Merhabalar , Eşimle boşanmak üzereyiz , eşimin adına kayıtlı olan dairenin boşanmadan kaynaklı olarak protokolde anlaşmaya vararak benim üzerime devretmesi sözkonusu bununla ilgili olarak ? ipotekli olarak tapuda evi bana devredebilirmi , devrebiliyorsa ne şekilde devretmeli ( hibe,satış?? Hangisi uygun ve daha masrfasız olur ) ? Devrolmasından sonra mevcut kredi eşimin üzerine bunu kendi üzerime nasıl alabilirim , krediye üzerime almadan ödeyebilirmiyim ? banka devreolduktan sonra problem çıkarırımı ? burda yasal süreç nedir ? ? Mecvut konut kredisi eşimin üzerine ve bende kefilim kredide , tapu devrolduktan sonra bunu kendi üzerime mevcut haliyle alabilirmiyim yada kendi üzerime alıp yeniden yapılandırabilirmiyim ? 300 Bin TL değerinden Gayrimenkul (Şuan için aylık 900 TL kira getirisi mevcut ) Kalan Kredi Borcu : 100 bin TL Aylık Kredi Taksidi : 2 bin TL İlgili ve alakanıza şimdiden çok teşekkürler Saygılar

Tebernüş Bey merhaba. Öncelikle vermiş olduğunuz brüt-net-kira çarpanı önem sıralamasına dair yanıt için teşekkür ederim. Fakat diğer sorularım için ben o kadar analiz yapıp o kadar noktasal şekilde sormuşken vermiş olduğunuz genel yanıtınız beni pek tatmin etmedi:) Rica etsem genel bir yorum yerine şu sorularıma yanıt alabilir miyim? 1) Kira çarpanı için 1+1 ile 3+1'i kıyaslamak hata mıdır? Yani 1+1 zaten kira çarpanı konusunda her zaman 2+1 ve 3+1'lere göre daha iyidir de 1+1 ile 3+1'i kıyaslamak elma ile armutu kıyaslamak mı olur yoksa elma ile elma mı olur ve kıyaslanması gayet doğal ve normal midir? 2) Halkalı ve Ispartakule 1+1'lerine dair seçim yapmak için kira çarpanına bakardım demişsiniz ama kira çarpanlarının birebir aynı olduğunu belirtmiştim zaten. Bu durumda 6-7 yıllık bir yatırım için gelecek beklentilerini ve havaalanının 3 yıl sonra taşınacağını da düşünerek Halkalı'yı mı yoksa Ispartakule'yi mi seçerdiniz? ( Halkalı'dakinin brüt m2 fiyatı 3.300, net m2 fiyatı 4.400. Ve Ispartakule'dekinin brüt m2 fiyatı 2.183, net m2 fiyatı ise 3.369 TL., kira çarpanı ise aynı). Sizi yoruyorum, teşekkürler:)

Merhaba Tebernüş Bey, İyi haftalar diyerek sorularıma başlamak istiyorum.İzmir ilçesi Dikili bölgesinin gelecek açısından durumunu sormak istiyorum.Çevremde devamlı Dikili ilçesinin adı geçtiğinden ufak bir araştırma yaptım ve sonuç olarak bazı büyük yatırım duyumları aldım.Bunları sizinle hem paylaşıp hemde gerçekliği olabilir mi diye sormakta istiyorum.O bölgede büyük bir termal su kaynağı varmış.Yurt dışı yatırımcıları burada büyük bir termal otel projesi için görüşme yapılıyormuş uzun süredir.Birde çandarlı limanının bitmesiyle o bölgede büyük bir yerleşim planlaması gibi söylentiler oluyor.Sonuçta Yalovada termal bölge olduğu için arapların dikkatini çok çekti ve güzel yatırımlar oldu oraya ce değerlendi.Sizce bu söylenenler ne kadar doğru veya ,Dikili bölgesinde nasıl bir yatırım yapılmasını önerirsiniz .Küçük arsalar mı yoksa büyük tarla vasfında yerler mi.Yani kısacası ben size Dikiliyi sormak istiyorum.İstanbuldan 300 400 bin tlye bir daireye yatırım yapıcağıma bu paraları o bölgeden bir arsa yada tarla gibi yatırımlar yapsam sizin görüşünüz nedir.Bu kadar uzun yazıyorum çünkü sizi devamlı takip edip yorumlarınızı dikkatle okuyorum.Şimdiden teşekkürler iyi çalışmalar.

