merhaba, tebernüs bey nasilsiniz? sizin haber sizenizde de yayinladiginiz gibi kuzey marmara otoyol kamulastirma acaba nasil yapiliyor merak ettim yani otoban gececek araziyimi sadece kamulastirilacaklar yada burasi otoban oluyor otobandan 50-yada 100metre ötesinide kamulastiriyorlarmi ?bu kamulastirma cevre yollarida kapsiyormu? benimde cantada arazim var o yüzden konu ilgi alanimda sindi dua ediyorum benim arazi kamulastirmazlar duydugum kadariyla devlet kamulastirdigi yerleri kelepir fiyata aliyormus.acaba bu yollar ihaleye cikinca acaba silivri cantada bir hareketlenme olurmu?özellikle kinali mevki? birde cannakkaleden gelen otobanda kinaliya baglaniyormus haberinizde öyle yaziyor tebernüs bey acaba size daha önce burayi satayimmi diye danistigimda bana gelisen yerden arazi satilmaz demistiniz o yüzden suanda yeri satmaktan vaz gectim gelismeleri takip ediyorum kamulastirmayla ilgil bilgilerinizi yada yorumlarinizi rica ediyorum. saygilar

orta sınıf bir dairenin inşaat maliyeti nekadardır? izinler proje ve diğer maliyetler inş maliyetine dahil midir? değilse ortalama ne kadardır? arsa payının daire maliyeti arsaya yapılacak daire sayısına arsa bedelinin bölünmesi ile mi bulunur? tşk .

Merhabalar tebernüş bey yaklaşık 1 aydan beri silivride kuzey marmara otoyolu çalışmasına paralel belli noktalarda sondaj çalışmaları yapılıyor kuyu kazılıyor tekrar kapanıyorz. Bunu görünce aklıma bakanın bir hafta önceki açıklamasıyla beraber bakanın açıklamasınsu şekilde 4 bin metreyi bulan 162 adet sondaj yapıldıgı yönunde benimde aklıma ilk aklıma gelen burdaki sondajların kanal istanbul güzergan belirlemesinde yapılan çalışma geldi. Bunun haricinde cumhur başkanıda yıl sonunda ve basında çalışmalatın başlayacağı yönünde siz ne dersiniz :)

Merhaba Tebernüş bey iyi çalışmalar. Geçen hafta Silivri Gümüşyaka dan 300 m2 müstakil %25 2.5 kat imarlı arsa aldım. Alırken 20 bin tl karıyla aldım yeri. Arsa konum itibariyle E5 e 400 metre denize 450 metre. Evlerin içinde 12 metrelik yola cepheli. 2012 de Meclisin onayından geçen 75 dönümlük üniversite alanı olarak Silivri Belediyesine tahsis edildi. Ibadet yerleri kesimhane sosyal alanlar ve sanayi bölgeleri gibi bir çok alan ayrilmiş içinde. Aydın ve Tavak üniversiteleri yapilacağı söyleniyordu. Benim arsamın buraya uzaklığı ise 260 metre mesafede. Fakat Üniversite hala yapılmadı. Arsa denizi tepeden görmektedir. Sizce ederinde bu yeri kısa vadede satıp kapaklı ya yatirmalı mıyım ? Çerkezköy Kızılpınar da 2 adet yerim bulunmaktadır. Burayıda diğer alternatiflerin arasinda değerlendirmeli miyim ? Yoksa Üniversite yapılana kadar bekletmeli miyim ? Bir de buraların imarları neden düşük. Üniversite yapilirsa imarlar yükselir mi ? Şu ana kadar hep sizin söylemlerinize göre yatırımlarimı yaptim. Gümüşyakayı tercih etmemin sebebi alirken kazanmaktı. Kapaklı da o paraya 200 m2 yerler vardı ve piyasa ederindeydi zaten. Kısa vadede neresi uzun vadede neresi daha mantıklıdır şimdiden teşekkür ederim..

Merhaba hocam, nüfusu artan ve gelişmekte olan bir yerden arsa alırsak ileride kat karşılığı olarak müteahhitlere vermemiz için en az kaç metrekarelik bir tarla almamız gerekiyor iş görmesi için. Teşekkürler.

Tebernüş Bey merhaba, Evim Bahçeşehir'de, iş yerim Ataşehir'de dört yıldır gidip geliyorum, özellikle pandemi döneminde gidip gelmek artık çok zorlaştı. Bölgeye yakın bir lokasyondan 350.000-400.000 TL'ye yeni bir ev almak mı? Yoksa kiralamak mı daha uygun olur? Bütçem düşük olduğu için şu anda oturduğum evin kalitesinde bir evde oturamayacak olmam beni düşündürüyor, şimdiki evimi satıp üzerine ekleyip yeni ev almak da, mantıklı fakat ticari ve emlak bilgim çok sınırlı olduğu için, bu cesareti de kendimde bulamıyorum. Cevabınız için şimdiden teşekkür ederim.

