Tebernüş bey merhaba Bu platformda bir çok kişiye yardımcı olduğunuzdan ben de aklıma takılan bir soruyu size sormak istedim. Açıkcası çok fazla bir birikimimiz yok. Ama kira yerine kira öder gibi ev sahibi olmak mantıklı geliyor. Bunun için Sancaktepe Dumankaya Mozaik (1+1) birinci, Kayışdağı herhangi bir mütaahit evi (2+1) ikinci tercihimiz. Satılık fiyatları aynı. Fakat kafamızdaki esas soru şu sıra ev almanın mantıklı olup olmadığı hakkında. Konut alanında arz talebin doyuma ulaşacağı ve fiyatların düşüşe geçeceği yönünde bir takım haberler var. Bu gerçekleştiği takdirde aldığımız evin değerini kaybetmesinden korkuyoruz. Bu doyuma ulaşma, kriz vs gibi haberlerin olduğu bugünlerde ev almak mantıklı mıdır sizce? Yoksa biraz beklemek mi gerekir? Mantıklı ise yine bu ortamda tercihi Sancaktepe yönünde mi Kayışdağı yönünde mi yapmak gerekir? Teşekkürler şimdiden İyi günler, iyi çalışmalar dilerim.

Merhabalar Yalova Teşvikiye 'de arsam var ve bu arsama ev yapmak istiyorum ama çevresinde bina yapımı için araçların girebileceği yol yok. İmarda arsamın çevresinden yol geçmesine rağmen, belediye bir türlü dilekçe vermeme rağmen yolu açmıyor. Belediyeye dava açsak bu imarda görünen yol açılır mı? Teşekkürler.

Sitemiz 7 bloktan oluşmakta. Sadece bir blok boş. Nedeni ise arsa sahipleriyle müteahhit arasındaki anlaşmazlık. 2018 yılında müteahhit le site sakinleri arasında yapılan toplantıda sorunlar anlatılmış ve müteahhit yönetim kurulunu oluşturun ben bir kişiyle muhatap olayım ve çevre düzenlemesini, süs havuzunu yaparım vaadinde bulunmuştur. Daha sonra arsa sahipleriyle arasındaki problem nedeni ile hiç bir şeye katılmayacağını beyan etmiştir. Elimizde müteahhit in bir site sakiniyle yaptığı sözleşmede, çevre düzenlenmesinin son bloğun bitimi ve devrinden sonra yapılacağı yazmaktadır. Biz yönetim kurulunu oluşturduktan sonra yapılan genel kurulda kaba inşaatta olan son bloğunda aidatlara katılması hususunda oy çokluğu ile karar aldık. Bu son blokta arsa sahiplerinde 2 kişi aidatlarını ödediler. Ancak müteahhit ödemeye yanaşmıyor. Sorum şu; 3 de 2 neyi ifade ediyor. Eğer yedi bloğun üçte ikisi ise onu sağlamış durumdayız. Bu durumda müteahhit yada bu dört dairenin hissedarları aidat ödemek zorundamıdır.zorundamıdır. müteahhit i çevre düzenlemesi yapması konusunda söz verdiği için dava edebilir miyiz. Biraz uzun oldu. Cevabınız için şimdiden teşekkürler.

Tebernus bey, kayasehir projesinde geniş bir alan üzerinde trafiğe kapalı konumda projede ki binaların alış veriş yapması için düşünülmüş bir planlama ile perakende satış icin uygun dükkanlar satışa sunulmuş. Brüt 45 m2 'den 125 m2 ye kadar dükkanlar acik artırma usulü ile satışa çıkacakmış, ortalama m2 fiyatı 4700+kdv tl geliyor. bu projede dukkan satın almak istiyorum, sizce mantıklı mi ? Sadece bu projede oturan 889 hane için iş yeri almak sizce doğru mu? Başka semtlerde dukkan satın alın araştırın diyeceksiniz ama herkesin konut bolgesi diye akin ettigi en kalitesiz carpik yapilasmanin baskenti olan ve de toplu taşıma ile uzak yakın ilgisi olmayan Esenyurt ta bile mutehitler sanki bağdat caddesinde dukkan satıyormuş gibi 750 bin -1000 milyon tl gibi astronomik rakamlarda dukkan sattıkları için bu tür projelere yöneldim . Bu proje de dukkan satin almak icin degerli onerilerinizi merak ediyorum.

