Merhabalar Tebernüş Bey, Uzun süredir yazılarınızı büyük bir ilgiyle takip ediyorum. Artık harekete geçmek istiyorum ama yapmam gerekenler konusunda biraz kafam karışık, yardımcı olursanız sevinirim. Öncelikle biraz kendi durumumdan bahsedeyim: -Şu anda sermayem yok denecek kadar az ama aylık sabit 2500 TL gelirim var. -Ailemle birlikte yaşadığım için biraz zorlansamda ayda 1500-2000 TL ayırabilirim. -İstanbul'da yaşıyorum, yatırımı İstanbul'a ya da Trakya taraflarına yapmayı düşünüyorum. Aklımı çelen noktalara gelince: 1-) İstanbul'da Esenyurt taraflarında 60-70 metrekare 1+1 dairelere 120.000-150.000 TL arası bir ücret ödemek yerine aynı fiyata hatta daha azına Silivri'de dubleks veya tripleks villalar var. Silivri'de alacağım yeri kiralayamam ama Esenyurt'takini 500-600 TL'ye kiraya verebilirim. Yatırım için Esenyurt, yaşamak için Silivri gibi geliyor. Esenyurt'a yatırım yaparsam kira geliri krediyi öderken yükümü hafifletecek, Silivri'ye yatırım yaparsam yaşamak için güzel bir evim olacak. 2-) Sermaye olmadığı için iyi düşünüp uygun zamanı kollamam gerekiyor ama fiyatlar da sürekli artıyor. Bekleye bekleye hiçbir şey yapamamaktan çekiniyorum. 3-) İstanbul'un sadece trafik çilesi bile burada yaşamamak için geçerli bir sebep. Türkiye'nin her yerinde çalışma imkanım olduğu için sevdiklerim dışında beni İstanbul'a bağlayan herhangi bir şey yok. Sizce burada kalmakla doğru bir karar mı veriyorum? Bazen Ege taraflarında İzmir-Seferihisar gibi sakin bir yerde yaşamak istiyorum. 4-) "Alırken kazanmak" gibi sevdiğim bir sözünüz var. Arsa yatırımı için Trakya taraflarını düşünüyorum, yalnız metrekare bazlı fiyatı ne olmalı ki alırken kazanmış olayım? Bazen fiyatlar şişerme gibi geliyor ya da ucuz olanı görünce bu işte bir iş vardır diyip pek sıcak yaklaşmıyorum. İnsan kime güveneceğini şaşırıyor. Doğru piyasa fiyatını nereden öğrenebilirim? 5-) İstanbul'un gelişim akslarını Ispartakule, Boğazköy, Hadımköy doğrultusunda görüyorum. Dolayısıyla bu bölgelerdeki fiyatlar yükseldikçe yükseliyor, Hadımköy dışında şu anda bu bölgede uygun fiyata daire bulmak zor. Nakit sermayem olsa alıp satmak için bu bölgeyi tercih ederdim ama kredi kullanmayı düşündüğüm için, fiyatı da uygun olacağı için Silivri düşüncem var. Yalnız şu da var; merkezden uzakta büyük bir dükkanım olacağına merkezde ufacık bir dükkanım olmasını tercih ederim. Aynı şeyi ev için de söyleyebilir miyiz? emlakkulisi.com'dan da güncel projeleri takip etmeye devam ediyorum yalnız şu sıralar orta direği düşünen pek yok gibi. :) Kusura bakmayın, biraz(!) uzun oldu. Yardımlarınız için şimdiden teşekkürler, iyi günler dilerim.

Merhaba, direk yatırım icin yer belirtmediginizi biliyorum. Ancak son gelişmeler ve kanal projesi ile yatırımda sırayla gelişecek Yerler sırasıyla Çatalca ve Silivri diye düşünüyoruz . Bu konuda tavsiyeleriniz nelerdir ? Çatalca ya odaklandık ters köşe olmayız umarım.

