Rifat Oral Beyin, 19 Aralik tarihinde Fiyapinin Bahcesehir'deki projesinin kar/maliyet analizini tesadufen yeni gordum. Ben de bu hesabi cok daha detayli olarak Rifat Bey'den cok daha onceden yapmistim, her daire icin tek tek ayri satis fiyatlarindan olmak uzere hesaplamistim. Konutlardan elde edilecek satis bedelini Rifat Bey 330 milyon olarak bulmis ki, kendisini tebrik ediyorum, cunku benim hesabima gore Konut satislarindan elde edilecek gelir 341 milyon TL'dir. Bunun altina inecegini hic ama hic sanmiyorum cunku projedeki ilk 1000 konut bir zam geldi ve ikinci 1000 konuttan sonra tekrar zam geldi. Rifat beyin hesabina 20,000 metrekarelik alis veris merkezini de katmak ilave etmek gerek. Alisveris merkezinin metrekare fiyatini 2,500 TL/m2'den sayarsak 20,000x2,500= 50 milyon TL.... Konut ve alisveris merkezinin cirosu toplam olarak yaklasik 400 milyon TL. Simdi maliyetleri hesaplarsak toplam konut alani 340,000 metrekare, alisveris merkezi 20,000 metrekare, sosyal tesisler ve alanlari ise yaklasik 30,000 metrekare olarak tahmin ediyorum. Toplam 390,000 metrekare insaat alani cikar. Eger Fikret Bey FiSide teknik sartnamesinde yazili olan 1. sinif malzemeleri bu projede kullanmasi durumunda metrekare maliyeti en fazla 550 TL/m2 olur. En fazla diyorum cunku eminim beton, demir ve diger tum malzemelerden bu kriz ortaminda cok ciddi indirim alacaktir, ki bu cok normal yaklasik 400,000 metrekarelik bir insaattan bahsediyoruz. Hatta buna Fiyapinin diger bolgelerdeki (Tuzla vs) insaat alanlarini da katarsak bu supplier firmalara karsi inanilmaz bir pazarlik gucudur. 390,000 metrekare x 550 TL dersek yaklasik toplam insaat maliyeti 215 milyon cikiyor, buna arsayi ekliyelim 40 milyon = 255 milyon maliyet yapar. Buna yaklasik ilave olarak 25 milyon da Genel giderler, pazarlama ve reklam faaliyetleri, ruhsat vs gibi maliyetler ortaya cikar. Hepsini toplarsak hersey dahil toplam maliyet 280 milyon civarindadir. Yani bu isten en az 120 milyon kar edilebilir. En son sitenizden takip ettigime gore 2050 daire satilmisti. Yani Fi-Side'nin Bahcesehir projesinin kasasinda tahminen toplam 150 milyon TL nakit ve bono var. Biliyorsunuz musterilerden alinan bonolar da, para yerine geciyor ve malzeme vs alinmasinda 3. sahislara karsi kullanilabiliyor. Bu isin altindan kalkilamaz diyen bazi muteahhitler hangi hesaba ve analize gore kalkilamaz diyorlar merak ediyorum, varsa analizleri buyursunlar ortaya koysunlar. Heralde toplam ciro icersinde Fiyapi'nin arsa maliyetlerinin yuzde kac oldugunun farkinda degiller. 1 metrekare insaat satisi basina dusen arsa payi 100 TL gibi oldukca dusuk duzeyde. (400 milyon ciro/40 milyon arsa degeri = 100 TL/m2

Sn. Kireçci, Sitenizin bu bölümüne Fi Yapı ile ilgili çok sayıda soru geliyor. Herkesin kafasındaki soru acaba büyük bir fırsat mı kaçıyor? Aslında sorulması gereken soru Fi Yapı bu satış fiyatları ile kar ediyor mu? Eğer insanlar bu fiyatların maliyet hatta maliyetin de altında olduğunu inanıyorlarsa neden bu projelerden ev almak isterler işte burası anlaşılır gibi değil. Bir işletmenin satış fiyatları maliyet fiyatlarının altında ise batışı kaçınılmazdır. Firmanın sağlam olması ya da olmaması hiç bir şey ifade etmez. Artık bu tür sorulara cevap vermeniz anlamsız. Herkes eline bir kalem kağıt alıp düşünsün, Bir dairede neler mevcut, arsa bedeli ne kadar ve tüm bunlar kaç liraya mal olabilir? Bilmeyenler bir bilene sorsun. Bu fiyatlara arsa ve inşaat maliyeti sığar mı. Bulacağınız cevap hayır ise o zaman neden inşaat biter mi bitmez mi, firma sağlam mı değil mi diye merak ediyorsunuz... Gidin bitmiş bir daire satın alın, kafanız rahat olsun.