Merhabalar, İnşaat firmasından bir daire almak istiyorum, ilgilendiğim dairenin tapusunda ipotek var ve ben peşin almak istiyorum, müteahhit beni ipotek yapan banka şubesine yönlendirdi, bunun için nasıl bir yol izlemem gerekir?

Merhaba Tebernüş bey; Başakşehir' e bağlı bahçekent' te Emlak Konutun VADİ EVLERİ 1.ETAP projesi başlıyor. 36 sonra bitecek projede 3+1 224 m2 bahçe dubleksi ve 215 m2 bahçe alanına sahip ev için 2.115.000 tl isteniyor. Ödemesi %40 peşin kalanı ise vade farksız 48 ay şeklinde. Sizce bu proje bir yatırım amacıyla alınır mı? Diğer bir sorum o bölge sizce oturum için elit ve konforlu bir bölge olur mu ? Çok teşekkür ederim yardımlarınız için.

Merhaba Sayın Tebernüş Bey, Sizlere öncelikle teşekkür ederim; sizlere güveniyor, yazı ve yorumlarınızdan istifade ediyoruz. Suadiyede bulunan 1+1 net 50 m2 amerikan mutfaklı arakat dairemi 3500 tl aylık bürütten kiraya verebiliyorum. Fakat kiraya vermek yerine satmaya karar verdim. Sizler istanbul ortalaması kira carpanını ortalama 250 olarak alıyorsunuz. Evimin satış fiyatı 250 x 3500 =875 bin tl. mi olmalı? Yoksa, Lokasyon olarak bagdat caddesine yakın konumundan dolayı kira çarpanı 260-270 vs midir? Yoksa hayır efendim sizin daireniz 1+1 ufak bir daire kira carpanını 240-230 mu alın dersiniz fiyatı belirlerken. Emsal satıs fiyatını belirleyebileceğim dairemin özelliklerinde bir daire bu lokasyonda neredeyse yok gibi. 2 yıl içinde arz falan kalmadı.Kiralar ve daire fiyatları arttı. İlginize cok teşekkür eder, saygılarımı sunarım.