Sayın Tebernüş bey, yaklaşık üç yıl önce Göktürke taşındık. O zaman 500bin TL ye elabaileceğimiz daireleri şu an için 1milyona alamıyoruz. İnanılmaz bir prim yaptı Göktürk - istanbul caddesinin hareketlenmesiyle beraber. Önce güzel bir kebabçı geldi caddeye sonrasında Country Life altına bigchefs ve benzin, sonra kemerlife altına tamirhane ve en son larus palas altına magazalar ve carluccios. Inanılacak gibi değil ama şu anda istanbul caddesi baya yoğunlaştı hatta trafik olur. Böyle alanların Göktürke katılması güzel tabii. Ama mk fiyatları inanılmaz artıı - mesela ulusal bir gazetenin emlek endeksine göre göktürk de ortalama mk fiyatı tam bir sene önce Nisanda 3440TL civarındaydı, şubat 14 de 3850TL oldu ve şu anda Nisan ayında 4395TL oldu. Bu sayfalarına girilen satılık ilanların ortalama mk fiyatını yansıtıyor. Bence kendime göre karşılaştırma yaptığımda üç aşağı beş yukarı tutuyor. Şimdi size bu fiyatlar dahada fazla artacakmıdır? Zekeriyaköy bile şu anda 4500TL mk fiyatına dayanmışken sizce Göktürkün donaltılarıyla ve imkanlarıyla fiyat olarak ucuz kalmıyormu? Yani sarıyer ortalaması bir senede 5500lerden 7900lere geldi, beykoz 44% artarak 5800TLye geldi bir senede. Evet göktürkte 28% prim yapmış gözüküyor. Sorum şu açıkcası: -Beykoz, Sarıyer ve Göktürk üçüncü köprü aksında olduğundan dolayımı 30-40% bandında artıı size? - Göktürk bu üçü arasında en yavaş prim yapan oldu - sizce Göktürk şu anda havaalanı projesinin prim etkisini görmedimi? - Siz göktürkün geleceğini ve prim potansiyelini nasıl değerlendiriyorsunuz? Sizce elimizde bulunan mülkü satmakmı lazım bu fiyatlardan yoksa beklemekte faydamı var? - Ayrıca Göktürkte şu anda yapılan üç tane proje var bunlar haricinde belli başlı proje yok. Gaia, Yalınevler ve aya göktürk.Yeni projeyede başlanmadı. Biliyorsunuz yeni projeler 2B üzerine yapılacak. Şimdi ben şöyle bir hesap yapıyorum: 2Byi alanlar yaklaşık 2750TLden aldılar. Bunlar karla mütahite verecek - diyelim 4000TL sonra 30% yol vs için verilecek ve mk fiyatı 5000TL olacak - emsalde bir biliyorsun şu anda - bira 2000TL maliyeti olsa - üstüne 2000TL kar etse 9000TLgibi bir mk fiyatı çıkıyor önümüze. Yani gelecek sene başlanacak olan projelerin 9000TL bandında satılması gerekiyorki herkes mantıklı bir kar elde etsin. Yanılıyormuyum acaba? Yeni projeler bu fiyattan satılırken var olan mülklerde kesin bu fiyatlara yaklaşacaktır diye düşünüyorum ve bir sene sonra 6000-7000 bandı göktürk için süpriz olmaz diye düşünüyorum. Göktürk hakkında değerli görüşlerinizi rica ediyorum. Saygılarımla

Merhabalar Tebernus Bey yazılarınızı dikkatle takip ediyorum Size bir sorum olacak Izmirin dikili ilcesinin candarli beldesinden arsa almak istiyorum Amacım ileride ev yaptirmak fakat ileride kar yaparsa satmakta isteyebilirim Bize tavsiyeniz nedir buradan arsa almak mantikli mı yoksa baska bir oneriniz olabilir mı?

