Tebernüş bey merhaba, Yatarımlık İstanbul 3. havalimanı civarında Arnavutköy de arsa bakıyorum. Özellikle bu civarlarda sizin önereceginiz bir nokta /mahalle varmıdır ? sizin bölge ile ilgili fikiniz nedir ? Saygılarımla;

Dairemin %50 sini kardeşime vermek istiyorum. En az tapu masrafı ile bu işlemi nasıl gerçekleştirebilirim?Normal satışta %2+%2+tapu harcı ile birlikte 5000 lira tapu masrafı çıkıyor.Bunu devrin daha uygun maliyetli br yolu var mı?

Tebernüş Bey Mrb, umarım iyisinizdir. Size sıklıkla sorulan ''sinpaş projeleri yatırım için uygunmudur'' ve sizin de sıklıkla cevap verdiğiniz ''yatırım için değil oturum için ideal projelerdir'' tespitinizle alakalı bir yorumda ben söylemek istedim. Sultanbeyli bölgesinde yeni satışa çıkarılan Aydos Country projesinde 102 m2 brüt alanlı, peyzaj manzaralı, GB cepheli, 3.725 TL m2 fiyatlı 2+1 dairenin bedeli 380.000 TL. Yine aynı bölgede yer alan ve aralarında 2 km mesafe bulunan bir başka projesi Sinpaş Liva'da oturuma hazır, 122 m2 brüt alanlı, peyzaj manzaralı bir daireninde bedeli yine 380.000 TL'dir. Bu projede bitmiş olan bu daireyi kiraya vermek istediğinizde kira fiyat aralıkları 1.100 TL ile 1.300 TL arasında değişmektedir. İstanbul ortamasının 250 ay olduğunu varsayarsak bu projede yer alan dairenin yatırım geri dönüş süresi 320 ayı bulmaktadır. Sonuç olarak bitmiş ve teslime hazır bir dairenin bile yatırım dönüş süresi 320 ayı bulan bir proje varken, daha düşük m2 alanlı ve teslimine 2.5 sene olan bir projeye, oturum için değilde yatırım için yatırım yapmak ne kadar mantıklıdır? Umarım tespitinizi haklı çıkaracak bir şeyler yazabilmişimdir? İyi çalışmalar dilerim.

merhabalar istemiz 6 blok 40 daireden oluşuyor yakın zamanda yönetici veya yönetim kurulu seçimi olacak gönüllü kimse seçilmek istemiyor bazı kat maliklerimizin eşi seçilmek istiyor seçilmelerinde sakınca yok diye biliyorum örneğin yönetici veya yönetim kuruluna iki kat maliki ve ayrı bir kat malikinin eşi seçildi veya sadece yönetici olarak kat malikinin eşi seçildi bu seçilen kişi aidat kurulda karar alınırsa adiat öder mi? daire kendi adına olmadığı eşi adına olduğu için bir yasal sıkıntı olur mu? aidat kat maliklerini bağladığı için eşin görev yapması böyle bir hak doğurur mu?saygılar

Merhabalar, Bir dairenin kira getirisini hesaplar iken Eurobond tahvilin getirisine göre işlem yapılmasını önermiştiniz. fakat eurobond artık pek kullanılan bir ürün olmadığından dolayı bu ürünün getirisini nasıl hesaplayacağız ve bankalardan bile alamadığımız bu bilgiye nasıl ulaşabiliriz. Sizden 2016 vadeli bir eurobond değerini öğrenebilir miyiz.