Tebernüş bey İyi günler dilerim nasılsınız?Yeni emlakçılık işiniz hayırlı olsun. Son 4-5 aydır 400-450 bin TL civarı İstanbul Anadolu yakasında( üsküdar-kadıköy-maltepe-kartal-pendik-tuzla bölgelerinde) yatırımlık konut-işyeri arayışındayım.Burada sahada yaşadıklarım ve izlenimleri sizinle ve okuucularınızla paylaşmak isterim.Bu süreçte 200 den fazla konut ve işyeri inceledim. 1. Kira Çarpanı : İstanbul kira çarpanı ortalaması yaklaşık konutta 250 olarak öngörmektesiniz ,fakar bu kira çarpanı ve daha düşüğünü ulaşmak için , konut alımınında ya 1+1 ? 1+0 ( stüdyo) yada 2+1-3+1 dairelerde kullanışsız ( ayıplı) daireler tarcih etmeniz gerekmekte (Kullanışsız ayıplı daireleri yazının ilerleyen kısmında daha detaylı anlatacağım). 1+1 ve stüdyo dairlerdede maalesef kiracı problemi bulunmakta,kiralayan genelde ya 2-3 ay ödemeden kaçan bekarlar yada ne yaptığı malum olmayana insanlar olarak karşımıza çıkmakta.tam bir oran veremesemde 1+1 kiralayanların düşük oranda bir düzgün kiracı potansiyeli var.Normal ailelerin kiralayabileceği Eli yüzü düzgün,kullanışlı oturulacak 2+1 veya 3+1 dairelerin kira çarpanları en az 280 ve 300 civarından başlıyor 350 ye kadar rahatlıkla çıkıyor. Burdada kiracı problemleri arttı yazının devamında yazacağım. 2. Daire Değer Artışı : Burada özellikle sizin siteniz ?google arama motoru ? gibi harika bir ansiklopedi, örnek olarak kartal-pendik bölgesindeki 2006 yılı ve üzeri yapılan tüm sitelerin satışa sunulduğu fiyatları sizin sitenizden öğrenebiliyorum ve bugünkü güncel fiyatlarıyla kıyasladığım zaman Kartal-Pendik-Tuzla gibi eski merkezlere( Üsküdar-Kadıköy) uzak yerlerde prim oranı az, yani eski merkezler bu yeni merkezlere göre aynı dönem içinde daha fazla prim yapmışlar. 3. Kullanışsız Daireler (Ayıplı daireler): Bu dairelerde inanılmaz mimarı problemler, iskan problemleri yada bodrum kat-giriş kat gibi tercih edilmeyen dairler bulunmakta.Kullanışsız darelere örnek vermem gerekirse özellikle maltepe-üsküdar bölgesinde inanılmaz derece fazla bu dairelerden bulunmakta. Yatak odasının-salonun ortasında bulunan kolon gibi yada karanlık odası-mutfağı bulunan evler gibi kullanışlılığı kısıtlayan bir sürü ev bulunmakta.Piyasadan öğrendiğim kadarıyla çok zeki müteahitlerimiz mimara para veremek için biraz işden anlayan ( teknik çizim) teknik ressamlara projeleri çizdirip,mimarlara para karşılığı projeyi imzalatıyorlarmış bu sebepten dolayı bir çok evde bu tip problemler bulunmaktaymış.( ne derece doğru bilemiyorum gözümle görmedim). 4. Emlakçılar : Bu sorundan bahsetmek bile istemiyorum,tek diyebileceğim bu sektörde iş yapanların %95 tasfiye edilmesi ve bir daha bu işi yapmaları yasaklanmalı.Bu kadar yalan dolanı hiç bir iş kolunda görmedim.1. kat diyorlar ev bodrum katı çıkıyor, ev iskanlı diyorlar ev iskansız çıkıyor, evler belirttikleri konumda olmuyor,tek kelimeyle emlakçıların çoğu sadece vaktimizi çalıyor hakkımızı yiyor,satılık olmayan yerleri satmaya çalışanıda var,satılmış evi bir daha başkasına satmaya çalışanda var.Okuyucularınıza tek tavsiyem asla emlakçıyla pazarlık yapmayın, evin tapusunu ve tapu sahibini mutlaka görün ve onunla yüzyüze pazarlık yapın, gidip evi tapudan ve belediyeden araştırın asla ve asla emlakçıya kendi araştırmalarınızı bitirmeden kapora vermeyin,hiç bir ev anında kaçmaz, kaçarsada kaçsın yeni ev bakarsınız.Emlakçının belirttiği bu evi şu fiyata hemen kiraya veririz yada hemen boyarız 50 milyar üzerine satarız laflarına asla kanmayın, kendiniz almayı düündüğünüz evin bulunduğu binadaki kiraları kendiniz soruşturun( emlakçı hariç). 5. İnternet siteleri : Bu sitelerdeki ilanların çoğu emlakçılar tarafından verildiği için ilanların çoğu yalan dolan dolu.Sitede bosyancıda yazıyor ev Maltepede çıkıyor, özellikle evlerin metrekareleri tamamen yalana yakın.Mutlaka üç kuruş verip kendinize bir lazer metre ölçer alın ve beyendiğiniz evleri kendiniz 15 dakkinanızı ayırıp kendiniz ölçüp biçin.genel olarak internette 100 metrekare denilen evler 65-70 metre, 110 metre yazanlar 70-80 metre,120 yazanlar 80-90 metre 130 ve üzeri yazanlar 100 metre civarı çıkmakta ama mutlaka ama mutlaka kendinizin mutlaka ölçün.Burda emlakçılarla metrekare konusunda 4-5 ayda yaşadıklarımı anlatsam burda sitcom yazmış olurum. 