İstanbulda bence koca bir konut konut balonu var.Sizin konut balonuyla ilgili size sorulan sorulara verdiğiniz cevapları incelediğimde siyasi istikrar sürdükçe sorun olmaz tezini vurguladığınızı görüyorum.Ben Gayrettepe de oturuyorum son 6 yıldırda ev alımı için sıkı bir takipteyim.5 yıl öncede fiyatların yüksek olduğu kanaatindeydim.Ama bugün ciddi bir balon sözkonusu. Ortalama brüt 130-140 m2 40 yaşındaki evlere 800.000-1.200.000 tl fiyat isteniyor.2009 öncesi oturduğum Kağıthane hamidiye mahallesinde 100 m2 evlere 400.000 tl den aşağı istenmiyor.Konut balonu yok diyenlerini tezleri ve benim antitezlerim aşağıdaki gibidir. 1- Tez : Siyasi istikrar sürdükçe konut fiyatlarının yönü yukarıya doğrudur. Antitez : 2002 de hükümetin işbaşına gelmesi süreci ve sonrasında sıkıntıdaki Amerikan ekonomsi ve bankaları için FED parasal genişleme programı uygulamış, piyasaya sürülen fazla parayı faize kaymasın insanlar bol bol tüketsin diye faiz oranlarını ciddi oranda düşürmüş bunu yaparkende dolar basmıştır.(100 dolar yeşilin basım maliyeti 6 centtir.)Yabancı sermaye ve fonlar kendi ülkesinde güvenilir fakat kazancı düşük Amerikan piyasası yerine bizim gibi gelişmekte olan piyasalara yönelmiştir.100$ ı ortalama 1,5 tl den bozduran yabancı yatırımcı 1500 tl almış bunu da borsa mevduat yada tahvile yatırmış.Örneğin mevduattan %10 faizle (Türk yatrımcılar gibi %15 stopaj ödemezler) 150 tl faiz elde emişlerdir.Bu kazancı ülkelerinde 10 yılda elde edemezler.Hükümet üretime dayalı olmayan inşaat sektörünü lokomotif sektör olarak kullanarak büyümeyi seçtiği ranta dayalı üç kağıt ekonomisi programı uyguladı.Bu da kağıttan kulelere benziyor.Sağlam bir rüzgarda dağılmaması içten bile değil.FED in uyguladığı bu program sonsuza kadar gidemez.Piyasaya verdiği parayı nisan ayı itibariyle geri çekmeye başlıyor.Ev almak için bankaya gidersiniz banka size vereceği parayı nereden alacak tabiî ki dış krediyle .6 cente maledilen dolarla son 10 yılda %150 yakın karla ülkelerine geri dönecek.Bu bankaların aldığı kredi borçları nasıl ödenecek elbette TL ile değil dolarla.Peki siz aldığınız borçla ne yaptınız ,Avmler yaptınız, konut yaptınız vs.. peki bu yapılan inşaatların reel ekonomiye katkısı ne, bir üretim yapıp paramı kazandırıyor.Netice itibariyle taş ve toprak.Parayı taşa toprağa gömük Üstelik %150 faiz ödeyerek.Siyasi istikrarın ön önemli teminatı iyi giden ekonomidir.Üretime dayalı olmayan yıllık cari açığın 50 milyar olduğu ekonomi son 10 yılda olduğu gibi döner ama sürdürelemez.Haziran seçimleri sonrası sürprizlere açık olun. 2- Tez :Evlilik, boşanma ve göç sebebiyle artan konut talebi Antitez : İstanbulda 2015 yılda 240.000 konut satılmış.110.000 evlilik yapılmış 27.000 boşanma olmuş.