Merhabalar, Emlakçılık yapıyorum. Bİr müşterimin şöyle bir sorusu oldu. Bir mülk ile ilgili olarak , kendisine haksızlık yapıldığını ve hak ettiği halde kendisine verilmeyen kira gelirlerinden mahrum olduğunu düşünmekte. Açacağı davada bilgi olarak sunmak üzere , ilgili lokasyonda 2013 - 2016 yılları arasında aynı kriterde kiraya verilen gayrimenkullerin kiralık rakamlarına ulaşmak istiyor. Tabii verilen ilanlar bazında ortalama bir fiyat tesbiti adına bu çalışma gerekli. Bu konuda yardımcı olabilirmisiniz ? Teşekkürler,

Kentsel dönüşüm sürecindeki binamızın 15 kat malikinden 14'ü yan bina/parselle tevhide onay verirken bir malik kentsel dönüşüm dahilinde binanın yeniden yapılmasına ve hatta binanın diğer maliklerin de binayı yaptırmak istediği müteahhide karşı çıkmazken (bu konularda oybirliği söz konusu) tevhide karşı çıkıyor. Bu şartlarda binanın yıkılıp yapılması ile ilgili bir sıkıntı yaşamamız söz konusu mudur? Tevhit için artık oybirliği gerekmediğini duydum ama teyit edemedim. Yardımlarınıza şimdiden teşekkür ederim, selamlar...

Tebernüş Bey merhaba, yorumlarınızı uzun süredir dikkatlice takip ediyordum nihayet sonunda benimde soru zorma zamanım geldi, oturmak için ilk evimizi almaya artık hazırız. İki yeni lansman arasında kararsız kaldım ve alacağım karardan pişman olmaktan çok korkuyorum. 207 m2 / 4+1 / 9. Kat / 927.000 TL / 10 bin TL peşin 120 ay 0,88 faiz oranlı Park Mavera 2 ve 226 m2 / 4+1 / 9. Kat /1.025.100 TL / %10 peşin 120 ay 1,10 faiz oranlı Avrupa Konutları Başakşehir. Avrupa Konutları hızlı teslim ve kalitesi ile, Park Mavera 2 cazip faiz oranı, bitmek üzere olan kaba inşaatı, botanik parka cephesi ve yakınlığı ile ön plana çıkıyor, kat planları nerdeyse aynı ikisini de çok beğendik, Yerleşim planı açısından Avrupa Konutları biraz dağınık ve bazı etaplar sosyal tesis için diğer etaplara gitmek zorunda kalmış, peyzajlar küçük, etaplar arasında belediyenin parkı var, bunlar prim hızını etkiler mi? Avrupa Konutları?nın Başakşehir?e gelmesi diğer projelerinde değerini yükseltir mi? Ben Avrupa Konutları?nı, eşim daha uygun olduğu için Park Mavera?yı istiyor, kararı size bırakma kararı aldık. Lansman imkanları bitmeden dönüş yaparsanız çok memnun olur. Şimdiden teşekkürler.

Selamlar Tebernüş Bey, son dönemlerde Kanal İstanbul güzergahının değişimi ve su yolu olarak torba yasada belirtilen kanunların bölgeye etkisi nasıl olur?

Iyi gunler Tebernüş Bey. Mecidiyeköy Mahmutbey metro hattı Veyselkarani'den de geçecek. Binevler sitesi ise buraya çok yakın. Vialand yapılınca bu sitelerin fiyatı %100 arttı. Evimiz 2+1 ve bakımlı. Satmak istiyoruz ancak bir yıl daha bekleme konusunda tereddütteyiz. Metro bittiğinde şuan 300 bin TL olan dairemiz çok uçuk rakamlara çıkar mı diye sormak istedik. Kimileri en az %50 kimileri ise %100 artar diyor. Bazıları ise 50bin tl yi geçmez diyor. Çok kararsızız. Yardımcı olursanız seviniriz. Teşekkürler.

Tebernüş bey. 2000 yılından beri, tayakadın'da 1250 metre arsamız var. Üzerinde çiftlik ve ev var, su ve elektriği de var. Hisseli olduğu için yarın öbürsü gün çıkıntı çıkabilir mi? Yıllardır yerimiz belli herkesin yeri belli. Ayrıca arsa rezerv alan olarak geçiyor. Nazim imar çalışması varmış. Sıkıntılı bir süreç olabilir mi? Teşekkürler..

Sayın TEBERNÜŞ Bey.Benim sorum ortak alan hakkında olacak.kendi arsama 3kat artı bodrum bina yaptırmak istıyorum.emsal 3kat izinli arsada kot farkı mevcut bodrum kata bağımsız bölüm tapusu alabirmiyim?