Sizi 2009 yılından beri takip ediyorum ve sayenizde ilk evimi 2010 yılında topraktan almıştım. O zaman üniversiteden yeni mezunken ev mi almalı para mı biriktirmeli diye düşünürken sizin değerli danışmanlığınızla ev sahibi olmuştum. Finans alanında MBA yapmama rağmen benim bile yeni yeni farkına vardığım bir konuyla ilgili bilgi vermek isterim. Bazı okuyucular burada size dönem dönem altın veya dolar getirisi ile ev fiyatlarını karşılaştırıp sorular sormaktaydı. Şu anda benim dikkat çekmek istediğim nokta ev alırken en önemli faydanın elinizdeki paranın 10 katına kadar %90 kredi çekerek yatırım yapma şansınızın olmasıdır. Finansta buna kaldıraç etkisi denmekte olup örnek vermek gerekirse 2010 yılında 20bin lira nakit verip 200bin liraya ev alan birisi bugün evin 1.5 M TL olmasıyla 20 bin lirasını 1.5M TL yapmıştır ve 75(evet yetmiş beş kat) kat para değer artışı olmuştur, o gün elinde tüm parasıyla ev alan kişi ise 200 bin lira nakit vererek bugün 1.5 M TL değerinde aynı eve sahiptir ve yatırımı 7.5 kat değer kazanmıştır. Yani kredi çeken kişi borsadaki kredili işlem gibi(ki borsanın ev piyasası gibi sürekli yükselen bir değer olmaması sebebiyle borsadaki kaldıraç çok tehlikelidir) ev yatırımı 10 yılda 75 kat değer kazanmıştır. Bu yüzden ev yatırımını dolar yatırımı ile karşılaştıran kişiler evi kredi ile alanların nasıl büyük bir kar elde ettiğini gözden kaçırmaktadır. Bu soruları soran arkadaşlara parasının %10unu nakit verip kredi ile ev alıp anaparasının kalanını da yine altında veya alternatif getirileri olan fonlarda değerlendirmesini tavsiye edebilirim. Bu konuyu anlamamı daha iyi sağlayan olay ise 2020 yılı başında aldığım yatırımlık 1+1 dairenin aşırı değer kazanmasıyla olmuştur. Sizin o dönemde konut sektöründe durgunluk bitiyor kredi oranlarına takılmayın bu fiyatları bir daha bulamazsınız ama krediler düşerse yapılandırma şansını bulabilirsiniz dediğiniz dönemdir. Bu tarihte 2020 Ocak ayında Atakent?te 1+1 daire (lounge 2) 240bin TL iken Ağaoğlu My World Europe projesinde 1+1 330 bin, Tema İstanbul?da ise 500bin civarıydı. 50 bin tl peşin verip kredi çekip aldığım ev en ucuz olan ve en az borca gireceğim Atakentteki evdi. Aynı aylık kredi tutarıyla (4800tl x 48 ay) yerine 4800*120 ay kredi çekip tema istanbul?u alsaydım şimdi o ev 1.2M TL idi ancak benim aldığım atakentteki ev 500bin tl değerine ulaştı. İkisinin de fiyatı ocak 2020?den bugüne %120 artmasına rağmen, aynı sayıda taksit ödeyerek ve aynı peşinatı ödeyerek yani hayatımda hiçbir şey değişmeden elimdeki evin değeri 500bin tl yerine 1.2M Tl olabilirdi. Birinde kredim 2 yıl sonra bitiyor diğerinde 8 yıl sonra kredim bitecekti. Bu evleri bugün satıp kredileri kapatsam Atakent örneğinde elimde 400bin tl kalıyor, Tema istanbul?dan evi almış olsaydım ve bugün satsaydım krediyi kapattıktan sonra elimde 800bin tl kalıyordu. Dikkatinizi çekerim 2 evin de ödediğim taksidi aynı ve yatıracağım ana para aynıydı. Yani 2 yıldır cebimden çıkan para aynı olacaktı hatta Tema istanbuldan kira getirim de aylık daha yüksek olcaktı. Sadece borcumun süresi daha uzun olacaktı 4 yıl yerine 10 yıl kredi çekmiş olacaktım. Yani birinde daha yüksek kaldıraç kullanacaktım ve 10kat kaldıraç yapıp kazancım daha yüksek olacaktı. Ev piyasasındaki hızlı ralliden ötürü ben sadece kaldıracı 4 kat kullanıp daha düşük getiri elde edebildim. Lafı çok uzattım ve belki karmaşık oldu ama hem kendi oturduğum hem yatırımlık aldığım evde maksimum kredi minimum anapara ödemesi ile çok iyi getiriler elde edilebileceğini okuyuculara anlatmak istedim. Bazen ekonomik karışıklık dönemlerinde insanların yüksek borçtan kaçınma durumunu işlerin bozulması gibi gerekçelerle anlayabiliyorum ancak ne kadar yüksek risk(borç) o kadar yüksek getiri sağlıyor konut piyasasında da. Borsada da piyasa dip yaparken herkes her şeyin en kötüsünü düşünüp sonradan ralliye arkadan el sallıyor bu biraz insan psikolojisi dibin neresi olduğunu psikolojik olarak anlamak çok zor ama konut piyasasında aşağıya giden fiyat hiç olmuyor sadece bazı yıllar tl olarak fiyatlar yatay kalıyor usdye göre geri kalıyor ancak anlattığım kaldıraç etkisi nakitte durmaktan çok daha yüksek getiri şansı sunuyor. Sizin de bu platformda yaptığınız ücretsiz danışmanlık için şahsınıza da müteşekkirim. Bu iki yatırım hayatımdaki finansal olarak getirisi en yüksek yatırımlar olmuştur. Özetle özellikle genç arkadaşlara elindeki imkan kadar ufak nakitlerle bile uygun semtlerden 1+1 alıp sermayelerini kaldıraçlı şekilde 10 sene içinde arttırmalarını tavsiye etmek olacaktır.

