Tekrar merhaba, Mailimi hemen yanitlamissiniz.Cok tesekkur ederim.Tebernus bey fikirlerinize saygi duymakla beraber bir seyi detayli sekilde eklemek istedim.Oncelikle, projeyi gormemis olmakla birlikte konumundan dolayi iyi bir proje oldugu konusunda hemfikirim.Ancak yatirim olarak dusundugumuzde her zaman icin acaba daha iyisi nedir,eldeki nakitle nasil optimum kazanc elde edilir ve yatirim yapilan ulkenin gercekleri nedir onun kaygisi icindeyim sadece.Faiz oranlari konusundaki dusunceniz benimki ile ortusmuyor.Sizinde bildiginiz gibi Turkiye disaridan gelen sicak para ile ekonomisini ayakta tutuyor maalesef.Faiz oranlari enflasyon tehlikesinden dolayi basta Avrupa ve Amerikada yukselme egiliminde.Ozellikle bu kisa dogru Turkiyede de ayni egilimin hakim olacagi asikar.Cari acigi yuksek bir ulkenin disaridan gelen sicak parayi cekebilmesi icin gelismis ulkelerden daha yuksek oranda faiz sunmasi lazim ki yabanci yatirimci aldigi riski dengeleyebilsin.Bir baska nokta da vergiler ile alakali.Yeni hukumet, kim olurse olsun onumuzdeki donemde vergileri artiricak, artan enerji fiyatlarinida cebimize yansiticak.Bu durumda alim ve kiralama gucu zaten dusuk olan turk halkini zor gunler bekliyor.Okudugum kadari ile yatirim yapmayi dusunen okurlar size sormuslar acaba m2 fiyati 4000 tl yi bulurmu diye.. Bulsa da alici yada yuksek kira odeyebilen kiraci bulabilirler mi onu iyi hesaplamak lazim.Yurtdisinda yasayan ve Turk ekonomisini disaridan takip eden biri oldugum icin sanirim ortami tum boyutlari ile gorebilme sansina sahibim. Su an yapilacak her yatirimin dikkatlice ve rasyonel bir sekilde tekrar tekrar dusunulerek yapilmasi gerektigini ve hayalci, kisa vadeli varsayimlarla hareket edilmemesi gerektigini belirtmek isterim.Sevgiler.

Daha önce Göktürk ve Akmerkez karşısı yer konusunda fikir danışmıştım. Çok teşekkür ederim karar vermemde çok faydası oldu. Akmerkez karşısında aldığım dairenin M2 fiyatı 6000 tl bu yüksek bir fiyatmı? (geç de olsa merak ediyorum ev 30 senelik manzaralı ev) TOKİ nin turizm okulunu polis okulunu ve etiler lisesini aldığı ve konut yapacağı söylentisi var. Bu aldığım eski binaya değer katar mı? Tekrar teşekkürler

Sn.Kireçci, Tuzla Aydınlı Mahallesinde kamulaştırma alanında (TOKI) bir tarlamız var.Bir şirket almak için bize geldi, tapuda şerh olmasına rağmen tapu devri de yapılabiliyormuş, almak istiyorlar.300 TLm teklif ettiler.Bu bölgede neler oluyor ? Fiyatlar yükselmeye başlamış durumda.Satmak ne derece doğru, madem kamulaştırma var, bu adamlar neden bizden satınalmak isterler ?Tarafımıza tebliğ edilen bir bedel de yok TOKI tarafından. Bu konuda bilgilendirme yapar mısınız ?

