Tebernüş Bey Merhaba, 2008 Yılında İstanbul Avcılarda satın aldığım gayrimenkul(Konut) 60.000 Usd bedele denk geliyordu.Bugün yapmış olduğu bir piyasa araştırmasında gayrimenkulun rayiç değerinin 64.000 Usd ye denk geldiğini öğrendim.Dolayısıyla Usd olarak bakıldığında 10 yılda sadece 4.000 USD artış görünüyor. Yine aynı lokasyonda 2013 yılında 137.500 Usd ye almış olduğum Konut'un Bugün Rayiç değerinin 145.000 Usd lerde olduğunu öğrendim.Burada da Reel fark 5 yılda 7.500 Usd Aynı şirkette çalıştığım ekip arkadaşım 8 yıl önce İstanbul Bakırköyden almış olduğu Konutunda Usd bazlı olarak Eş değer gittiği konusunda bilgi aldım. (Değerlerin TL karşılıkları hesaplanırken Kira çarpanları 250 matematiği üzerinden gidilmiştir ve Usd Rakamlar bulunurken ilgili yıllardaki kurlar dikkate alınmıştır.) Yukarıdaki örneklerde Gayrimenkullerdeki USD bazlı olarak çok küçük rakamlarda değişim göstermesi örnekleri birer rastlantı mıdır? Yoksa Gayrimenkullerin fiyatlarının artmasında Usd kur etkisinin bir rolü bulunuyor mu? Saygılarımla,

Tebernüş Bey iyi çalışmalar öncelikle sitenizdeki atdınlatıcı yazılar için teşekkür ederim konulara yaklaşımınız beni oldukça etkiledi hergün en az 10-15 dakika sitenizde vakit geçirmeden yapamıyorum. fazlaca uzatmadan soruma geçeyim: Hadımköy Deliklikayada lojistik imarlı bir arsam var satmayı düşünüyorum 2 ay kadar önce bir internet sitesine ilan verdim 250.000 TL fiyat yazdım (arsam 467 metrekare) bir emlakçı arsama müşteri oldu arsayı 285.000 TL gibi benim talep ettiğimden yüksek bir fiyata portföyündeki bir müşteriye hemen satabileceğini aradaki fiyat farkını kendisinin alacağını söyledi başlangıçta cazip gelen bu teklifi kabul ettim ama kapora ödemeyi kabul etmediler. Tapu işlemleri içinde biraz oyalandılar, bende arsayı satmaktan vazgeçtim. Bölgedeki arazi fiyatlarının tahmin ettiğimden yüksek olduğunu düşünerek bir ay kadar bekledim. Aynı arsayı bir ay sonra 330.000 TL fiyatla tekrar satılığa çıkardım. Bu safar başka bir emlakçı arsamı 385.000 TL ye bir müşterisine hemen satabileceğini yine aradaki fiyat farkını kendisinin alacağını söyledi. Bölgedeki arsa fiyatları bu kadar değerlimi ? Yoksa bu bir dolandırıcılık yöntemimi ?

Merhabalar Tebernüş Bey yaklaşık 3-4 yıldır emlak piyasasını yakından takip ediyorum ve arazi arsa ve ev fiyat artışlarına ve oranlarına tanık olma fırsatı buldum. Ancak arazi ve arsanın neden evden daha çok fiyat artışı yaşadığını bir türlü kendime ikna edici bir dille söyleyemiyorum ( evin eskimesini ihmal edersek). Hadi araziden imar geçti veya geçme potansiyeli var, fiyat artışı yaşadı diyelim ; arsa neden evden daha çok fiyat artışı yaşıyor? çok teşekkürler.

Tebernüş Bey evler satılmıyor. Çoğu yerde kira çarpanları 250 üzerinde ve düşüş de yaşanmıyor. İnşaat sahibi maliyetim yüksek diyor konut alıcısı fiyatlar yüksek diyor..Hala bi dolu konut yapılıyor, kentsel dönüşümden bi dolu ekstra daire geliyor..Bu işin sonu ne olur? Fiyatlar TL bazında düşecek gibi..

Merhaba Tebernüş Bey, bu konuda yazılanır var sıklıkla sorulan sorular var bir tanıdığımızın güneşlide çok büyük bir arsası var ve kat karşılığı piyasanın duyulmuş gözde diyebileceğimiz firmaları ile görüşüyorlar ancak durum hiçte iç açıcı görünmüyor. Ellerinde hatırı sayılır derecede stok mevcudu olan firmalar var ve satışı konusunda önümüzdeki yıllarda durumun dahada kötüleşeceği kaantindeyim. Kendi dairemde var 230 kira çarpanı ile satışa çıkarttık ama teklif yok. Bu durum sizce ne kadar daha sürecek? iyi günler saygılar.