Merhaba Tebernuş bey. Size daha önce bir kaç soru sormuştum cevaplarını için tekrar teşekkürler. Şimdiki sorum şu şekilde 4 bloktan oluşan bir projede topraktan en alt katlardan birini aldım. Aldığım daire diğer eş değer dairelere göre önündeki bahçe yada teras daha geniş. Şuan incelediğinde dairemin önünde 100 m2 teras var. Şuan benim dairemden başka dairelerle bağlantısı yok. Firma ilk anlaştığımızda bu alan yüzünden diğer dairelere göre daha yüksek para aldı benden. Sonraki aşamada görsel projesinde evimin önünde kamelya görünüyordu konuştum tamam buraya koymayacağız dediler. Evimin önündeki alanda şuan ortak alan görünüyormuş. Firma evin önüne bir şey yapmasa bile ortak alan görünmesi beni tedirgin ediyor. Daha sonra diğer kat saipleri bu alana bir ortak bahçe, teras veya oyun alanı gibi bir uygulama yapmak isteyebilirler. Ben bu işten tedirğin oldum. Dairenin alt katı otopark, dairenin önündeki terasında altı otoparkta kalıyor. Zeminde değilim. Bu alanın tapuda benim daireye ait olduğu gösterilebilir mi? Gösterilirse yasal olarak bir sorun oluşturur mu? Maliyeti varmıdır? Firma bu alanı benim olarak gösterirse ortak alanların m2 düşücektir tekrar alan yaratması gerekir mi? Tekrar teşekkürler.

Sn. Tebernus bey Tekirdag merkezde, yerlesim yerlerine yakin; imara yeni acilmis [2kat imarli] 770 m2 bir arsa almak istiyorum....Fiyati 220.000tl...Sizce uygun bir secim olur mu ....Ilginize tesekkur ederim....

