Bir ülkede konut fiyatlarını etkileyen en önemli parametreler;O ÜLKENİN;1-yıllık enflasyonu 2-10 yıllık tahvil faiz oranı 3-para biriminin diğer ülkelere göre oranı(bizde döviz sepeti) 4-en önemli ekonomik göstergesi olan Borsası(döviz sepeti cinsinden değeri) VE 5-Nüfus artış hızı.Bu parametreler arasındaki ilişkiler neticesinde bizde yani; TÜRKİYE nin konut kira çarpanı ortalama 177,9 ay oluşmaktadır. İSTANBUL için ise bu konut kira çarpanı ortalama 219,3 ay'dır.Bu hesaplama değerleri yukarıdaki 5 parametreye göre formülüze edilmiştir.iyi çalışmalar.

Sayın Kireççi, Yatırım konularıyla ilgili birçok soruyu ve verdiğiniz cevapları okudum. Hemen hemen herkesin derdinin aynı olduğunu gördüm. Yatırım yapmak istiyoruz fakat bunu nasıl yapacağımızı bilmiyoruz. Şimdi benim sorum çok net: elimde 60000tl birikimim var ve bu parayla bir yatırım yapmak istiyorum. Bir arsa almak istiyorum fakat bölgeyi bir türlü belirleyemiyorum. Bundan 6 sene önce istanbul'a geldim. O zaman cebimde 30000tl paran vardı. Bu parayla Arnavutköy^den arsa almış olsaydım diye düşünüp duruyorum. Zira orada açıklanan projeler oldu. Yeni hava alanı, 3^ncü köprü ve kanal istanbul projesi hayaliyle bölgedki arsalar çok prim yaptı. Sorum şu bu tren artık kaçtı.Binecek yeni bir tren arıyorum. Genellikle çok ucu açık cevaplar veriyorsunuz. Örneğin büyük ölçekli arsalara bakın diyorsunuz. Biraz daha net cevaplar veremez misiniz? Sizce bundan 6 yıl sonra neresi zirve yapacak? Yada 60000tl'ye uygun bir arsayı nereden alabilirim? teşekkürler

Tebernüş Bey öncelikle sizi kutlarım. Minik kızınızın şansı ve bahtı açık olsun ; tanrı size nice güzel günlerini göstersin. Sorum kısaca Dünyada birçok gelişmiş ülkede ve özellikle İspanya ve İngiltere'de başarıyla uygulanan ve özellikle tatil ve sağlık amaçlı gayrimenkul yatırımları açısından çok popüler olan Devremülk sistemi Türkiye'de 1990larda yaşadığı parlak dönem dışında neden gerekli ilgiyi görememektedir . Benim kısa tespitlerim ; 1.kötü niyetli yatırımcı firmalar / şahıslar/ gruplar 2.hukuki sistem ve denetim yetersizliği 3.işletme tecrübesizliği 4.finansman problemleri 5.agresif ve bilinçsiz ve hatalı pazarlama 6.ikinci el /2.el devremülk piyasasının oluşmaması 7.devremülk sisteminin Türk insanının yatırım kimyasına uymaması Siz ne dersiniz ?

Tebernüş Bey , Öncelikle iyi bayramlar. JET Fadıl gibi kötü niyetli girişimcileri engelleyecek ve saf ve masum insanların parasını ipek ipliğine bağlı hayallerden koruyacak bir hukuk uygulaması yok mudur acaba bizim ülkemizde ? Bu tarz kötü sabıkalı ve binlerce mağdur yaratmış girişimciler hala nasıl gazete ve bilboardlarda bangır bangır Maldivler devremülkü pazarlayabiliyor ve kimse bunu kontrol edip dur diyemiyor ? Sanırım Fi-yapı , Ukra inşaat ve Jetpa gibi kötü örnekler Harvard Business School'da ""worst case study "" yani kötü örnek olarak tez ve ders konusu olur. Bu tarz kötü örnekler ne yazık ki tüm sektöre olan güveni etkiliyor.