merhaba tebernüş bey istanbul fatih sultanahmet eminönü gibi tarihi yerlerden gayrimenkul almak mantıklı mı ? kira çarpanları tutmuyor bu bölgelerde 17.000.000 tl değerli bir iş yeri kira bedeli 30.000 tl ama tarihi yarım ada da bulundugu için her sene değer artışı yaşıyor kira bedeli düşük ama getirisi yüksek gözüksede böyle yatırımlara nasıl bakıyorsunuz ? tarihi yerler devamlı kıymetli ama çarpanlar bu bölgelerde işlemiyor 245.000.000TL bedel istenilen bir turizm işletmesi sultanahmette kira getirisi 144.000tl yani 1700 ay işletme karı bile bu bedeli tutmuyor yatırımcı neden alıyor bu rakama istanbulun tarihi bir yerinden tapu almak için mi ? neye göre hesap kitap yapıyorlar sizce

merhabalar 4 katlı bir binamız var kat ittifakımız kurulmuş lakin genel iskan içinde belediyeye başvuruda bulunduk oda henüz çıkmadı ama biz bu arada Dama 2 odalı çatı katı yaptık kaçak olarak ortak alan burası ama diğer daire sahiplerinin rızası var sorun yok burda bu çatı katına iskan çıkana kadar yapı kullanım kayıt belgesi çıkarabilir miyiz yoksa genel iskanın çıkmasını mı beklemeliyiz başvuru için iki arada kaldık bakanlığı da aradım 2 defa birinde birisi bu sorduğum şekilde sordum alabilirsin dedi diğer farklı bir kişi alamazsın dedi yardımcı olabilir misiniz şimdiden teşekkürler

Hocam merhaba Bugünler de Kurtköy ve çevresinde gezdiğim nitelikli konut projeleri başlangıç fiyatlarını 3.000 tl ile 4.000 tl arasında tutuyor. Başlangıç rakamı olarak oluşturulan rakamlara göre Kurtköy'ün en nitelikli projelerinden şuan itibariyle hazır kiraya verilebilir konutlar alınabilir. Algı yönetimi yaparak satılmaya çalışılan projeler bittiğinde vadedilen rakamları görmeyeceği gibi emlak piyasasında 1 sene veya üzerinde bekleme yaratacaktır. Hali hazırda elit perla palas arma kentplus gibi nitelikli projeler 3000- 4000 tl seviyesinde satış görmeyi beklerken topraktan satılan projeler sanki başka bir ilçede inşa ediliyormuş gibi anlatılıyor..Firmaların fiyatlandırma politikalarının kendilerine kısa vadeli kazançlar sağlayacağını, sonrasında müşteri tabanı oturmamış birçok firmayla karşılaşacağımızı düşünüyorum. Oluşturulan her fiyatlama piyasaya artı etkisi olması gerekirken 2 yıl sonra bölge içerisinde birçok projenin boş olduğunu hep beraber göreceğiz tabi bunun olumlu etkisi emlak piyasasına olacak 2014 yılına kadar tamamlanan projeler, şuan oluşturulan fiyat politikalarına göre bedava gibi duruyor. Bu oluşacak arz fazlasının emlak piyasasına etkisi 2.elde olacaktır.Firmalar fiyat politikalarını iyi oluşturmazsa Kurtköy yatırımcı cenneti sıfatını önümüzde ki yıllarda başka ilçelere kaptıracaktır.Sizce önümüzde ki 5 yıl Kurtköy nasıl bir durumda olur Hocam.. Saygılarımla Mehmet Akif Dilsiz Konut Atölyesi Proje Direktörü

Hilal hanım merhaba Öncelikle,yorum ve cevaplarınızla bizleri aydınlattığınız çok teşekür ediyorum.Miras yolu ile intikal etmiş bulunan,tarla vasfındaki araziler için Veraset ve İntikal Vergisi beyannamesi düzenleme sınırı kaç liradır?Bu tür intikallerde;değer artış kazançlarında olduğu gibi istisna ve muafiyet sınırı var mıdır? İlginiz için çok teşekkür ediyorum.Saygılarımla...

Tebernüş Bey Merhaba. Siz "gayrimenkul yatırımı yaparken her zaman kira çarpanına bakın" diyorsunuz. Ben bu mantığı çok anlamıyorum. Örneğin 2012 yılında ben Atakent'te Lounge 1 projesinden 1+1 daireyi 218K TL'ye aldım. Şu anda fiyatı ortalama 320K TL. Kirası ise 1500 TL civarında. Kira çarpanı 213. Fiyat artışı %49. Yine 2012 yılında benimle aynı zamanda halam Merter Platform'dan 1+1 daireyi 350K TL'ye aldı. Şuanda daire fiyatı 750K. Kirası 3500 TL. Kira çarpanı 214. Dairelerin bugünkü kira çarpanları hemen hemen aynı. Fakat değer artışına baktığımda Merterdeki daire %100'den fazla artmış. Benim daire yerinde saymış. Aynı şekilde halamın bu sefer 2013'te Ataköy'de 600K'ya aldığı daire bugün 1300K'ya çıkmış. Kirası ise 3000-4000 TL. Kira çarpanı yerlerde sürünüyor. Bu durumda yatırım için neden her zaman kira çarpanına bakın diyorsunuz? Mantığını açıklayabilir misiniz? Teşekkürler.