sayın kireçci öncelikle merhaba Ben istanbul ilinde yatırım amaçlı 150 bin-200 bin tl arası 3 1 yeni ev almak istiyorum. Mümkün hangi semtleri önerirsiniz

gebzede mollaoğlu inşaatın yapmış olduğu altınla ev satma bundan bir yıl önce konutların pahalı olması altının ucuz olması nedeniyle 380 altına 80 metre kare eve yazıldım.Fakat ortada inşaatda çalışma durduruldu belediyeylen mahkemelik oldu firma elimde sadece sözleşme mevcut hakkımı nasıl arıyabilirim teşekkürler

slm,ailece ortak bir inşaatımız var fakat aramızda anlaşmazlık oldu .zamanında verilmeyen paralar inşaatın fiyatının artması neticesinde çözüme kavuşturamadık.Sizden rıcam 1989 yılından 1993 yılına kadar olan tarihlerde çimento ve demir fıyatlarının artışı nasıl seyretmiş araştırma yapıp ona göre fiyat çıkartacağım.mahkemelik bile olbiliriz.Bu konuda herhangi bir site varmı yardımcı olursanız sevinirim tlf 05368851261

Tebernus Bey merhaba. oncelikle bu siteyi kurmus oldugunuz ve zamanınızı ayırıp projeleri degerlendirip olumlu yada olumsuz fikirlerinizi paylastıgınız icin tesekkur ederim. herkesin hataları olabilir, muhakkak ki sizin de gorus bildirdiginiz, yada onerilerinizde yanılma payınız olabilir. bundan dogal varki. sorulara baktıgımda bazı okurlarınızın cevaplarınızdan tatminkar olmadıgını ve gerilim yarattıgını goruyorum. ve acıkcası sizi kaybetmekten korkuyorum. sonucta siz de insansınız ve sizinde bir dayanma sınırınız vardır. banane deyip hic bir soruya cevap vermeyebilirsiniz. neyse fazla demogoji yapmaya gerek yok, yazılarınızı begenen okusun, begenmeyen okumasın. benim soruma gelince ilgilendigim bir proje var. fiat bakımından cazip geliyor ve yazılarında bu proje ilgili bir arastırmanız oldugunu belirtmisiniz. sizden divan residence ile ilgili bir profosyenel olarak bilgi vermenizi istiyorum. bu konuda yardımcı olabilirmisiniz. tesekkur ediyorum. olumsuz elestirilerin moralinizi bozmamasını diliyorum

Merhaba Tebernüs bey,yatirim amacli Helenium Twins 'ten 1 1 daire almak istiyorum. Yatirim icin uygunmudur ? Yüklenici firma hakkinda bizlere bir tavsiyeniz varmidir ? Bizleri yari yolda birakmazlar insallah. cok sagolun

Tebernüş bey merhaba, öncelikle başarılı siteniz için sizi kutlarız. Ailece hergün ziyaret ettiğimiz bir site. Benim sorum, ben Kozyatağında bir sitede 225.000 TL ye 130 metrekare ev buldum. Ev 15 yıllık. Ancak en üst kat ve kuzey cephe. Lokasyonu, İnönü ve Atatürk caddelerinin ortasında. bu evi almalı mıyım? Yoksa aynı paraya Kurtköy gibi yerlerden sıfır daire mi almalıyım. İşyerim Kartalda

merhaba...son günlerde tatsız yazılar okuyoruz bu bölümde,yolunu şaşırmış tartışmalar,bence bu tip soruları ve cevapları yayınlamayın ,huzursuz bir hava oluşuyor,inceleme yapalım derken geriliyoruz açıkcası,tabirler de karşılıklı pek hoş olmuyor...bu tarz şeyleri mümkünse özele taşımanızı veye hiç muhatap olmamanızı rica ediyorum(daha sukunetle sitenizi takip etmemiz açısından)..teşekkürler.iyi çalışmalar

Sayın kireçci merhaba, birkaç sorum olacak1-Geçen haftaki yazışmalarda Garanti koza evleri ile ilgili görüşme yapıp bilgi vereceğim demiştiniz. Bir birikim ouştu mu bu konuda. Bizlerle paylaşmak istermisiniz?2-Ağaoğlunun Emlak konut GYO dan bugün kazandığı ikitelli-ayazma ihalesini sayfanızdan şimdi okudum. Burası tam neresi? nekadar gelişmeye açık. Daha evvel yazdığınız o meşhur üçgen içinde mi? Gelişme potansiyeli vs. bakımından detaylı bir yorum yapabilirmisiniz? Ispartakule ile mukayese etsek hangi bölge daha avantajlı. Ayazmadaki Ağaoğlu projelerini beklemeye değer mi?3-Soyak'ın başlayacağı kuzey bahçeşehir projesiyle Ayazmadaki Ağaoğlu projelerini karşılaştırırsak semt bakımından hangisi daha iyidir? Teşekkür eder saygı ve selamlarımı sunarım.