Tebernüş Bey , Internet'ten araştırma yaptığınızda bu konuda bir hayli karmaşa var. Ancak genelde top 10; 1...Hong Kong 2...Singapur 3...Londra 4...Tokyo 5...Paris 6...New York 7...Monaco 8...Cenevre 9..Moskova 10..Zürih Diye devam ediyor. Sizce önümüzdeki 30-50 yılda bu Top 10'a Istanbul da girer mi?

Tebernüş Bey, Yurtdışında birçok modern konut ve rezidans projelerinde kapalı otoparklar dairelerden ayrı olarak fiyatlanıyor ve satılıyor ve ayrıca otopark tapuları da daire tapusundan ayrı düzenleniyor. Bu tür bir uygulamanın özellikle Istanbulda olmamasını siz neye bağlıyorsunuz ? Kapalı otoparkların ayrı fiyatlanması ve satılmasının belli başlı avantajları 1.Daire fiyatları ve otopark fiyatları ayrı olunca şeffaflık artıyor. 2. Otopark almak istemeyen daireyi daha ucuza alabiliyor . 3.Dileyen otopark almıyor ve sadece kiralıyor 4.İstanbul gibi toplu ulaşımın yaygın ve hızlı arttığı metropollerde malum artık birçok arabasızgenç nüfus var ve bu nüfus için daire alımı görece ucuzluyor/kolaylaşıyor 5.İstanbul gibi otopark sıkıntısının yüksek olduğu yabancı metropollerde tapulu otoparklar ayrı bir yatırım ürünü oluyor ve ayrıca alınıp satılıyor ve kiralanarak ayrı bir katma değer yaratıyor. Sizin bu konuda değerli düşünceleriniz nedir ?

Tebernüş Bey, Hemen hemen tüm şarkıcı- dizi ve film aktrislerinin kazandıklarını gayrimenkule yatırması sanırım genelde 3 nedenden kaynaklanıyor ;siz ne dersiniz ? 1.Sahnede kazandıklarını uzun dönemde koruma kaygısı ve risksiz yatırım 2.Varlıklarını gizleme ve emeklilik zamanları için düzenli gelir yaratma kaygısı 3.Para ve sermaye piyasasından korkmaları/fazla anlamamaları. Bu tarz ünlülere örnek vermek gerekirse sanırım top 10umuz 1.sibel can 2.emrah 3.hülya avşar 4.tarkan 5. Acun Ilıcalı 6. Demet akalın 7.ibrahim tatlıses 8.seda sayan 9.bülent ersoy 10.cem yılmaz Sanırım bunlar arasında en başarılı gayrimenkul yatırımcısı da Küçük Emrah ? Ne dersiniz ?

Öncelikle iyi çalışmalar dilerim.Ispartakule bölgesini bir gayrimenkul uzmanı olarak değerlendirirmisiniz?Bu bölgedeki işini doğru yapan emlak firmalararının geleceğini nasıl görüyorsunuz?Şimdiden teşekkür ederim.

Son yıllarda kira çarpanı oranı iyiden iyiye yükselmeye başladı bundan birkaç sene öncesinde 180 çarpanlı gayrimenkulün yatırıma açık olduğu söylenir hesaplamaları o şekilde yapılırdı. Günümüzde ise lansman döneminde alanlar hariç bu çarpanları yakalamak çok zor konutun uzun vadeli yatırımına uygunluğu çarpan olayına göre belirleyen üreticiler, artık yatırımcılarına karşı alınan konutun 2 ? 3 yıllık periyotta ne kadar değer artışı olacak hesaplamasına dönüş yapmak zorunda kaldı . 2014 ilk çeyrek ve 2.çeyrekte konut satış hızı geçen yılın aynı dönemlerine göre %10-15 arasında aşağı seyir seyrederken konut satıcılarının yatırımcıları için kira çarpanını sunmasını değil değer artış hızını sunmasını bekliyoruz. Bu tarz yaklaşım yatırımcının kısa periyotlarda hareket etmesini sağlarken alım gücü olanların daha fazla konut yatırımına geçişini sağlayacaktır. Saygılarımla Konut Atölyesi Mehmet Akif DİLSİZ Gayrimenkul Yatırım Uzmanı