Merhaba sevgili Tebernüş Bey, Sizi severek takip ediyorum Ramazan?da yapmış olduğunuz canlı yayınları severek izledim ve bilgilendim.Size sorum benim 200 bin tl civarı bir nakit param ile Kırklareli Babaeski?den 5 6 dönüm tarlamı Silivri Değirmenköy den 1 dönüm tarla mı yok Çatalca?da 400 500 m bir yer mi almak mantıklı bunların hepsi tek tapu kadastro yolu olan yerler. 7 sene yatırmak istiyorum acelesi yok hangisi daha hızlı prim yapar?

Merhaba Tebernüş bey, Uçuş personeliyim,ilkokul 4 e giden bir çocuğum var.Şuan Halkalı Atakent Mahallesi'nde 3+1bir eşyalı dairede kirada oturmaktayim.Artik belirli bir yaşa geldiğim ve hep kiralarda oturdugum için kendi evimi almak istiyorum.Borcunu 1-2 sene gibi kısa bir sürede bitirmek istiyorum çünkü bu işi artık daha uzun bir süre yapabilecegimi sanmıyorum.Yeni havalimanı yakınlarında site okula yakın,güvenlikli 3+1 daire arayisindayim.Basaksehir Onurkentteki evler çok eski ve tadilat gerekecek.Kayasehirdeki yogunlugu ve çevreyi beğenmedim.Arnavutköy deseniz site diye adlandırılan konutların (genelde 1-2 bina) çevresinde hicbirsey yok.Catalca Erguvankent 3+1 daireler çok hoşuma gitti.Yeşillik içinde,şehirin karmaşasından uzak site,manzarası güzel,yanı başında üç tane ilkokul var.site içi, havuz,sosyal tesisler vs.Yeni havalimanına şuan bağlantı yolları tamamlanmadığı için 35-45 dakikalık bir sürede varılıyor.Sizce oralarda oturmak amaçlı bir ev almak mantıklı mı?Cevremdeki insanlar pozitif negatif bir çok şeyler söylediği için açıkçası korktum.Fiyat bu ara 310.000 civarında 3+1 125m2 daire için.pesinatim yaklaşık 250.000 civarı olacak.