Bizim arsamizi toki istiyor anlaşma yapmazsak bizim arsamizi alıp başka arsa mı veriyor acaba bazı kişilerden öyle duyduk

Tebernüş Bey merhaba, değerli anne babamıza yaşları nedeniyle heryere ulaşımı kolay, zemini sağlam, konforlu bir daire bakıyoruz site içerisinde sorun yaşamayacakları. En sonunda nidapark küçükyalı projesinde karar kıldılar , henüz sözleşme imzalamadılar.Haziran teslim denilse de muhtemelen biraz daha geç teslim olacaktır malum içinde bulunduğumuz salgın durumundan. İstmarin projesini de önermiştim ama ulaşım konum daha zor olduğu için nidapark diyorlar. Deniz manzarası mühim, boğaz manzaralı eski bir evden geçiş yapıyorlar yaşlandıkları için.İstmarin yapım sırasında temel ile ilgili ciddi sıkıntılar yaşanmış diye biliyorum ama deniz manzarası fevkalade bir boğaz manzarası olmasa da. nidapark ise çok sağlam bir zeminde inşaa edilmiş diye tahmin ediyorum, lakin epey dinamit patlatıldı yapımında. Sizce sağlamlık, konfor ve heryere ulaşımı rahat olması adına ve tahincioğlu-emlak konuta güven konusunda nidapark doğru bir tercih midir? İstmarin ya da benzer bir projeye bakmamız doğru olur mu belirttiğim şartlar söz konusu olduğunda. Daire fiyatları benzer, aidatlar benzer.Nidaparka genel olarak sanki biraz mesafelesiniz gibi hissettim. Düşünceleriniz yorumlarınız herzamanki gibi çok önemli benim için. Yıllardır olduğu gibi...

merhaba tebernüs bey umarim bu basliga kizmassiniz bildigim kadariyla sizlerinde silivri degirmenköyde araziniz var ,benimde var arazim bundan 5 sene önce almistim aldiktan 1ay sonra satan emlakci bana 90 bin veren var ne dersin satalimmi diye sordu bende baktim 2 ayda bu kadar prim yaptiysa neden satayim dedim teklifi geri cevirdim keske evet deseydim bana araziyi satan emlakciya megersem adam herkese ayni numarayi cekiyormus teklif eden yok sadece sattiklari insanlar rahat olsun diye böyle filim yapiyorlarmis genelde her emlakci yapiyormus bu numaralari silivride 5 sene önce aldigim araziyi hala aldigim paraya satamiyorum o yüzden diyorumki silivri degirmenköyden bir cacik olmaz kim ne derse desin 5senede arazi hic mi prim yapmaz? ne devlet yatirim yapiyor neden baskalari önce devlet hizmet getirmesi gerekirki sonra prim yapsin bence devlet hükümet silivri degirmen köyü unutmus yada bilmiyorum siyaside olabilir ama siz 10 sene sonra prim yapar diyorsunuz sanirim istanbulda yer kalmayinca insanlar buraya gelecekler belkide bana göre 30 senedede prim yapmaz cünkü silivri degirmenköyün insanlarida degirmenköyün degerini düsürüyor degirmen köyde o kadar cok emlakci varki düsünün bir kere kasap,manav. boyaci, insaat iscisi kime sorarsaniz her kesin bir fikri var herkes arazi satiyor ben arazime müsteri gönderiyorum adam yeri bulamiyor yada buluyor oda gidip yerle ilgili bilgi aliyor baska bir emlakcidan yada sokak taki adamdan adamlarin söyledigine bakarmisiniz oralar yaramaz gel biz sana baska yer verelim diyorlar ama her kes böyle degirmenköyde anlamis degilim 5 senede bir arpa boyu yol almasi degirmenköy emlakcilarin hepsi cakal carbacak adam ariyorlar ellerine düsmeyi görün o yüzden bence degirmenköye yatirim yapilmaz kim ne derse desin 5senedir bekliyorum belki 15 sene daha bekleyecegim blemiyorum ama ama verdigim paranin 5 senelik karini alabilirsem bende satacagim merak edenler icin yazayim araziyi 75bine almistim 5 sene önce bence degirmenköye yatirim yapmayin canta daha iyi gelisiyor benden söylemesi tebernüs bey araziyi aldigimda size yazmistim 90bin veriyorlar diye hatirlarsiniz sanirim ama yalanmis adam 3 kagitciymis.saygilar