Rifat Oral Beyin, 19 Aralik tarihinde Fiyapinin Bahcesehir'deki projesinin kar/maliyet analizini tesadufen yeni gordum. Ben de bu hesabi cok daha detayli olarak Rifat Bey'den cok daha onceden yapmistim, her daire icin tek tek ayri satis fiyatlarindan olmak uzere hesaplamistim. Konutlardan elde edilecek satis bedelini Rifat Bey 330 milyon olarak bulmis ki, kendisini tebrik ediyorum, cunku benim hesabima gore Konut satislarindan elde edilecek gelir 341 milyon TL'dir. Bunun altina inecegini hic ama hic sanmiyorum cunku projedeki ilk 1000 konut bir zam geldi ve ikinci 1000 konuttan sonra tekrar zam geldi. Rifat beyin hesabina 20,000 metrekarelik alis veris merkezini de katmak ilave etmek gerek. Alisveris merkezinin metrekare fiyatini 2,500 TL/m2'den sayarsak 20,000x2,500= 50 milyon TL.... Konut ve alisveris merkezinin cirosu toplam olarak yaklasik 400 milyon TL. Simdi maliyetleri hesaplarsak toplam konut alani 340,000 metrekare, alisveris merkezi 20,000 metrekare, sosyal tesisler ve alanlari ise yaklasik 30,000 metrekare olarak tahmin ediyorum. Toplam 390,000 metrekare insaat alani cikar. Eger Fikret Bey FiSide teknik sartnamesinde yazili olan 1. sinif malzemeleri bu projede kullanmasi durumunda metrekare maliyeti en fazla 550 TL/m2 olur. En fazla diyorum cunku eminim beton, demir ve diger tum malzemelerden bu kriz ortaminda cok ciddi indirim alacaktir, ki bu cok normal yaklasik 400,000 metrekarelik bir insaattan bahsediyoruz. Hatta buna Fiyapinin diger bolgelerdeki (Tuzla vs) insaat alanlarini da katarsak bu supplier firmalara karsi inanilmaz bir pazarlik gucudur. 390,000 metrekare x 550 TL dersek yaklasik toplam insaat maliyeti 215 milyon cikiyor, buna arsayi ekliyelim 40 milyon = 255 milyon maliyet yapar. Buna yaklasik ilave olarak 25 milyon da Genel giderler, pazarlama ve reklam faaliyetleri, ruhsat vs gibi maliyetler ortaya cikar. Hepsini toplarsak hersey dahil toplam maliyet 280 milyon civarindadir. Yani bu isten en az 120 milyon kar edilebilir. En son sitenizden takip ettigime gore 2050 daire satilmisti. Yani Fi-Side'nin Bahcesehir projesinin kasasinda tahminen toplam 150 milyon TL nakit ve bono var. Biliyorsunuz musterilerden alinan bonolar da, para yerine geciyor ve malzeme vs alinmasinda 3. sahislara karsi kullanilabiliyor. Bu isin altindan kalkilamaz diyen bazi muteahhitler hangi hesaba ve analize gore kalkilamaz diyorlar merak ediyorum, varsa analizleri buyursunlar ortaya koysunlar. Heralde toplam ciro icersinde Fiyapi'nin arsa maliyetlerinin yuzde kac oldugunun farkinda degiller. 1 metrekare insaat satisi basina dusen arsa payi 100 TL gibi oldukca dusuk duzeyde. (400 milyon ciro/40 milyon arsa degeri = 100 TL/m2
Tebernüş Kireçci tarafından yanıtlandı.
24 Aralık 2009 | 22:30 Fatma Eren 553 Kişi okudu 