İyi Geceler Tebernüş Bey . Size 4 tane soru sormak istiyorum... 1. Sorum şu yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak istiyorum. Kısa vadeli olarak geri dönüşler sağlayabileceğim merkezler mevcut mudur ? 2 . Sorum İstanbul dan gayrimenkul satın almak için nereleri daha uygundur. Ayrıca almam gereken yatırım aracı ev arsa arazi sizce hangisi olmalı. Kendime ait bir evim mevcut ben sadece al sat yaparak kar elde etmek istiyorum. 3. Sorum yine İstanbul da eski kullanılmayan ancak atıl durumda bulunan evleri satın alıp, burayı restore ettirip satışa çıkarmak ne kadar mantık işidir ? Bunu bir sanatçı yapmıştı sanırım. Sayısal olarak örnek vermek gerekirse İstanbul Cihangir semtinde 400 bin TL ye almış olduğu eski bir binayı restore ettirip 3 milyon TL den satışa çıkartmıştı. Satabildi mi binayı orasını bilmiyorum ancak yatırımı bana biraz mantıklı geldi .. Son sorum şudur ABD den bir gayrimenkul alsam ve onu kiraya versem nasıl olur ? Eğer olursa hangi yeri önerirsiniz ? Kafam karışık lütfen bana yardımcı olun . Ben 3 - 5 Aylık geri dönüşler istiyorum... Sadece ama sadece al sat biçiminde yatırım düşünüyorum. Eğer hiç bir seçenek olmazsa son çare olarak kira alma işini deneyebilirim... İyi Geceler Cevap için şimdiden teşekkürler