6. Ev Fiyatları : 1 sırada belirttiğim gibi eli yüzü düzgün ,aillerin tercih edeceği evler maalesef 250 kira çarpanının çok üzerindeler ve evler satılamıyor aylardır satılamadığı gibi ev fiyatlarında da düşme olmuyor,kira çarpanı 250-225 arası verdiğim teklifleri mal sahipleri kabul etmiyor ,özellikle kadıköyde inanılmaz derecede sıfır konut stoğu bulunmakta ama sıkışan kimsede yok,2 yıldır satılamayan sıfır evler var ama herkez kuyruğu dik tutyor ev fyatları ne zaman düşer düşermi tam bir muallak.Ticari mantaliteye göre satılamayan malı en son tercih olarak fiyat düşüp nakite dönemek gerekir ama müteahitler iflas etmeden evlerini normal fiyata çekmiyorlar. 7. Kiracı Problemleri : Artık düzgün kiracı bulmakta zorlaştı evinizi piyasadan daha düşüğe vermeye razı olduğunuz ve kurumsal firmalarda çalışan düzgün bir aileye vermeyi düşündüğünüz zaman kira artış zamanı geldiğinde kiracınız bir anda kabadayı olabiliyor ve üfe artışını bile kabul etmiyor,yada işten çıkartılıyor 2-3 ay ödemiyor,siz ödemesinden vazgeçiyorsunuz evden çıksın yeter diyorsunuz ama kiracınız resmen evinizi gasp ediyor birde üzerine çıkmıyor, kanun tamamen kiracıdan yana tahliye davasıda açsanız ne yaparsanız yapın uzun sürler uğraşmanız gerekiyor ve malınızla paranızla rezil oluyorsunuz.Allah herkeze hayırlı ve sorunsuz kiracı versin. 8. Arsa problemleri : eski ev alıyorsanız doğal olarak kentsel dönüşüm beklentisinden dolayı,emlakçılara ve daire sahiplerine NET arsa metrekaresini ve arsa payını sorduğumda yüzüme sanki onlara hakaret etmişim gibi bakıyorlar hele emlakçılar ta fiyasko hiç bir bilgileri yok tek bildikleri ? sallamak ? oun için eski ev alıyorsanız mutlaka belediye imar müdürlüğünden satın alacağınız evin bulunduğu binaya ait net arsa metrekaresini, imar durumunu,dairenizin arsa payını ve o bölgede mütehitlerin mal sahiplerine verdiği oranı öğrensinler.kendi hesaplarını kendi yapsınlar asla emlakçının dediğine kanmasınlar. 9. Site problemleri : özellikle yeni sosyal donatılı sitelerde 2 tip problem bulunmakta bu problemlerden dolayı prim potansiyeli bulunduğu bölgeye nazaran daha düşük olmakta.1.tip 1+1 ve stüdyo dairelerin fazla olması; bu tip sitelerde giren çıkanın belli olmaması oturum amaçlı ailelerin bu sitelerden uzaklaşmasını ve bu sitelerde kavga gürültünün eksik olmamasını sağlıyor.2 . problemde aidat problemleri; özellikle 800-900 TL ye kiralanan 2+1 evlerin aidatları 250-300 TL gibi yüksek olunca kiracı bulunmasında zorluk çıkıyor ve bu seferde evlerin prim potansiyeli düşüyor. Bu 5 aylık süreçte anladığım kadarıyla Türkiyede gayrimenkul yatırımı yapmak gerçekten zor,ya deli cesaretiyle rastgele bir daire alıcaksınız yada daha uzun uzun araştırıcaksınız acele etmeyeceksiniz.Benim son 5 aydır yaşadıklarım ve izlenimlerim bunlar okuyucularınızlada paylaşmak istedim.Son 15 temmuz olaylarından sonra piayasalar nasıl olur tam bir muamma,bankalar faizleri düşürürse konut alımı hızlanır ve ev fiyatları yükselir aksi takdirde ev fiyatlarının düşeceğini sanmıyorum yatay olarak devam eder gözüyle bakmaktayım. Sizin görüşleriniz bu konuda nelerdir. Saygılarımla

İyi günler dilerim Tebernüs Bey,babam kooperatif hisseli yazlığımızın sadece konut hakkını devretmiş, şu an sitede 1/36 hissemiz sürmekte, geçenlerde bize diğer bir ortak ortaklığın giderilmesi davası açmış, şu an ortak kullanım alanı 1000 m2 ve ederi yaklaşık 1000000 Euro, 50 m2 bir bina var o da dükkan vasfındaymış ve ederi 150000 Euro civarındaymış, sizce ne yapmalıyız, bu arada tüm yazlıklar dükkana dönüşmüş durumda

esenyurta daireler neden ucuz ve satmaya gelice para etmiyor .selamlar