(Boşananların %85 i ilerleyen yıllarda tekrar evlenmiş) Gelenler gidenler çıkarılınca net 60.000 göç olmuş.Yuvarlak olarak istanbulun 120.000 civarı yıllık ekstra konut ihtiyacı var.Alıınan daire ruhsat sayısı 210.000. Yabancılara satılan konut sayısı 3.000 adet yani satılan konut sayısının yaklaşık %1 i matematiksel anlamda yabancı talebinin konut fiyatlarına etkisi yok hükmündedir. Yukardaki rakamlar analiz edildiğinde boşanmaların konut talebine etkisi makro anlamda yok sayılabilir. İstanbulda konut fiyatlarını 300.000 tl ile 1.000.000 tl arasında olduğu ortalama konut fiyatının 500.000 tl olduğu varsayılırsa. İstanbul sürekli göç alıyor , boşananlar var deniliyor.Şimdi 500.000 tl ye evi yeni tayini çıkan öğretmenmi,astsubaymı yeni mezun olmuş mühendismi ,kobaniden kaçan suriyelilermi,asgari ücretle çalışan vasıfsız insalarmı alacaklar.. Alanlar kimler biliyormusunuz. 2.1 .Hükümetin son 10-15 yılda uyguladığı ekonomik tutum,Dünya ekonomik konjontürü sebebiyle parası olanın dövizin yatay seyri ve mevduat faizlerinin reel anlamda negatif olması (parayı bankaya koyan enflasyon karşısında zararda) sürü psikolojisiyle paralarının değerini koruma çabası için de olmalarıdır. 2.2 Parası olmayanların faizlerin düşmesiyle bankaların likidite bolluğu sebebiyle bankaların para satmak için kaldırımlara bile stand kurduğu bu dönemde karı koca çalışıp en az gelecek 15-20 yıllarını ipotek etme pahasına ev alma hayallerini gerçekleştirme dürtüsüdür.Elbette ilerde herhangi bir sebepden işsiz kalma durumu göz ardı edilerek. Çok kez şahit olmuşunuzdur ? karşı daire geçen sene 300 e satıldı.Adama 400 veriyorlar adam vermiyor ?, ?2sene önce 200 e aldım şimdi 400 tl ediyor ev en iyi yatırım aracı gel sanada alalım.Bir zamanlar titan zinciri vardı.Bu günkü durumu ona benzetiyorum.Şu nutulmamalıki HİÇ BİR YATIRIM ENSTÜRMANI REALİZE EDİLMEDİKÇE KARLILIĞINIZ KAĞIT ÜZERİNDE KALIR. İleryen aylar yada birkaç yıl içinde fiyatları speküle edilmiş arsaların üzerine %100 kar marjıyla inşa edilmiş titan zihniyeti ve medya pohpohlamasıyla satılmış konutların vay haline.Cari açığın 50 milyar dolar özel sektör pozisyon açığının 400 milyar dolar Merkez bankası kullanılabilir rezervlerinin 43 milyar dolar tasarruf oranı %12 e(Dünya ortalaması %33,çin %50 ) düşen bir ekonomide iş ve ticaret hayatının devamını sağlayacak likiditenin finansmanın yine yurtdışı olmayacağı aşikardır.Olsa bile maliyeti çok yüksek olacaktır.Bu likiditeyi temin etmek için iş hayatının içinde olan yatırım amaçlı konut alanlar talebin olmadığı dönemde konutlarını maliyetinin altındaki fiyatlara satmak durumunda kalacaktır. Hele hele kira çarpanın 30 yıla ulaşmasına ,isanların alım gücünün konut fiyatlarıyla ilişkisizliğne hiç girmiyorum. Not: Ekonomist değilim mühendisim.Yorumumun sadece düşünen ve sorgulayan insanın analazi şeklinde değerlendrilmesini rica ediyorm.Zira bir söz vardır ?yarım doktor candan ,yarım hoca dinden eder ?