istanbul'da nereye, hangi mahalleye gitse, ille oradaki evlerden birinde bir anısı bulunurdu. Babasının şu sözü kulağına küpe olmuştu: ? Dünyada mekân, âhirette iman!... 1930 da liseyi bitirip hayata atıldığı zaman artık ne annesi vardı, ne babası... Kiracılık derdini bildiği için bir ev sahibi olmadan evlenmiyecekti. Beş yıl bir kat elbiseyle yetindi; cıgaraya, rakıya alışmadı; sinemaya, tiyatroya, gitmedi, gezip tozmadı, bir keşiş, bir Hint fakiri gibi yaşadı. Beş yılın sonunda dişinden, tırnağından ikibin lira arttırabildi. Onun gibiler için ikibin lira çok para sayılırdı. Parasına göre, hattâ bin liraya bile satılık evler vardı ama, onun isteğince değildi. Çürük, çarık şeylerdi. «Bir arsa alıp, üstüne kendim bir ev yaptırayım» diye düşündü. Deniz kıyısında, güzel görüntülü geniş bahçeli, caddeye yakın bir ev istiyordu. Olunca olmalı... istediği yerde, aradığı şartlarda iki arsa buldu. Birine üçbin, öbünü-ne üçbinbeşyüz istiyorlardı. Bin liraya bile daha geniş arsalar vardı ama, isteğine uygun değildi. Daha bir zaman para biriktirmeliydi. 1937 yılında toplanan dörtbin lirasını cebine koydu. Artık istediğinden güzel bir arsa alacağına güvenli, araştırmaya başladı. Üçbinbeşyüz lira istedikleri arsaya gitti. Bu arsanın yarısı satılmış, üstüne bir villâ yapılmıştı. Öbür yarısına beş bin lira istiyorlardı. Eskiden üçbin lira dedikleri arsaya gitti. Buraya altıbin lira istiyorlardı. En beğenmediği, eskiden bin Ura dedikleri arsaya şimdi dörtbinbeşyüz diyorlardı. Parasını bankaya yatırdı. Eskisinden daha tutumlu oldu. Pençe pençe üstüne kundura, yama yama üstüne elbise giydi. Artık deniz kenarında arsadan vazgeçmişti. Şehrin iyice bir yerinde arsa arıyordu. Arsayı alacak, ev yaptıracak, eşya alacak, evlenecek, çoluk çocuk sahibi olacaktı. 1943 yılında ancak beşbin lirası toplanabilmişti. Ne kadar elini sıktıysa da pahalılık yüzünden daha çok para biriktirememişti- Dört bin lira dedikleri arsanın üstüne dört ev yapılmış, geriye bir parça boş yer kalmıştı. Buraya da altıbin istiyorlardı. Artık çoktaan, şehir içinde arsa almaktan vazgeçmişti. Şehrin kenarındakine bile razıydı. Ama nerde? Artık tutumlu değil de cimrinin, pintinin biri olmuştu. Yemiyor, içmiyor, ha babam para biriktiriyordu. Terfi etmişti. Aylığı da yükselmişti. Şimdi eline eskisinden daha çok para geçiyordu ama, 1950 yılına kadar ancak yedibin lirası olabildi. Yedibin liraya arsa mı? Gülüyorlardı. Şehrin dışının dışında bir evlik değil, bir kulübelik arsalar bile bu pa' raya satılmıyordu. Taa eskiden baktığı ikibin liraya satılan arsanın yir- 83 mide bir parçası boş, satılıktı. Buraya kırkbin lira istiyorlardı. Arsa alabilmek için daha çok para biriktirmekten başka yol yoktu. Yeni bir hızla para biriktirmeye başladı. Evinin plânını bile yapmıştı, içinde hem alaturka, hem alafranga helası olacaktı. Bir yatak odası, bir misafir odası, bir yemek odası, bir salon, bir oda da doğacak çocuklarına... Beş oda istiyordu. Eskiden evini iki kat üzerine isterken şimdi plânını değiştirmişti. Artık yaşlanmıştı, düzayak istiyordu. 