Gitmez...çünkü bu işin doğasına,oluşuna,tabiatına aykırı.İstanbul ve diğer illerimizdeki konut fiyatlarının bu kadar yukarıda oluşu ve "2 yıl öncesine göre % şu kadar prim yaptı" dememiz için de neden de değildir yeni ev almak içinde...Bir malın fiyatı yukarıda gider aşağıda düşer,yatay ossiloskopik hareketlerde yapar.Ama Daima Yukarıya gitmez yada hep düşmez. Mutlaka düzeltme dediğimiz "o anki fiyatı içinde sindirme"hareketlerini yapar.Kısaca;Abdurahman Demircan beyin dile getrdiği konu bu açıdan değerlendirilmelidir.Ülkemiz çok dinamik bir ülke;tabiri caizse gireni çıkanı belli olmayan bir ülke..hele birde bu piyasalarda oynanan ellerin çokluğuna bakıldıkça...şaşırmamak elde değil.Son Söz:"İSTİKRAR herşey değildir,Kimbilir belki altı üstünden de daha hayırlıdır".iyi çalışmalar.

Merhaba Tebernüş bey,Kiraya vermek için 1+1 100.000 tl lik maltepe fındıklı veya maltepe zümrütevlerden ev almak istiyoruz, semt olarak buraları isteme sebebimiz 1+1 lerin fiyatları diğer semtlere göre uygun, ve daha sonra oturmak zorunda kalırsak çogu yere yakın olması.sizden fikir almak istiyorum,semt olarak dogru yerler mi?Ya da önerileriniz var mı?