merhaba sayın kirecci, biz geçen temmuz ayında beylikdüzü west side'tan 3+1 daire satın aldık net 132 m2 550 bin tl ye, alırken demir romance ve burası arasında çok kararsız kaldık demirin teslim tarihi 2015 ağustos west sideın 2016 eylül dediler demir romance da net 131 m2 yi 610 bin tl ye anlaşmıştık ama daha merkezi diye west side dı terch ettik. biz alırken şirketin ruhsat sorunu olduğunu duymuştuk ama ruhsat alınmak üzere dediler başladı inşaatımız diye de eklediler, geçen gün il dışından eve bakmaya gitti ortada ne inşaat var ne de başka bişey hala başlamamış. Sizce daha hiç temeli atılmayan hiç bi hareketlilik olmayan bir yerin eylül 2016 ya yetişmesi mümkün mü? Şirketin maddi sıkıntılarımı var acaba? Yani aklımız çok karışık acaba vazgeçip demir romance mı tekrar alsak diye düşünüyoruz sadece yüksek bi miktar kapora yatırdık diğer yere şuanda da demir romance a 710 tl diyorlar zam gelmiş. tavsiyeniz nedir bu konuda çok zor durumdayız. (Oturmalık alıyoruz yatırımlık değil önümüzdeki yaz taşınmal zorundayız eğitim koşullarından dolayı)