Mrb. Tebernüş Bey. Sitelerinizdeki değerli bilgilerden de faydalanarak, ilk yatırımlarımı Ağaoğlu Ayazma ve Avr.Kon. Atakent 3 projelerinde 1+1 dairelere lansman fiyatından yapmıştım. Şimdi de Basın Ekspres'te Ağaoğlu My Office 2012 projesinden, kira geliri için, 81 m2, % 18 KDV ve tahmini diğer masraflar dahil 325 bin TL'ye (m2 4 bin TL) ofis almayı düşünüyorum. Ancak ticari gayrimenkul, ofis piyasası dinamiklerini pek bilmiyorum. Satış ofisindekiler kira getirisinin 2 bin - 2.500 TL arası olacağını tahmin ediyorlar, buna göre kira çarpanı 130-163 arasında, ort. 144. Gördüğüm kadarıyla ofislerde dolar bazında m2 kira fiyatları da bir gösterge, buna göre m2 kira 16-20 dolar, ort. 18 dolar. Halkalı-Güneşli bölgesinde yeni konut projelerinde m2 fiyatları 2.500 - 3 bin TL iken, MİA olan Basın Ekspres yolu üzerinde, çok işlek bir AVM bitişiğinde, Ağaoğlu markalı bir projede 4 bin TL fiyat yüksek görünmüyor. Kiralar dendiği gibi olursa “ki internetteki taramalarımda A sınıfı ofislerde Güneşli için m2 20 dolar fiyatlar görünüyor- kira çarpanı da ort. 12 yıl gibi makul bir rakam. Bu veriler ışığında bu yatırım bana cazip görünüyor. Ancak yine de bazı tereddütlerim var1.Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut sitesi www.emlakkulisi.com arşivini taradığımda, proje 2009 Aralık'ta home office olarak ilk satışa çıktığında liste fiyatı, bugünkü satış fiyatlarının sadece % 3-4 altında imiş. Ancak Aradan geçen 1,5 yılda fiyatlar neredeyse hiç artmamış. Anladığım kadarıyla Nisan başında ofis konsepti ile relansmana kadar ciddi bir talep de görmemiş, ancak % 30'u satılabilmiş. Satış ofisine bu durumu sorduğumda, home Office iken % 1 KDV var iken şu an % 18 KDV söz konusu olduğundan, % 3-4'lük artışla % 20'lik artış olduğunu belirtiyorlar. Ayrıca bu projeye daha önce ciddi eğilinmediği, reklam yapılmadığı, şu anki kampanya ve reklamla % 75'inin satıldığını belirtiyorlar. Bu fiyatlardan bu projenin daha hızlı satılması beklenmez miydi?2.Proje mesken konutlu olduğu halde, % 18 KDV ödenerek yönetim planında işyeri olarak görünecekmiş. Bu durum ileride yasal bir zorluk oluşturur mu? 3.Şirket için değil şahsıma aldığım için, işyeri gibi KDV'yi mahsup edemeyeceğimden bir şirkete göre 50 bin TL dezavantajlı alım yapıyorum. İleride satmak istersem de sanırım alıcı yine % 18 KDV ödemek durumunda kalacak. Bu durum ticari gayrimenkuller için hep böyle dezavantaj mı oluşturur? 4.Satış ofisinde hemen bitişiğinde metro istasyonundan bahsediliyor, hatta katalog ve internet sitesinde görünüyor. Ancak bildiğimiz kesinleşen oradan geçen bir metro hattı yok. Satış ofisinden de hangi hattın oradan geçeceğini sorduğumda somut bir cevap veremiyorlar. Sizin bu konuda bilginiz var mı? 5.Ofis başına sadece 1 araçlık tahsisli kapalı otopark varmış, ayrıca 40-50 araçlık misafir otoparkı varmış. 500 ofise ilave 9 tam kat ofis için bu kadar kısıtlı otopark biraz düşündürücü. Böyle bir ofiste ortak ve yöneticiler için en az 2-3 otoparka ilave iş amaçlı gelenler için de daha fazla otopark ihtiyacı olabilir. Gerçi bitişikteki AVM otoparkı sorunu biraz hafifletebilir. Bir ofis projesi için bu sayıda otopark sizce ciddi sorun oluşturur mu? 6. 2 yıl önce bu bölgede yoğun yağış sonrası oluşan dere taşması “ sel sonucu çok sayıda vatandaşımız ölmüştü. Bu durum bu bölgenin MİA olarak gelişmesini sanki biraz yavaşlattı, bu durum ne kadar devam eder, yoksa bölgenin önü çok açık mı? Bu soruların dışında genel olarak böyle bir yatırımı tavsiye eder misiniz? Selamlar

Merhaba,Cengiz Bey Mashattan in içinde 2M migrosun, starbucks ın açılacağını ve daha bir çok markanın orada yer almak için sitedeki yerleşimin tamamlanmasını beklediğini, hali hazırda bir pilates studyosu ve sütte cafenin bulunduğunu, tüm bu dükkanların orada dairesi bulunanların ortak mülkü olduğunu ve bunların kiralarıyla aidatların m2 başına 1 - 1.5 tl arasında olacağını bunun o lokasyondaki ve o ayardaki bir site ve orada yaşayanlar inanılmaz bir avantaj olduğunu. 30 kat üzeri binalarda mantıken lağım kokusunun olamayacağını. Ağaoğlunun ilk çıkış fiyatının 5500 tl olarak beklendiğini ( tabi bu bir tahmin ama ben şahsen daha aşağılarda olacağını tahmin etmiyorum bu çok mantıksız olur Ağaoğlu gibi satışı ve pazarlamayı çok iyi bilen bir şirket için) ve Ağaoğlunun tüm büyük projelerinde ( Örneğin My world Ataşehir, my world europe) ilk satıştan sonra 5 -6 ay içinde fiyatların yüzde 35 ile 50 arasında arttığını ilk satıştan 5-6 sene içinde de yüzde 80 ile yüzde 100 arasında prim yaptığını. Buna bağlı olarak ayazağa projesi içinde fiyatların 5 sene içerisinde nerelere geleceğini. Bütün bunlar eşiğinde yaşamın çok daha önce başladığı ve bir süre sonra ( bence 1.5 sene çok fazla bir zaman) tam anlamıyla başlayacağı Mashattan ın çok ciddi prim potansiyeli olduğunu. Ağaoğlunun projesinin Mashattan ın değerini arttıracağını( bunu gayrimenkul ile yakından ilgili tüm insanlar bilir bir yerde ne kadar özellikli yerleşim olursa o bölgede fiyatlar o kadar yukarı gider). Ayrıca Mashattın ın ileri gitmesi için zaten Ağaoğlunun projesine ihtiyaç duymadığını ( lokasyon olarak süper bir yerde zaten). Mashattan da oturan ve Maslak plazalar bölgesinde çalışan veya İ.t.ü de okuyan birinin Mashattan dan plazalara ve üniversiteye yürüyerek gidebileceğini ( kiralama potansiyelinin çok yüksek olduğunu) vs... vs... . Bütün bunları söyleyinde bu platformu takip eden insanlara doğru bir bakış açısı açmış olalım. Bu platformda benim en çok karşı olduğum şey çok eksik ve çok yanlış analizler çünkü bu platformun gücü ve etkinliği çok fazla bizim buralara yapacağımız yorumlarda çok dikkatli olmamız ve eksik, yanlış analizlerden kaçınmamız gerek çünkü yapacağımız eksik veya resmi tam olarak ifade etmeyen yorumlar birilerinin para kaybetmesinde etkin olabilir. Ben bu kadar zamandır gayrimenkul yatırımcısıyım daha hiç bir sitenin orada yaşayanlar tarafından yüzde yüz beğenildiğini görmedim. Her zaman birilerinin memnuniyetsiz olduğu bir çok şey vardır. Önemli olan ise esas resimdir. İyi bir gayrimenkul yatırımcısı daima esas resmi görendir. Teşekkürler.