İstanbulda bence koca bir konut konut balonu var.Sizin konut balonuyla ilgili size sorulan sorulara verdiğiniz cevapları incelediğimde siyasi istikrar sürdükçe sorun olmaz tezini vurguladığınızı görüyorum.Ben Gayrettepe de oturuyorum son 6 yıldırda ev alımı için sıkı bir takipteyim.5 yıl öncede fiyatların yüksek olduğu kanaatindeydim.Ama bugün ciddi bir balon sözkonusu. Ortalama brüt 130-140 m2 40 yaşındaki evlere 800.000-1.200.000 tl fiyat isteniyor.2009 öncesi oturduğum Kağıthane hamidiye mahallesinde 100 m2 evlere 400.000 tl den aşağı istenmiyor.Konut balonu yok diyenlerini tezleri ve benim antitezlerim aşağıdaki gibidir. 1- Tez : Siyasi istikrar sürdükçe konut fiyatlarının yönü yukarıya doğrudur. Antitez : 2002 de hükümetin işbaşına gelmesi süreci ve sonrasında sıkıntıdaki Amerikan ekonomsi ve bankaları için FED parasal genişleme programı uygulamış, piyasaya sürülen fazla parayı faize kaymasın insanlar bol bol tüketsin diye faiz oranlarını ciddi oranda düşürmüş bunu yaparkende dolar basmıştır.(100 dolar yeşilin basım maliyeti 6 centtir.)Yabancı sermaye ve fonlar kendi ülkesinde güvenilir fakat kazancı düşük Amerikan piyasası yerine bizim gibi gelişmekte olan piyasalara yönelmiştir.100$ ı ortalama 1,5 tl den bozduran yabancı yatırımcı 1500 tl almış bunu da borsa mevduat yada tahvile yatırmış.Örneğin mevduattan %10 faizle (Türk yatrımcılar gibi %15 stopaj ödemezler) 150 tl faiz elde emişlerdir.Bu kazancı ülkelerinde 10 yılda elde edemezler.Hükümet üretime dayalı olmayan inşaat sektörünü lokomotif sektör olarak kullanarak büyümeyi seçtiği ranta dayalı üç kağıt ekonomisi programı uyguladı.Bu da kağıttan kulelere benziyor.Sağlam bir rüzgarda dağılmaması içten bile değil.FED in uyguladığı bu program sonsuza kadar gidemez.Piyasaya verdiği parayı nisan ayı itibariyle geri çekmeye başlıyor.Ev almak için bankaya gidersiniz banka size vereceği parayı nereden alacak tabiî ki dış krediyle .6 cente maledilen dolarla son 10 yılda %150 yakın karla ülkelerine geri dönecek.Bu bankaların aldığı kredi borçları nasıl ödenecek elbette TL ile değil dolarla.Peki siz aldığınız borçla ne yaptınız ,Avmler yaptınız, konut yaptınız vs.. peki bu yapılan inşaatların reel ekonomiye katkısı ne, bir üretim yapıp paramı kazandırıyor.Netice itibariyle taş ve toprak.Parayı taşa toprağa gömük Üstelik %150 faiz ödeyerek.Siyasi istikrarın ön önemli teminatı iyi giden ekonomidir.Üretime dayalı olmayan yıllık cari açığın 50 milyar olduğu ekonomi son 10 yılda olduğu gibi döner ama sürdürelemez.Haziran seçimleri sonrası sürprizlere açık olun. 2- Tez :Evlilik, boşanma ve göç sebebiyle artan konut talebi Antitez : İstanbulda 2015 yılda 240.000 konut satılmış.110.000 evlilik yapılmış 27.000 boşanma olmuş.(Boşananların %85 i ilerleyen yıllarda tekrar evlenmiş) Gelenler gidenler çıkarılınca net 60.000 göç olmuş.Yuvarlak olarak istanbulun 120.000 civarı yıllık ekstra konut ihtiyacı var.Alıınan daire ruhsat sayısı 210.000. Yabancılara satılan konut sayısı 3.000 adet yani satılan konut sayısının yaklaşık %1 i matematiksel anlamda yabancı talebinin konut fiyatlarına etkisi yok hükmündedir. Yukardaki rakamlar analiz edildiğinde boşanmaların konut talebine etkisi makro anlamda yok sayılabilir. İstanbulda konut fiyatlarını 300.000 tl ile 1.000.000 tl arasında olduğu ortalama konut fiyatının 500.000 tl olduğu varsayılırsa. İstanbul sürekli göç alıyor , boşananlar var deniliyor.Şimdi 500.000 tl ye evi yeni tayini çıkan öğretmenmi,astsubaymı yeni mezun olmuş mühendismi ,kobaniden kaçan suriyelilermi,asgari ücretle çalışan vasıfsız insalarmı alacaklar.. Alanlar kimler biliyormusunuz. 2.1 .Hükümetin son 10-15 yılda uyguladığı ekonomik tutum,Dünya ekonomik konjontürü sebebiyle parası olanın dövizin yatay seyri ve mevduat faizlerinin reel anlamda negatif olması (parayı bankaya koyan enflasyon karşısında zararda) sürü psikolojisiyle paralarının değerini koruma çabası için de olmalarıdır. 2.2 Parası olmayanların faizlerin düşmesiyle bankaların likidite bolluğu sebebiyle bankaların para satmak için kaldırımlara bile stand kurduğu bu dönemde karı koca çalışıp en az gelecek 15-20 yıllarını ipotek etme pahasına ev alma hayallerini gerçekleştirme dürtüsüdür.Elbette ilerde herhangi bir sebepden işsiz kalma durumu göz ardı edilerek. Çok kez şahit olmuşunuzdur ? karşı daire geçen sene 300 e satıldı.Adama 400 veriyorlar adam vermiyor ?, ?2sene önce 200 e aldım şimdi 400 tl ediyor ev en iyi yatırım aracı gel sanada alalım.Bir zamanlar titan zinciri vardı.Bu günkü durumu ona benzetiyorum.Şu nutulmamalıki HİÇ BİR YATIRIM ENSTÜRMANI REALİZE EDİLMEDİKÇE KARLILIĞINIZ KAĞIT ÜZERİNDE KALIR. İleryen aylar yada birkaç yıl içinde fiyatları speküle edilmiş arsaların üzerine %100 kar marjıyla inşa edilmiş titan zihniyeti ve medya pohpohlamasıyla satılmış konutların vay haline.Cari açığın 50 milyar dolar özel sektör pozisyon açığının 400 milyar dolar Merkez bankası kullanılabilir rezervlerinin 43 milyar dolar tasarruf oranı %12 e(Dünya ortalaması %33,çin %50 ) düşen bir ekonomide iş ve ticaret hayatının devamını sağlayacak likiditenin finansmanın yine yurtdışı olmayacağı aşikardır.Olsa bile maliyeti çok yüksek olacaktır.Bu likiditeyi temin etmek için iş hayatının içinde olan yatırım amaçlı konut alanlar talebin olmadığı dönemde konutlarını maliyetinin altındaki fiyatlara satmak durumunda kalacaktır. Hele hele kira çarpanın 30 yıla ulaşmasına ,isanların alım gücünün konut fiyatlarıyla ilişkisizliğne hiç girmiyorum. Not: Ekonomist değilim mühendisim.Yorumumun sadece düşünen ve sorgulayan insanın analazi şeklinde değerlendrilmesini rica ediyorm.Zira bir söz vardır ?yarım doktor candan ,yarım hoca dinden eder ?