Tebernüş Bey merhaba, sanırım inşaat sektöründe kriz kapımızı çaldı ve içeri girmek üzere. Bahsettiğiniz üzere, uzun vade de de en fazla getiriye sahip olmayacak gibi, hatta götürecek. Emlak Konut Gyo ve büyük inşaat projelerinde satışlar %50 den daha fazla düşmüş durumda. Butik projelerde ise, geçen senelerde 1 milyon tl civarında satışı yapılan daireler, 600-700 bine dahi düşük satışlarla el altından satılmakta. Yatırımcılar ve üretici şirketler açısından durum kötüye gitmekle birlikte, oturum amaçlı ev almayı düşünen bizler, fiyatların daha da düşmesi taraftarıyız. Yükselen faizler ve şişen aşırı fiyatlardan dolayı, mevcut ekonomik alım gücünün de düşmesi, ev alma olanağını çok düşük hale getirmiştir. İşin matematiği de kalmamıştır. Birçok bölgede, kira çarpanları 300 ü geçmiştir. Sıkışıp da satan olmadıkça fiyatlar düşmez tezi doğrudur. Fakat Ahmet amca evini satarken, yanındaki sıfır daire fiyatıyla aynı yada daha fazla fiyat koyamaz, bekler durur senelerce. Arz fazlası da var doğru , fakat hangimiz , hangi gelirle bu arzı eritebiliriz ki? Müthiş bir düzeltme olacağı aşikar da, bu bir çöküşle mi olur? Yoksa nasıl günden güne arttıysa fiyatlar, öyle ce de paraşütsüz iner mi orta vadede? Yatırım enstrümanlarının da cazibesi de ayrıca darbe vurmuştur. Yüksek faizler, şişen fiyatlar, arz fazlası, kredi borçlularının hacze uğrayan daireleri, nakite sıkışan inşaat firmaları, kira vergilerinde götürü oranın düşmesi, beyaz yakalıların dahi alım gücünün orta bir eve yetmemesi , işsizlik, mevduat fazileri vs bu unsurları alt alta topladığımızda; İnşaat sektörü krizi kapıda mıdır?

Tebernüş bey merhaba.uzun zamandır sizi bu platformdan takip etmektyeyim 2009 den beri dövizin uzun vadede kazandirmayacagini gayrimenkulun kazandiracagini, size bu konu ile soranlara soylemektesiniz.Lakin gelinen noktada döviz 2009dan bu yana baktigimizda dövizin uzun vadede gayrimenkul den fazla kazandırdığıni görmekteyiz.

Tebernüş bey, yıllardır halkımıza çok yararlı teknik bilgiler öğretiyorsunuz. Emlak dünyasında gerçeklerin en azından bir kısmını gösteren nadir kişilerden birisi sizsiniz. Yıllar geçtikçe sizin terazinin ibresi sürekli olarak inşaat şirketlerini, komisyoncuları, emlakçıları göstermekte. The Big Short filmini izlediniz mi? Filmde sonuna kadar emlak sektörünün tarafını tutanların sonu iyi olmamıştı. Tebernüş bey, emlak sektörü bir hizmet sektörüdür. Nasıl ki karnımız acıkır fırından ekmek alırız. Gece uyumak için de ev alırız. Günümüzde insanlar bir ev alabilmek için hayatlarını ortaya koymak zorunda. İstanbul'da 10 yıl önce otobüs durağı olmayan yerlerde ev alabilmek için bankalar net 15.000 türk lirası maaş bordosu istiyor. Çok basit bir insani ihtiyaç Türkiye'de hayatın anlamı haline gelmiş durumda. Bu duvar yıkıldığında siz bir adım geride durun Tebernüş bey. Gelecek yıkımı görebilecek kadar bilgili bir insansınız. Hayırlı İşler.

Tebernüş Bey, Yazılarınızı okumak büyük keyif veriyor ve çok şey öğreniyoruz. Sağolun var olun. Maltepe bölgesinde sıfır bir ev. 2+1 80m2 400bin TL. Aynı mahallede 280bin TLye 120m2 3+1 evler mevcut. Bu evlerin yaşı ise 10-20 yıl arası. Günümüz piyasasında ve proje bolluğunda sıfır satın alınan evlerin kaç sene içerisinde değerlenmesinde yavaşlama ve geriye düşüş başlar. Sizce sıfır alınan bir evi satmak için en uygun yaş aralığı nedir ? Teşekkürler

Tebernus bey yazılarınızı sürekli takip ediyorum ve bizlere böyle bir platform sağladığınız için sizlere çok teşekkür ediyorum. Yaklaşık 3 yıl içerisinde dolar/tl iki katına çıktı. Baktığınız zaman 3 yıl içerisinde döviz yatırımına göre daha cazipti. Önümüzdeki süreçte avrupa merkez bankasının ve fed in faiz arttırma ve bilanço küçültme beklentileri var. Kaba taslak bir hesapla, önümüzdeki 2 3 yıl içerisinde de dolar/tl de 5 lira ve üstünü göreceğimizi tahmin etmemiz şaşırtıcı olmaz. Bu sebebten ötürü elimdeki parayla döviz ve mevduat da 2 yıl bekleyip. Fed ve avrupa merkez bankasının sıkılaştırmaları bitince emlak yatırımı yapmayı düşünüyorum. Bu konuda diyebilirsiniz ki uzun vadede kurdaki hareket emlak fiyatlarına yansır. İnsanlardaki alım gücü göz önünde bulundurunca inşaat maliyeti artsada, dolar bazında arsa fiyatların güçlü geri çekilmeler öngörüyorum. Bu konu hakkında ne düşünüyorunuz? Arsa fiyatlarında dolar bazında geri çekilme olurmu? Avrupada ve amerikada sıkılaştırma hızlanırsa emlak fiyatları kendini nekadar koruyabilir dolara karşı?