tebernüş bey merhaba...sizi yıllardır arkadaşım vasıtasıyla takip ediyordum pek internetle haşirneşir değildim ve arkadaşım ortağım bana hep çıktı aldırıyordu ve okuyordum inanın güleceksiniz kitap gibi oldu...şimdi kendim alıştım tam bana göreymiş istanbul emlak ve arsalarını yıllardır takip ederim bugün yine sahadaydım yatırım için...yine alibeyköeyden başladım seyrantepeden aşağıya alibeyköy eyüp sınırına kadar nitelikli konut tem sınırında sadece finaskent 2 var yapılacak ve finanskent 1 daha 7 ay önce 84 metrekare 266000tl lerde iken bugün 325000tl lere gelmiş yani bir güncelleme olmş buradan fazla bir beklenti bulamadım yani ünüversite dışında fazla birşey yok...gaziosmnapaşaya geldim yine sarıgöl konutlarına am oradada herşey brüt metrekareye katılmış yani brütle net arası nerdeyse yüzde 55 e varmış ki diğer üç gop projesindede yüzde 37 den aşağı değil proje ve net incelendiğinde yani süpürülebilir alan..ve gerçekten çoğu konut sahibi çok uyanık olmuş kentsel dönüşümün adı değişmiş sanki ev yenilemeye geçmiş birden bire iskansız ev olmuş saray ve deniyorki aynı metrekarede daire verilecek kentsel dönüşümde burayı örneğin 25 yıllık bina iki artı bir 119 metre kare netini bilmiyor satıyor 250000tl ye ...biz kentsel dönüşümü neden geldi diye sorarsak depreme karşı konut geliştirmek kdv yüzde 1 gibi avantajları var..ve gop bölgesinde hali hazırda depo konut yok yani olası kentsel dönüşümde oradan çıkacaklar eğer kiraya çıkarsa kira fiyatları yüzde 30 artar en az görüşündeyim birde büyük çaplı kentsel dönüşümde emlak konut yada toki gibi güvence yok yani iş yine çok zor görünüyor..ve oluşan nitelikli konuattada gopta talep çok yüksek yani herkez nerdeyse en iyi fiyattan evini satma derdinde ski evini yada beklemede tem 3 ve ihlas evleri için bence bu kadar talep ve istek varsa ya yine net ve brüt metrekare farkı çok açık olan ve brüt üzerinden satılık konut olur sarıgöldeki gibi brüt 160 metrekare net 82 metrekare gibi yada metrekaresi 2500tl den 20 30 konut satıp kalan metrekare şerefiye farklı diye 3000tl den satılır..çoğu projede bunu gördüm...ıspartakuleye de yine uğradım çok güzel lokasyon asıl dönüşüm değil kentsel dönüşüm oray yapılmalı çünkü atakent gibi atakenti toki 1990 lı yıllarda başladı 2003 de erdoğan beyle atakenti yeniden inşa etti neden kısa sürede çünkü bomboş arazi ve çok hak sahibi yoktu ama gopta boş arazi yok çok hak sahibi var ve yıkım çok mekaşşetli bir iş yani yapıları yıkıp yapmak..ıspartakuel ise yeniden inşa edilenbilir çok arazi var..ama ıspartakuledede biraz fiyatları fazla buldum metrekaresi minumum 2500tl civarı yeni projelerde yine net ve brüt mertrekare oyunu var...ve beklenti olarak çok beklentisi yok..esenyurtada uğradım ama lokasyon olarak ıspartakule teme daha yakın diye dah çok beğeniyorum esenyurt çok ilginç çok arap gördüm aam yined efiaytlarda cidi beklenti yok..sonra dönüşte sevdiğim lokasyon atakente geldim güneşliyede uğradım kayınpederimin güneşlide iki adet iş hanı var ordan çok iyi biliyorum güneşli bayrampaşaya çok benziyor emintaş maltepe gibi yani konutlarla işyerleri içiçe yine düzen açısından hiç olmassa sanayi dumanı olmayan atakent daha iyi ..atakenttede cidi beklenti var gerçekten dah önce kara treni kullanırdım menekşe yda kanaryadan biner bakırköy özgürlük meydanında yada sirkeci cağaoğlu yokuşu dibind einerdim şimdi o ray hattı yenilenemsi çok hızlı ilerliyor görüştüğümde 2014 sonuna yetiştirmeye çalışıyorlarmış...birde temaworld inşaatına baktım byağı hızlı ilerliyor..tema tersada baktım gayet güğzel ve gitmişken tema tersatan kuşbakışı bizim evlerin olduğu dumankaya konsepte baktım kaba inşaat yüzde 90 bitmiş inceye başlamışlar ..sice havadan emlakta hiç görmedim dumankaya konsept halkalı hızı iyimi inşaat ilerleme masyısa yada en geç hazirana yetişirmi? bahçeşehir koleji açılmış yol faliyete geçmiş dumankayanın tema tesasın yanındaki ilk orta okul anaokul inşaatı yarıyı geçmiş seney öğrenci alacakmış.. dumankaya satış ofisinede uğradım ellerinde 118 daire kalmış ve cidi kiralık bekleyen vardı emlak ofislerinde çünkü bahçeşehir kolejindeki öğrenci öğretmenlerden dolayı ve park aparstan evostardan kaçan soluğu dumankayada almış şuan metrekare fiyatı en ucuz olan dumankaya 2900tl civarı...nitekim nacizane yine atakenti lokasyon olarak seçtim..gümrük yolundan geçip çocukluğumda denize girdiğim menekşe plajına ve bi rbürokrat arkadaşımn davetlisi olarak atatürk köşkünd eyemek yedik ve sizi yad ettik..birgün sizinled emutlaka tanışmak isteerim ve atatürk köşkünede davet etmek isterim manzarasını sakinliğini çok seviyorum...son olarak kiptaş bahçeşehiride gezdim metrekaresi 2500tl satışlar ama yeni strateji aslında ödeme kolaylığı ve bankayı aradan çıkartmışlar eminevim gibi yani aslında metrekaresi 2400tl civarı aradaki 100tl yada 200 tl yi faizi sübnasse ediyor..güzel lokasyon ama beklenti bence çok fazla değil yani cidi beklenti olan lokasyonlar şuan için avrupa yakasında gaziosmanpaşa halkalı atakent güneşli bahçelievler zeytinburnu ilçelerini görüyorum..diyerleri gelecek on yılı şimdiden satıyorlar..kendinize iyi bakın