Tebernüş Bey merhabalar, bilgileriniz için çok teşekkürler. Kredi çıktığı müddetçe problem olmaz mealinde cevaplarınızı gördüm. Sorum şu olacak kredi ile alımı yaptıktan sonra iskan çıkmama durumu olabilirmi, bu durumda bize düşen ceza veya ödemeler ne olur. Kat irtifat tapusu alımı ile oturmaya başladıktan sonra mülkiyet için ne kadar ödemek gerekir. Mülkiyet başburusunda müteahhidin borcu, sigorta borcu vs çıkarsa yine kat mülkiyeti tapusunu alabilir miyiz ? Teşekkürler.

Tebernüş Bey merhaba. Oturum değil tamamen yatırım amaçlı bir daire almak istiyorum. Size bahsedeceğim iki daire de Ispartakule'de aynı sitede (markalı bir site) ve ikisi de arakat. Birincisi açık mutfaklı 1+1, brüt 71 m2, net 46 m2 (brütten nete kayıp %35) evi 155.000 TLye buldum (normal ederi 160.000 civarı) ve kira getirisi 650 TL civarı. Yine aynı sitede olmak üzere 3+1, brüt 173 m2, net 128 m2 evi (brütten nete kayıp %26) 400.000 TLye buldum (normal ederi 415.000 civarı) ve kira geliri 1.450 TL civarı. Yani brüt m2 fiyatları 1+1 için 2.183 TL ve 3+1 için 2.312 TL. Net m2 fiyatları 1+1 için 3.369 TL ve 3+1 için 3.125 TL. Kira çarpanları ise 1+1 için 238 ve 3+1 için 275. Bu durumda, brüt m2 fiyatına ve kira çarpanına bakıldığında 1+1 daha mantıklı görünürken net m2 fiyatına bakıldığında 3+1 daha mantıklı duruyor. İkisi de arakat olmasına rağmen 1+1 olanın fazla bir manzarası yok ve çift cephe (GB ve KB, ama ağırlıklı olarak GB). 3+1 olan ise daha yüksek bir katta olduğu için manzarası daha iyi ve 3 cepheli (GD,KD,KB, ama ağırlıklı olarak KD). 1+1 için kredi kullanmayacağım ve yaklaşık 40.000 TL daha param kalacak (yatırıma çevirmek varken bankada mevduatta yarı atıl olarak kalacak) . 3+1 için ise yaklaşık 200.000 TL kredi çekmem gerekecek (ödemekte zorlanmam). Yanıtlarsanız sevineceğim sorularım şunlar : 1-) m2 fiyatları mantıklı mı? 2-) Eğer mantıklı ise, siz olsanız hangi evi alırdınız, hangisini almak yatırım olarak daha mantıklı? 3-) Brüt m2 fiyatı, net m2 fiyatı ve kira çarpanı arasındaki önem sırası nasıldır?Bunlara nasıl bakmak lazım? 4-) Aynı site içindeki 1+1 ve 3+1 daireler aynı zaman periyodunda yüzdesel olarak aynı primi mi yapar yoksa yüzdesel olarak 3+1 daha mı iyi prim yapar? (veya tam tersi mi, yani 1+1 mi daha iyi prim yapar? ) 5-) Son sorum ise lokasyon kıyaslaması. Eğer 1+1 alacak olsaydınız, m2 fiyatı farklı ama kira çarpanı birebir aynı olan 2 farklı 1+1'den Ispartakule'dekini mi alırdınız yoksa Halkalı'dakini mi? (ikisi de markalı sitede) Acil bir karar arefesinde olduğum için yanıtlayabilirseniz çok sevinirim.Şimdiden teşekkürler..Saygılar.

Merhaba, Meydandaki dükkanların üst katından alım yapılır mı ? Üst kat prim yapar mı ya da kiracı sıkıntısı olur mu ? Ne düşünüyorsunuz ? Teşekkürler

Tebernus bey merhabalar ben yatirim icin A blokda bir dukkan almayi dusunuyorum. 120 mt kare finans merkezi manzarali bir dukkan baktim bugun. Fiyat icin 4.127.000 TL istediler ve yuzde 5 gibi bir indirim yapiyorlar. 35.000TL ye geliyor dukkan metre kare fiyati sizce bu dukkan icin fiyat uygunmudur??