iyi günler,benim sorum kırklareli kofçaz merkezde 20 adet 500 m2 lik imarlı parsellerim var ve 8 senedir hiç gitmedim bölgeyle ilgili bir bilginiz varmı para edermi yoksa daha tutimmi

Iyi pazar'lar Tebernus Bey. Ben 2008 yilinda Akkoza projesinden,maketten ev almis biriyim!Aralik 2010 olan teslim tarihinin takr. 1 sene ileriye atildigi soyleniyor!Muhatap bulmak zorlasti!Sizce beklemelimi,yoksa bazi arkadaslarin baslattigi hamle gibi,mahkemeye mi gitmeli? Bu proje arkasinda olan sirketler hakkinda tam bir hayal kirikligi oldu!Gerci siz de baslangicta bu konuda cok pozitif dusunuyordunuz;ancak sizin gibi tecrubeli bir kisiyide yaniltmak becerisini gosterdiler!Ayrica evi satarken soz verilen;iyi bir egitim kurumu ve hastaneden de soz eden kalmadi!FIYASKO!!! Cevabiniz benim icin cok onemli.Tesekkurler.S.Aral

Merhaba Tebernüş Bey,Önceki cevaplarınız için çok teşekkür ederim. Ben 800 e libadiyede kirada oturuyorum. Öncelikle oturmak için ev arıyorum ancak bunun için kafamda 2 çözüm var. Avrupa konutları ıspartakule gibi marka ve güvenilir bir projeden ev alıp bittiğinde satmak.Yani en düşük galiba 140 bin olacakmış. tüm paramı verip peşin olarak almak. İkincisi ise daha eski oturduğum bölgede site içinde yaklaşık 200 bine kredi ile ev almak.Bu siteler içinde Göztepe soyak ta 100 m2 3 1 (kira getirisi 800) gibi bir seçenek ve bir de yunus emre caddesine yakın ekşioğlu ufukkent sitesinde (açık otopark ve güvenlik var 5 yıllık)3 1 120 m2 (kira getirisi 800 gibi) bir seçenek arasında kararsızım. Sizce hangisi mantıklı? Avr.Kont.Ispartakule mi? ya da diğerlerini nasıl değerlendirirsiniz? Şimdiden teşekkür ediyorum. İyi çalışmalar.

merhaba sayın kireçci sizi oldukça uzun bir zamandan beri ilgiyle takib etmeye çalışıyorum.emlak konusundaki bilgi birikiminizi bizlerle paylaşmanız size olan güvenimizi kat be kat artmasına sebep oluyor.sizinle şu an tıkanıp kaldığım bir sorumu yöneltmek istiyorum.ben büyük çekmece kumburgazda bulunan zeytinsuyu tepesi evleri 5.etap toprak sahibiyim mütahitten kat karşılığı olarak 5 adet villa karşılığı anlaştık bana villaları teslim aldığıma dair villa teslim tutanağı ve fatura iliştirilmiş olarak verdi imzalamamı istiyor fatura tutarı olarak KDV %1 olarak göstermiş ve genel toplam olarak 8.808.71 tl göstermiş sizden ricam bu belgeyi imzaladıktan sonra beni bağlayıcı bir yanı olabilirmi beni yarın kanunlar nezninde herhangi bir sorunla karşı karşıya kalırmıyım?şimdiden ilginize teşekkür eder başarılarınızın devamını dilerim CENK TÜRKOĞLU

merhabalartebernüş bey sizden ricam fi-yapı ve fiyaka beylikdüzüyle le ilgili projenin geleceği ne olur oturmayı düşünüyorum ilerde.