften sonra dayak yemeyelim :) - Bir diğer sorum ise daha büyük m2 ler alın diyorsunuz.. bunu tarla olarak aldığımızı varsayarsak minimum kaç m2 lik tarlalarla ilgilenmek gereklidir vede idealdir... Vereceğiniz linkler için şimdiden teşekkür ederim :)

Tebernüş bey selamlar, geçenlerde oturdum hesap yaptım 2012 ve 2013 te aldığım fiyat teklifleri, evlerin fiyatlarını ve projelerin fiyat listelerini hepsini tutmuştum evde vardı, ve bu geçtiğimiz hafta sonra tekrar projeleri gezdim ve kısacası söylemek gerekirse : A evin 2013 fiyatı 1.600.000 TL o gün kuru ile : 874.000 USD ayni A evin 2016 fiyatı 2.750.000 TL bugün kuru ile : 887.000 USD 3 yil dolar bazında artış : %1 yüzde bir civarı ________________ Başka bir örnekte B evin 2013 fiyatı 90.000 TL o gün kuru ile : 47.000 USD Ayni B evin 2016 fiyatı 150.000 TL bugün kuru ile : 48.000 USD 3 yil dolar bazında evin değer artışı = 2% yüzde iki civarı _____________________ Yatırım amaçlı ev alanlar sadece kiraları artı gelir olmuş oluyor bu durumda, daha çok evi hesapladım bunlar hepsi istanbul içi normal ev veya residence şekilde idi. Peki Tebernüş bey bu durumda benim ekonomi bilgime dayanarak söylıyorum dolar kurunu takip eden enfılasıyon emlakta sahte ve cazip bir artışa sebep olmuş durumda, ki Dolar kurunda bir durulma ve ya TL de değer kazanma eşittir : Yabancı yatırımcı gayrımenkul satıp TL verip dolar almak, emlak da ya gerileme yada çok ağır bir şekilde durulma olabileceği, kısacası bir kriz yaşanabileceğini düşünüyorum, kendi adıma vatandaşı uyarmak sizden de fikir almak istedim.

iyi günler Tebernüş Bey şu an 2 tane dairem var biri kirada 3 yıldır maaş ve kiradan 50bin tl biriktirdim bir türlü karar veremediğim bir sorunum var lütfen bana bir akıl verin sizce bankadan 100bin kredi çekip üstüne 50 binide koyup esenyurtta bir daire alsam alıcağım daireyide kiraya vererek taksitleri ödesem nasıl olur bazen de bu kadar yeter diyip borca harca girmeden rahat rahat yaşama devam mı etsem 38 yaşındayım lütfen tavsiyenizi esirgemeyin iyi günler

Tebernüş bey iyi akşamlar. Herkes bi yatırım peşinde, biyerlerin prim yapması pesinde. Orasının durumu ne olut burasının durumu nolur diye soruyor. Ben biraz daha genelleştiriyorum soruyu. Türkiyenin geleceği hakkında ne düşünüyorsunuz. Sizce bu kara günlerden kurtulabilecek miyiz. Fetö, pkk, daeş, musula girme konusu, fırat kalkanı bi dünya bela var başımızda. Uğraştığımız sıkıntıların, düşmanların sonu gelmicek gibi görümüyor. Siz bu konuda ne düşünüyorsunuz, ülkenin geleceğini nasıl görüyorsunuz?

tebernüş bey Hayırlı Akşamlar Ankarada gayrimenkul üzerine işlettiğim 2 ofisim var fakat ben hala amacıma ulaşamadım zengin yatırımcılara ulaşmak istiyorum portföy zenginliğim var gerçekten zengin yatırımcı veya ünlü camiasına nasıl ulaşabilirim veya onlarla sizce ticaret yapma şansımız yani şansım var mı? şimdiden teşekkur ederım kolay gelsin

Tebernüş Bey iyi günler. İç Anadolu'da devlet memuruyum.buralarda ev ve iş yeri için kira çarpanı 400lere cikmis durumda. Bu yüzden yatırım amaçlı İstanbul da ofis yada konut bakmaktayim. İstanbul'a uzak olmamdan dolayı sahaya inip araştırma yapamiyorum. Seri ilan siteleri yada nadiren emlakçılar ile iletişime geciyorum ama kafam karıştıran bir nokta var. Seri ilan sitelerinde ornegin 200bin tl olan ofisi sitenizde 120bine, yine emlakçılar da m2 si 6bin tl olan konutu toprak sahibinden yada eli dar olandan 3-4bine aldigini paylaşanlar var. Durum böyle olunca yatırım yaparsam pahalı fiyattan alacagimi dusunup her seferinde yatırımdan vazgeciyorum. Ucuz fiyattan yatırım yapmanın başka yolu yok mudur. Tesekkur ederim. İyi çalışmalar.

Öncelikle evim arsam yada üzerime bir gayrimenkulum yok Tebernüş bey yada abide denebilir oldukça küçüğüm size göre.Merak ettiğim bir mevzu var.Birçok insanın burayı takip edip ona göre pozisyon alabileceğine inanıyorum.Bende belli bir süredir nerdeyse tüm cevaplarınızı okumuşumdur.Israrla söylediğiniz kredi faizleri düşüş eğiliminde(düşmesi lazım vs) cümlelerine ben bir türlü sıcak bakamıyorum.Krediyi veren bankalar ama verdikleri para sizin yada yabancı yatırım-fon vslerin faize yatırdığı para.Şuan insanların bankaya daha çok para yatırıp yada yabancı yatırımcıyı daha çok kendine çekip daha ucuz maaliyetle kredi sağlayabileceğini neye dayandırabiliriz mesela? (Kesinlikle muhalif değilim) Ama öyle yada böyle biraz temel ekonomiden anlayan bir insan dahi 7 hazirandan beri;kısa vadeye alırsak 15 temmuzdan beri yapılan her hamlenin özellikle emlak-avm(harcama) sektörünü kurtarmaya çalışma çabası olarak görüyordur tahminim.Herşeyi geçtim ben tam tersi olarak insanların kredi oranlarında düşüş beklentisinden öte;emlak fiyatlarının düşüşüne odaklandığını düşünüyorum.Kim neden şuan almasa 3 ay sonra daha ucuza alabileceğine inandığı eve para versin?(Bundan önce hep şimdi al 3 ay sonra her türlü prim yapar mantığıyla yatırım yapan insanlar vardı).Sizin cevaplarınızın bile İstanbulda alan kazanır çehresinden,mantığa uygun alan kazanır çehresine döndüğünü hissediyorum.Umarım ben yanılıyorumdur ama sanki insanlar piyasanın nakite daha da daralıp ucuza yada ederine mal etme peşinde olduğuna inanıyorum.Gerçekten matematiksel yada ekonomik parametrelerden faizleri düşürecek seçenekler var mıdır?(İstikrar-Güvenli Liman-İleriyi görebilmek-Mevduat faizlerinin düşüşü-Belkide savaşa girmeyeceğimizin garantisi?-Avrupanın(Abd destekli) bizi zorda bırakmak için ambargo koymayacağı garantisi vs vs vs...