1954 yılında onbin lirası olmuştu. İstanbul kazan o kepçe, arsa aradı. Bu kadar paraya ancak Çekmece, yahut Kartal sırtlarında yer bulabiliyordu. Biraz daha dişini sıkıp, biraz daha kemeri sıkıp para biriktirmeliydi. Hele bir arsayı alsa, bir de üstüne ev... Beş odadan vazgeçti, bir alaturka, bir alafranga heladan vazgeçti. Tek bir oda, yeter ki başını sokabilsin... Evini,yaptırır yaptırmaz ilk iş evlencekti. 1956 da emekliye ayrıldı. Artık emekli maaşıyla ne kadar az yese içse para biriktiremezdi. Yirmi altı yıllık çalışmasının kuruş kuruş biriktirerek verdiği sonuç işte onikibin liraydı. Ne şehrin içinde, ne şehrin dışında, ne deniz kenarında, ne dağ başında bu paraya arsa yoktu.Arsa aramaktan sanki yirmi yıl daha yaşlanmıştı. Babasının sözleri kulağında çınlıyordu: ? Dünyada mekân, âhirette iman!... Bu dünyada mekân kalmamıştı. Öbür dünyaya bakmalıydı. Arsa aramaktan yorgun argın döndüğü bir akşam yolunun üstünde bir mezarlık gördü, içeri girdi. Burası ne kadar da güzeldi. Tıpkı hayalindeki evin bahçesi gibi güzel bir bahçe, çiçekler, çayırlık, çimen... Temiz yeşillik ve renk renk çiçekler, güller arasında mermer mezarları görünce, ? İnsanın hemen şu güzel mezarların içine gireceği geliyor! diye söylendi. Nasıl olsa ölecek değil miydi? işte buradan bir mezar yeri satın almalı, sağlığında, istediği gibi bir mezar yaptırmalıydı. Mezarlık bir tepede, denize karşıydı. Serin selvi gölgeleri arasında sonsuz uykuya yatmak, yaşamaktan daha iyiydi. Ertesi gün hemen Mezarlıklar Müdürlüğüne koştu-Kendisi için bir mezar yeri satın alacaktı. ? Sizin istediğiniz mezarlıkta boş yer yok! dediler. Ama eğer isterse başka bir mezarlıkta, yirmi bin liraya iyi manzaralı bir mezar yeri satın alabilirdi. Utanarak, ? Daha ucuzu, bana göre bir yer yok mu? dedi. Vardı, onbeşbine, onikibine, onbine de vardı. Düşündü... Arsa işinden tecrübesi vardı. Ertesi güne mezarlar da fırlar, bu paraya, mezar yeri de bulamazdı. Hemen o gün muameleyi yaptırdı, görmeden mezarım satın aldı. Sonra gidip gördü. Kapalı, manzarasız, kırık dökük mezar taşları arasında bir yerdi. Ama o sevindi. Göz bebekleri parlıyarak, ¦? Ooooh, burası benim! Benim! dedi. Şimdi her gün, eskiden işine gittiği gibi sabah erkenden mezarına geliyor, en sonunda bir, toprak sahibi elmanın kıvancıyla burada oturuyor, yabani otları temizliyor, getirdiği çiçekleri dikiyor ve sanki mekânına kavuşacağı günü özlemle bekliyor. Kıssadan hisse yazdım bu yüzden tüm arkadaşlar 3 aldım 5 e sattımdan çok evi olmayanlar için hemen iyi kötü bir ev almaları için yazdım ...