Kat Karşılığı Verilen Arsaların ve Elde Edilen Gayrimenkullerin Değer Artış Kazancı ve KDV Yönünden Değerlendirilmesi Ali esmeroglu - Ali İhsan ESMEROĞLU Serbest Muhasebeci Mali Müşavir Batı Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim A.Ş.- Baş Denetçi Kat Karşılığı Verilen Arsaların ve Elde Edilen Gayrimenkullerin Değer Artış Kazancı ve KDV Yönünden Değerlendirilmesi 1. Giriş: Dünyada ve ülkemizde hızlı kentleşme ile birlikte inşaat sektöründe önemli gelişmeler yaşanmaktadır. Hızlı kentleşmeye paralel olarak arsa fiyatlarındaki artış inşaat firmalarını (müteahhit) finansal açıdan zorlamakta buna paralel olarak da arsa sahiplerinin arsalarını değerlendirmelerinde güçlüklere neden olmaktadır. İnşaat sektöründeki bu gelişmeler, arsa sahibi ile inşaat firmalarının ortak hareket etmelerini sağlayacak bir yöntem geliştirmelerine neden olmuş ve ?arsa karşılığı kat sözleşmesi? ile inşaat maliyetinde önemli bir yer tutan arsa bedeli çözüme kavuşturulmuştur. Arsa karşılığı kat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) çerçevesinde inşaatı yapacak olan müteahhit, arsa sahibine arsa bedelini nakit ödemek yerine arsa karşılığı verdiği bağımsız bölümler ile ayni olarak ödemektedir. Arsa sahibi de arsasının bir bölümü karşılığında kendisine kalan arsa payı oranında inşa edilmiş bağımsız bölümlere sahip olmaktadır. Ancak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hem arsa sahibi açısından hem de inşaat firması (müteahhit) açısından vergi yasaları karşısındaki durumu sürekli ihtilaf konusu olmuş, vergi idaresi tarafından da konu bir türlü çözüme kavuşturulmamıştır. 2. Yasal Düzenlemeler: Gelir Vergisi uygulamasında gerçek kişilere ait gayrimenkullerin belli bir süre elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilen kazancın vergi dışı bırakılması öteden beri uygulanan bir yöntemdir. Gelir Vergisi Kanunu?nun mükerrer 80 nci maddesinin 6 numaralı bendinde yer balan düzenleme ile gayrimenkullerin hangi şartlarda vergilendirileceği hüküm altına alınmıştır. Madde metni aşağıdaki gibidir. ?İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) Bu maddede geçen ?elden çıkarma? deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.? Yasal metinden de anlaşılacağı üzere, gerçek kişilere ait gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlamak üzere beş yıl içinde (01.01.2007 tarihinden önce satın alınanlar dört yıl içinde) elden çıkarılması halinde elde edilen kazançlar vergiye tabi olacaktır. Bu süreden sonra elden çıkarılmasından doğan kazançlar ise vergilendirilmeyecek değer artış kazancı olacaktır. 3. Arsa Sahibinin Durumu ve Konunun Değerlendirilmesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile arsasını müteahhide devreden arsa sahibinin bu devir karşılığında sahip olacağı bağımsız bölümleri satması halinde bir kazanç elde edeceği açıktır. Ancak, elde edilen bu kazancın değer artış kazancı olarak vergiye tabi olup olmayacağı hususu tartışma konusu olmaktadır. Konu aşağıdaki örnekle anlatılmaya çalışılmıştır. Ahmet Bey, 2000 yılında satın almış olduğu arsası için 2006 yılında müteahhit Hasan Bey?le kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. İnşaata aynı yıl başlanmış olup, 2007 yılında inşaat tamamlanarak Ahmet Bey?e arsası karşılığında elde edeceği bağımsız bölümler teslim edilmiştir. Ahmet Bey, arsası karşılığında elde ettiği bağımsız bölümleri de 2007 yılının içinde satmış bulunmaktadır. Yukarıda verilen örnekte görüldüğü üzere arsa sahibi Ahmet Bey?in sattığı bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak karşımıza iki farklı tarih çıkmaktadır. Birincisi arsanın iktisap tarihi olarak 2000 yılının esas alınması, ikinci tarih olarak da bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından arsa sahibine teslim edildiği tarih olan 2007 yılının esas alınmasıdır. Vergi idaresi bugüne kadar vermiş olduğu muktezalarda arsa karşılığı elde edilen bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olarak inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümlerin arsa sahibine teslim edilme tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini belirtmiş bulunmaktadır. Nitekim inceleme elemanlarının konuya yaklaşımı da bu yöndedir. Ancak, vergi yargısının konuya yaklaşımı vergi idaresinin tam aksine gerçekleşmektedir. Öteden beri verilen kararlarda kat karşılığı verilen arsalar nedeniyle elde edilen gayrimenkullerin elden çıkarılmasında iktisap tarihi olarak arsanın iktisap tarihinin esas alınması gerektiği yönündedir. Nitekim Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulu, 25.06.2004 tarih ve E:2004/51 ve K:2004/80 sayılı Kararı ile ?Bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç değer artış kazancı değildir.? Şeklinde bir karar vererek konuyu yargı açsından tam olarak açıklığa kavuşturmuş bulunmaktadır. Kararın özetinden de anlaşılacağı üzere, kat karşılığı verilen arsa nedeniyle elde edilen gayrimenkuller yeni bir servet edinimi değil, sadece mevcut servetin biçim değiştirmesi olarak kabul edilmiş bulunmaktadır. 4. Konunun Katma Değer Vergisi Yönünden Kısaca Değerlendirilmesi: Arsa sahipleri ve inşaat firmaları açısından diğer önemli bir husus da arsa karşılığı teslim edilen bağımsız bölümlerin Katma Değer Vergisi?ne tabi olup olmayacağıdır. Vergi idaresi konuya arsa teslimi ile karşılığında verilen bağımsız bölümlerin iki ayrı teslim (trampa) olduğu ve Katma Değer Vergisi?ne tabi tutulacağı şeklinde değerlendirmektedir. Ancak, durumun ticari hayattaki boyutları oldukça farklı seyretmektedir. Arsa sahibi müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde genel olarak herhangi bir bedel yer almamaktadır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında para alış verişi olmadığından KDV?nin ödenmesi konusunda taraflar arasında sürekli bir ihtilaf durumu yaratılmaktadır. Vergi yargısının konu ile ilgili kararlarının büyük bir bölümü arsa sahibine kat karşılığı verilen bağımsız bölümlerin Katma Değer Vergisi?ne tabi olmayacağı yönündedir. Konu ile ilgili verilen bazı yargı kararlarının özeti aşağıda verilmiştir. Danıştay 11. Dairesi?nin 15.2.1996 tarih ve E.1995/3744, K.1996/709 sayılı kararında;?Arsasını kat karşılığı müteahhide teslim eden arsa sahibinin bu işlemi kendi yönünden ticari bir muamele değil arsanın değerlendirilmesi amacına yönelik olduğundan, KDV?sine tabi bulunmamaktadır. Ayrıca, arsanın karşılığı olarak müteahhit tarafından inşa edilen dairelerin bir kısmının arsa sahibine verilmesi işlemi de trampa olmadığından K.D.V.?si ne tabi tutulmayacaktır.? Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu?nun 25.12.1998 tarih ve E.1997/415, K.1998/444 sayılı kararında özetle ?Arsa karşılığında inşa edilen işyeri teslimleri katma değer vergisine tabi değildir.? 5. Sonuç: İnşaat sektörünün ülkemiz ekonomisine canlılık kazandırdığı tartışılmaz bir gerçek olup, sektörün canlılığını korunmasına yönelik düzenlemelerin yapılması kaçınılmazdır. Yargının verdiği kararların da dikkate alınarak Vergi İdaresinin konuya açıklık getirecek düzenlemeyi bir an önce yapmasında yarar görülmektedir. Yapılacak düzenleme ile inşaat firmaları için önemli bir maliyet ve finansman unsuru olan arsa bedelinin işletme kaynaklarından karşılanması önlenecek ve arsa sahipleri için de zaten var olan vergi avantajının sürdürülmesi sağlanacaktır.