Tekrar selamlar Tebernüş bey;Bu açıklamalardan dolayı bir analiz yapma ihityacını musaade ederseniz yapacağım.Bahsi geçen konut konusu Ülkemizde olduğuna göre Türkiyemizin ilgili son ekonomik göstergelerine göz atmamız şart oluyor.1-Türkiye büyüdükçe konut fiyatları artıyor(bkz.son 14 yılın verilerine).ancak 2012 den beri büyümeyi ortalama %4 ü zor tutturuyoruz.Dünyanın yavaşlaması bahane edilebilir ancak 2015 yılında olduğu gibi cari açığın en önemli kalemlerinden olan petrolun %60 dan fazla düştüğü bir yılda(1946-2016 yılı petrol ortalama değeri 41,78 usd.önümüzdeki yıllarda büyük olaylar olmazsa bu seviyenin üzerine çıkması mümkün gözükmüyor) bu tür açıklamalar pek samimi olmadığı gibi daha fazla büyümemiz gerekmez miydi? Büyümenin olması için özel sektörün düzenli ve önünü görerek yatırımlar yapması ile işsizliğin azaltılması gerekiyor.2015 yılında maalesef özel sektör de bırakın büyümeyi, art niyetli iflas ertelemeler ile şirketler küçülmüş. oysa kamu harcamaları artmış. ülkemizin 2016 yılı büyüme tahmini %2,6 a gerilemiş durumda. Dünyada 17.ekonomik güç olan bizler şuan 19.sıraya düşmüş bulunuyoruz. BDDK verilerine göre de kredilerde yavaşlama (özel sektörün çarkı bank kredileri ile döner) söz konusu. Büyüme ile ilgili son söz; Türkiye?nin çok acil ihtiyacı olan özel sektör yatırımları ve ihracata dayalı büyümesi gerekiyor. Ancak henüz ufukta bu görülmüyor.2-Bildiğimiz gibi Mart ayı toplantısında, FED yetkilileri faiz oranında herhangi bir değişikliğe gitmeyerek yüzde 0.25 - 0.50 aralığında sabit bıraktılar. FED başkanı Yellen, faiz artışı için her toplantının canlı ihtimal olduğunu konuşmasında önemle vurguladı. Yellen ekonomik büyümenin devam ettiğini ve iş gücü piyasasında iyileşme yaşandığını konuşmasında vurguladı. FED geçen Aralık ayında, 2006 yılından bu yana ilk faiz artışı yaparak faiz oranını yüzde 0-0.25 aralığından yüzde 0.25-0.50 aralığına yükseltmişti. Daha önce de bahsetmiştim; Fed in düzenli faiz artırımının şuan tek göstergesi ABD deki enflasyon.%2 nin üzerine çıktığında düğmeye basılmış olacak. Bu yılın 3.çeyreğine kadar faizin artırılmayacağı.3-Petrol fiyatların 40 dolara gerilemesi ile cari açık şimdilik gündemden çıktı, ama turizm sezonunun kötü geçmesi halinde yeniden problem olabilir. Öte yanda dış finansman konusunda ilk iki ay boyunca Türkiye gibi Gelişmekte Olan Ülke (GOÜ) banka ve firmalarına neredeyse tamamen kapanan küresel kredi, bono ve tahvil pazarlarının kapıları Mart ayında sonuna kadar açıldı. Türkiye?de büyük bankaların bono ve tahvilleri alıcı bulacak, ayrıca reel sektörden Koç, TTelekom, Turkcell, Sabancı gibi dev kuruluşlar artık cazip faizlerle kağıt ihraç edebilecekler. Kısmen de olsa cari açık sorununa çözüm aralandı.4-Euro Bölgesi'nde krediler Şubat ayında 2011 yılından bu yana görülen en hızlı artışı yaşadı. Konut piyasamızda önemli bir kaleme sahip olan Gurbetçilerimizin gayrimenkul yatırımlarının olacağının ve devamının artar nitelikte olmasını sağlayacak önemli bir gelişme.5-Altın;en güvenilir liman olması nedeniyle yastık altı tabiri kullanılır. Son zamanlarda altının 1200 dolarların üzerinde seyretmesi aslında FED ve diğer merkez bankaların bastığı fazla para foyasının örtbas edilmesi içindir. Faizlerin artırılması ile altında sert düşüşler(onsu 500 dolarlara kadar) görebiliriz.6-Terör olayları ve Rusya konusu Turizmi kötü etkiledi. Güvenlik endişesiyle yüksek harcama yapan turistlerin sayısı azalacak. Bu yıl cari açığın en önemli etkenlerinden biri turizm gelirinin düşmesi olacak. Tabii ki bu Güvenlik endişesi Yabancıların özel sektörümüze olan yatırımlarının önüne de engel olabilir. 7-Gelelim son olarak KONUT konusuna; TCMB?ye göre konut fiyat artış hızı Ocak itibarı ile %17.50.Buna göre, bir yıllık reel fiyat artış hızı %3.5 civarında. Öncelikle, kimsenin Türkiye?de ipotekli işlemler dışında konut satışlarında gerçek fiyatı bilmediğini biliyoruz. Çünkü vergiden kaçınmak maksadı ile tapuya eksik fiyat bildiriliyor. Emlakçılardan fiyat alsanız, onlar da piyasayı hareketli göstermek için yüksek fiyat söylüyor, ya da alıcı-satıcı arasında son pazarlığa hakim değil. Türkiye?de konut talebi ne kadar olmalı? Bunu az-çok hesap edebiliyoruz. Senede 650 bin civarında evlenme, 300 bin civarında da boşanma var, 800 bin kişi de işgücüne katılıyor. Nerden baksanız en az 1.5 milyon yeni konut lazım. Ancak her işe girende konut alacak değil. Ortalama 1 milyon konuta ihtiyaç var diyelim. Konut da ilginç olan fiyatların bu kadar artması. Yabancıların gösterdiği müthiş ilginin konut fiyatlarını yükselttiğini düşünenler de gaza geliyor. 2015 içinde yabancıların toplam konut pazarında payı %2.5?u geçmedi. (Ancak bu yüzdeye gurbetçiler dahil değil.Ayrıca,2013 deki TL nin değer kaybı neticesinde konut fiyatları döviz bazında ucuzlamış ve yurtdışı gurbetçilerden konut da ciddi satın almalar olmuştur). Peki kim alıyor bu kadar konutu? Bizde ki para politikası sayesinde Konut bir Yatırım aracı. Fiyat her yıl artıyor, bir de kentsel dönüşümden dolayı gittikçe yükselen kira getirisi var, zenginler açısından finansal yatırımlara alternatif bir yatırım. Konut aynı zamanda enflasyona karşı da mali birikimlerin sağlayamadığı korumayı sağlıyor. Yani faizler düşük kaldığı sürece konutta fiyat artışı devam eder. Yani konut şuan en sağlam yatırım. Çünkü; Biz Türklerin konut alımında geleneksel bir kutsanmış durumu söz konusudur bunda konutun hiç kaybettirmemiş olduğu gerçeği de bunu destekler niteliktedir. Yani Balonda patlasa hiç kimse aldığı fiyatın altında konutunu satmaz. Kira geliriyle idame eder. Dolayısıyla konut, Halkımız uzun vadeli düşündüğü bir yatırım olduğundan dolayı Fiyatlarda sert düşmeler olmaz, ancak durgunluk söz konusu olabilir.Kısaca Sayın Tebernüş Bey;Bu analizlerin ışığında SON SÖZÜM sizin analizlerinize fazlasıyla katılıyorum ve önümüzdeki 10 yıl da konuttaki kazanç, geçmiş 10 yıldaki kazanç dan az olmayacağına yine katılıyorum. Bu arada gayrimenkul piysasın da durgunluk söz konusu olduğunda lokasyon bazlı butik inşaatlar yapan şirketlerin en az etkileneceğini ve beklentilerin olduğu (metro vs) semtlerdeki konut fiyatlarının bu durgunluğu da geçmiş yıllarda olduğu gibi takmayacağını fiyatların yükselmeye devam edeceğini belirtmek isterim. Bir atasözü der ki ?Zararın neresinden dönülürse kar?dır.? Sağlıcakla kalın.