Tebernüş Bey merhabalar, bilgileriniz için çok teşekkürler. Kredi çıktığı müddetçe problem olmaz mealinde cevaplarınızı gördüm. Sorum şu olacak kredi ile alımı yaptıktan sonra iskan çıkmama durumu olabilirmi, bu durumda bize düşen ceza veya ödemeler ne olur. Kat irtifat tapusu alımı ile oturmaya başladıktan sonra mülkiyet için ne kadar ödemek gerekir. Mülkiyet başburusunda müteahhidin borcu, sigorta borcu vs çıkarsa yine kat mülkiyeti tapusunu alabilir miyiz ? Teşekkürler.

Tebernüş Bey merhaba. Oturum değil tamamen yatırım amaçlı bir daire almak istiyorum. Size bahsedeceğim iki daire de Ispartakule'de aynı sitede (markalı bir site) ve ikisi de arakat. Birincisi açık mutfaklı 1+1, brüt 71 m2, net 46 m2 (brütten nete kayıp %35) evi 155.000 TLye buldum (normal ederi 160.000 civarı) ve kira getirisi 650 TL civarı. Yine aynı sitede olmak üzere 3+1, brüt 173 m2, net 128 m2 evi (brütten nete kayıp %26) 400.000 TLye buldum (normal ederi 415.000 civarı) ve kira geliri 1.450 TL civarı. Yani brüt m2 fiyatları 1+1 için 2.183 TL ve 3+1 için 2.312 TL. Net m2 fiyatları 1+1 için 3.369 TL ve 3+1 için 3.125 TL. Kira çarpanları ise 1+1 için 238 ve 3+1 için 275. Bu durumda, brüt m2 fiyatına ve kira çarpanına bakıldığında 1+1 daha mantıklı görünürken net m2 fiyatına bakıldığında 3+1 daha mantıklı duruyor. İkisi de arakat olmasına rağmen 1+1 olanın fazla bir manzarası yok ve çift cephe (GB ve KB, ama ağırlıklı olarak GB). 3+1 olan ise daha yüksek bir katta olduğu için manzarası daha iyi ve 3 cepheli (GD,KD,KB, ama ağırlıklı olarak KD). 1+1 için kredi kullanmayacağım ve yaklaşık 40.000 TL daha param kalacak (yatırıma çevirmek varken bankada mevduatta yarı atıl olarak kalacak) . 3+1 için ise yaklaşık 200.000 TL kredi çekmem gerekecek (ödemekte zorlanmam). Yanıtlarsanız sevineceğim sorularım şunlar : 1-) m2 fiyatları mantıklı mı? 2-) Eğer mantıklı ise, siz olsanız hangi evi alırdınız, hangisini almak yatırım olarak daha mantıklı? 3-) Brüt m2 fiyatı, net m2 fiyatı ve kira çarpanı arasındaki önem sırası nasıldır?Bunlara nasıl bakmak lazım? 4-) Aynı site içindeki 1+1 ve 3+1 daireler aynı zaman periyodunda yüzdesel olarak aynı primi mi yapar yoksa yüzdesel olarak 3+1 daha mı iyi prim yapar? (veya tam tersi mi, yani 1+1 mi daha iyi prim yapar? ) 5-) Son sorum ise lokasyon kıyaslaması. Eğer 1+1 alacak olsaydınız, m2 fiyatı farklı ama kira çarpanı birebir aynı olan 2 farklı 1+1'den Ispartakule'dekini mi alırdınız yoksa Halkalı'dakini mi? (ikisi de markalı sitede) Acil bir karar arefesinde olduğum için yanıtlayabilirseniz çok sevinirim.Şimdiden teşekkürler..Saygılar.

Merhaba, Meydandaki dükkanların üst katından alım yapılır mı ? Üst kat prim yapar mı ya da kiracı sıkıntısı olur mu ? Ne düşünüyorsunuz ? Teşekkürler

Tebernus bey merhabalar ben yatirim icin A blokda bir dukkan almayi dusunuyorum. 120 mt kare finans merkezi manzarali bir dukkan baktim bugun. Fiyat icin 4.127.000 TL istediler ve yuzde 5 gibi bir indirim yapiyorlar. 35.000TL ye geliyor dukkan metre kare fiyati sizce bu dukkan icin fiyat uygunmudur??

Merhaba Tebernüş bey ben Tokiye başvurmak istiyorum.Annem babam vefat etti ve bize öncelik tanınacağını duymuştum.Nasıl başvurabilirim bilmiyorum bana yardımcı olabilirmisiniz,şimdiden teşekkürler.

Sayin hocam once deyerli fikirleriniz ichin sizlere chok teshekkur ediyorum. Sorum-meydan dukkanlarinin geliceyini nasil gorursunuz, ne kadar verimli ola bilir? TC kimliyim yok. Dukkan alib kiraye verirsem TC kimliyi olan kishiden farkli vergi vericemmi? Teshekkurler...

Selam hocam ; Bu gün saadetdere mahallesini gezdim sabahtan akşama kadar , saadetdere mahallesi metrobüse gerçekten yürüme mesafesi olarak 5 dakika olan nisan teslim bir binaya denk geldim . 5 Katlık binanın 3. katı 2+1 100 mt daireye 200.000 TL istediler . Bu kadar ulaşıma ve alışveriş merkezine yakın bir dairenin diğer yerlere göre ucuz olması normal mi ? Saadetdere mahallesinde bilmediğimiz herhangi bir şey mi var acaba ? Şimdiden teşekkürler hocam

Merhaba.. Kira carpanlarinin ayni oldugunu dusunerek yatirim amacli olarak daha genis metrekareli 2+1 ve uzeri yerine daha kucuk metrekareli 1+0 studyo ve 1+1 dairelere yatirim yapmanin sizce avantaji mi olur dezavantaji mi? Ikinci elde talep ne tip dairelere daha cok oluyor?

Yeşilköyde 210 m2 neti olan iskansız evim kentsel dönüşüme girdi. Yüzde 70 ı tek kişiye ait. Kac m2 talep etmeliyim?. Ev ne kadar küçülür?.